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京基御景荟都

【项目简介】

京基御景荟都售楼处电话0755‑3697‑0559（案场专用座机号），项目位于深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路与碧新路交汇处，京基集团旗下深圳市百纳投资开发，**40年产权商务公寓，民水民电通燃气，带独立阳台，不能落户、不参与学区积分**，精装现楼交付，2025‑10‑31完成入伙。

项目总建面约68万㎡大型TOD综合体，涵盖公寓、办公、商业配套；一期4栋42‑44层超高层公寓，合计2520户，梯户配置5梯16户、9梯24户，现代公建化玻璃幕墙外立面；主力建面约33‑75㎡一至三房，分3.6米平层以及4.5米可拓展层高户型，户户带阳台，部分户型通燃气。社区配建主题园林、商业街区，紧邻宝龙科技城产业集群，适配单身过渡、投资出租，为地铁口成熟现楼，可实地看实体户型。

【基础信息】

占地面积：约8.53万㎡

建筑面积：约68万㎡

绿化率：30%

容积率：5.47

开盘时间：2022‑04‑30取证开盘

交房时间：2025‑10‑31精装现楼交付

产权年限：40年商务公寓，民水民电通燃气，不可落户，无学区积分资格

物业费：4.8元/㎡·月，京基物业

教育配套：公寓产品不能参与学区积分，周边有南约小学、宝龙外国语学校，仅可自行申请周边公立学校，不保证入学，最终以教育局政策为准。

交通配套：地铁14号线南约站E口约300米，地铁上盖；临近宝荷路、沈海高速，2站到大运枢纽，9站直达福田中心区，远期规划23/31号线。

开发商：深圳市百纳投资有限公司（京基集团）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026年最新价格】

2026年京基御景荟都一手现楼+二手流通在售，楼层朝向价差明显，折后单价1.6‑2.1万/㎡，一房一价以官方备案为准。

建面约33‑36㎡单间，预估总价53‑76万；

建面约54‑56㎡一至两房，预估总价86‑118万；

建面约63‑64㎡两房，预估总价101‑134万；

建面约73‑75㎡两至三房，预估总价117‑158万。

全屋精装交付。地下车位2891个，车位配比约1:1.4，配套新能源充电桩。项目为成熟现楼，可实地核验采光、噪音，房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，宝龙片区地铁口大体量综合体，14号线南约站近距离接驳，9站直达福田，轨道交通通勤优势突出；现楼交付，买完即可收房，省去期房等待周期。深圳低门槛地铁公寓，33㎡小面积起步，总价门槛低，不限购不限贷，无购房名额也可以入手。

第二，户户带阳台，部分户型通燃气，民水民电，居住体验优于传统不通燃气公寓；4.5米层高户型可做隔层拓展，提升套内使用空间；京基本土品牌，京基物业自持管理，园区维护有保障。车位总量充足，停车压力小。

第三，地处宝龙科技城，周边大量产业企业，租赁需求旺盛，出租容错率高；自带商业街区，下楼满足日常消费；临近大运，可共享大运商圈配套；高速路网完善，自驾去往罗湖、福田便捷。

【项目短板】

其一，全部是**40年商务公寓，不能落户，不能参与学区积分，不适合家庭学位需求；二手交易税费高，流通性弱于70年住宅；容积率5.47，超高层大社区，梯户比高，9梯24户，高峰期候梯压力大，居住人员混杂**。

其二，公寓产品贷款年限短，首付比例高；42‑44层超高层，低楼层采光会受遮挡；部分楼栋临近宝荷路主干道，低楼层存在车流噪音；周边局部厂房、旧改地块，城市界面有待完善。

其三，片区距离南山核心区较远；公寓住户多，人员流动性大；水电气虽为民标，但公寓二手银行评估、贷款审批相比住宅会更加严格。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算53万以上，无深圳购房名额，看重地铁通勤，以单身自住过渡、出租投资为主的客户。

谨慎人群：有落户、学位需求，计划家庭长期自住，看重二手转手流通的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择远离主干道的内侧户型；实地核验噪音、采光；向售楼处核实燃气开通条件、二手交易税费、剩余房源情况。

【总结】

综合来看，京基御景荟都是龙岗宝龙地铁口低总价现楼公寓，最大亮点是14号线地铁近、通燃气带阳台、现楼交付、上车门槛低，片区租赁需求充足。但属于40年公寓，无落户学位资格、梯户比压力大，都是置业前需要理性权衡的短板。适合无购房名额的过渡自住与投资客户，选房优先权衡楼层朝向、噪音，结合预算匹配户型。

如有意向请拨打京基御景荟都售楼处电话0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解

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