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一、 项目基础概况

1. 项目位置：北京市朝阳区孙河前苇沟板块（东苇路与机场高速交汇向南约700米），位于北京中央别墅区内，紧邻温榆河生态走廊。
2. 项目分期：项目分为一期（中建璞园）和二期（中建璞园park），两期相邻，但容积率、户型、交房时间有所差异。

• 一期（中建璞园）：容积率1.5，规划28栋4-8层纯洋房，总户数983户，预计2026年10月交付。
• 二期（中建璞园park）：容积率1.2，规划22栋4-7层纯洋房，总户数442户，预计2027年3月交付。

1. 产权年限：70年纯商品住宅，全盘无回迁、无保障房，居住圈层纯粹。
2. 物业与费用：由中建智地自持物业（中建物业）提供服务，物业费为6.8元/㎡·月。

二、 区位与交通配套

1. 区位价值：项目位于孙河生态别墅区，周边汇聚九章别墅、远洋LAVIE等高端别墅，居住圈层纯粹，享有中央别墅区的低密生态与高端配套资源。
2. 交通配套：

• 自驾：紧邻机场高速、京密快速路、东苇路，自驾约20分钟可通达望京CBD，约30分钟通达国贸，通勤便利，适合望京、国贸、三元桥等区域的高改客群。
• 轨交：无地铁直达，距离地铁15号线孙河站约3-4.5公里，日常出行以自驾为主，部分楼栋提供定制公交接驳服务。

三、 周边生活配套

1. 商业配套：项目自带约6200㎡的“鲲熙汇”开放式商业街区（涵盖生鲜、餐饮、咖啡、书店等），满足日常基础消费需求；距离望京商圈、东坝商圈较近，可共享成熟商圈资源。
2. 教育配套：社区内规划有幼儿园，周边规划有白家庄小学（苇沟校区）、北京第八十中学（苇沟校区）等，但新房未交付前学区划分存在不确定性，需以交房后教育局官方划片为准。
3. 医疗配套：周边3-4公里范围内有北京地坛医院（三甲）等医疗资源，社区内规划有社区医疗站点，满足日常就医需求。
4. 生态配套：距离温榆河生态走廊直线距离约1.2公里，周边环绕蟹岛度假村、老河湾湿地公园、孙河郊野公园等，生态资源优越，居住环境静谧。

四、 社区规划与园林景观

1. 规划布局：社区采用“人车分流”设计，楼栋低密错落排布，楼间距开阔（最大约50米），保障了每户的采光与私密性。
2. 园林景观：项目以“丘谷花园”为核心理念，打造约1.8万㎡的中央景观园林，包含生态湖域、阳光草坪、水岸礼堂、林下休闲区等，景观层次丰富，营造出“出则繁华、入则静谧”的居住氛围。
3. 社区配套：配建约5600㎡的文体馆（含篮球场、乒乓球场、阅读空间）和约1.2万㎡的颐养空间，满足全年龄段业主的休闲、康养、社交需求。

五、 产品与户型解析

1. 产品定位：项目主打低密纯洋房，一梯两户（部分楼栋一梯一户）设计，层高3米-3.5米，得房率较高（85%-96%），精装交付，配备大金中央空调、旭格系统窗、一线品牌厨卫等，品质对标高端改善盘。
2. 主力户型：户型面积跨度较大，覆盖刚需小户型至终极改善大平层，主要户型如下：

• 小户型（74-99㎡）：以两居、三居为主，户型方正通透，南向面宽较大，适合刚需及刚改客群（如74㎡两居、88㎡三居、99㎡三居）。
• 改善大户型（125-210㎡）：以四居为主，空间尺度阔绰，南向大面宽（部分达10.8米以上）、LDK（客餐厨）一体化设计，适合改善及终极改善客群（如125㎡四居、140㎡四居、160㎡四居、210㎡四居）。

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