新政之后，一手房价会涨吗

其实涨或者不涨

这都只是一个结果

但是知道这个推演过程，才是最重要的

这可能是很多人在后台会问我的问题

就是如果真的全面实行现房模式

那么对于以后一手房价来说到底是什么影响

有人觉得会涨

是觉得整个投资门槛变高了，一手房的数量变少了

所以房价要涨了

有人觉得不会涨

因为开发商对资金要求最迫切了，会急着回笼现金，所以会平价入市

所以房价不会涨

这两个逻辑好像看上去都对

那么到底涨不涨

其实关于这个问题我有一个旗帜鲜明的答案

但是我更想和大家强调的是，未来这个一手房的大赛道到底会往哪里发展

首先声明

现房时代下，所有的思考逻辑都和以前不一样了

大家不要有固有思维来看待

如果有固有思维，可以看我们之前写过的两篇文章此时的政策会把开发商推到哪个角落；最近好多开发商都开始慌了

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关于价格，其实一直有两个价格

一个叫城市的均价

一个叫单盘的价格

这两个都属于房价会考量的范畴

首先聊聊城市的均价吧

关于城市的均价其实可以从整个未来两年的土地出让可以看出端倪

毫无疑问，这个政策对于不同城市的招商引资都会产生影响

所以一定会出现几个变化

首先是地块会越来越小，从而降低整个投资门槛

其实市中心要么不出地，要出一定是非常好的地

因为面对着较高的土地成本，只有拿出非常稀缺优质的地块才会有竞争力

而郊区比较容易推进的，是会拿出低容积率地块做低密度物业

压缩开发周期并且提升稀缺业态的供应

所以如果这两件事出现了

那么毫无疑问一个城市的一手房均价就是会上涨

因为这本质上是供给侧的改革

当整个蛋糕开始变小

每一块蛋糕背后的那个面粉都变得越来越好越来越稀缺

这一定会促使整个蛋糕的价格往上走

这是供给侧导致的变化，也是未来两年我能够预见到的

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第二是单盘的价格

我们假设

如果都是现房销售，并且大家都努力往好产品的方向去做

整个投入整个成本相比较过往一定会有明显的提升

但是我觉得未来市场上一手房的定价会细分出两种流派

一种流派就是具备清晰产品力标签或者独特产品竞争力的企业

这种项目具备自主定价权

但是这样的企业我目测只占据市场不到15%的份额

除此之外

大部分企业的逻辑就是地价+成本+合理毛利的成本定价法

换句话来说

整个房价的制定主要还是受土地成本所决定的

与此同时

整个定价策略未来会非常接近新能源车的定价逻辑

其实以后的开盘会非常简单

就是社区做好然后直接进入市场给人看，然后大家买

动作也会非常简单

但是定价会变成三个价格

首先是整盘有个均价

然后开盘前两周，可能有一个种子用户的优惠认购价格

两周之后折扣收回恢复原价销售

如果卖半年这个社区还没卖完，那么会有去库存的折扣价格用于回笼

很多人会问

这样降价的方式会不会影响其他地块和项目的定价

其实不会

因为那时候地产已经进入到产品竞争的良性赛道

下一个产品的产品力会比前一代产品有本质性提升

房地产进入到以半年为节点的产品力迭代周期

其实这个模式和现在的新能源车或者手机非常类似

新款手机入市之前老款手机一定会降价

但是不妨碍新款手机整体的定价逻辑

然后以此往复

但是哪怕如此，我依然认为这种模式整个一手房的单盘定价会比现在要高一点

毕竟更好的产品更好的投入更好的品质以及更长的周期

这种贵其实也是合理的，也是得当的

更应该是被支持的

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第三我想表达的是

其实涨价也没关系

为什么

因为整个房地产的大盘子里，便宜的房子有的是

不论是二手房，还是那些一手的存量房产

都在提供性价比房产

甚至整个房地产，便宜的房子才是主流

与此同时，房价不论涨还是跌

已经不是舆论关注的主流了

不信大家可以想想，我们多久没有关注所谓的上海楼市的新房均价了

说实话我自己也有点反应不过来了

因为关于房价已经没有共识，而且也不需要共识

大家都只关注自己资产的价格波动而已

另外我觉得一手房涨价也应该被得到更多的支持

就是这个时候的涨价其实代表着

你是靠着品质靠着能力靠着态度来实现光明正大的贵

这本来就是市场良性循环的标志

市场提供更加丰富的产品供不同客户选择

各取所需而已

只要把住房归类到消费领域

不论是客观事实还是舆论阵地

都要接受价格的百花齐放和客户的各取所需

那我们可以想想未来房地产哪个领域可以承载贵的产品

毫无疑问就是一手房

所以未来在政策上也会倾向于支持一手房给到高的价格

各位想想，是不是这么一个道理

只要能卖掉

那就是合理的

就是自由市场下的选择

而且我们也要相信

房价某种程度上也是城市信心的折射

出现单盘比较高的价格对于这个时代而言绝对是利好

不论是个体还是舆论都要为此而激动

如果这是一手房赛道的发展，终局是变得更好，变得更贵

也变的更值得

那么下一个问题：

如果趋势如此，对当下的地产营销从业者而言，又会有什么变化

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对于地产营销从业者来说

应该如何应对这样的周期变化

首先当务之急是要具备卖贵东西的能力

所以首先是要戒掉一些坏毛病

比如从业者以前经常会用的逼定、杀客、销控这些技巧，可能在未来很快就不适用了

与此同时

关于房地产营销可能还有四个趋势的出现

1、渠道新房的终局可能会日渐萎缩直至淘汰

以前渠道之所以盛行

本质上是吃到了地产的悲观红利

在整体产品同质化的背景下，开发商没有太多的技巧所以只能依赖渠道

而这件事也会伴随着新周期的出现改变

所以也真心建议做渠道的小伙伴们趁早转型

贝壳这样的大企业也要逐步收缩渠道的业务

2、奢侈品的包装设计可能会被提上日程

这背后我认为是整个房地产广告行业的大洗牌

我甚至觉得会消灭掉市场50%以上的广告公司

首先现房销售，那么对于包装的需求就开始减少

与此同时

更多的包装需要围绕着品牌包装、阵地包装以及活动包装而开展

那种停留在线上批量生产的飞机稿将失去使用的阵地

房地产广告公司未来会越来越倾向于奢侈品策展公司的逻辑

在这个目标上，我们的距离还很远很远

3、有一个东西会被重视：发布会

有没有想过

为什么新能源车、手机这些科技公司这么重视发布会

甚至把这个当成公司一年一度最重要的品牌活动来策划

本质上一场好的发布会是能够创造一个热点事件

而且能够聚集极大的势能实现转换

各位想象下为什么小米汽车都要发布会来说明

因为你再怎么介绍都不可能比雷军介绍的要好

当雷军用发布会的形式介绍好项目之后，再让业务员和客户一对一沟通

这种转换率会极大的提升

这种场景未来也会出现在房地产

这也是为什么我一直和开发商说发布会不要弄什么美女跳舞老外弹奏

这种炫技的模式对品牌和转换一点效果都没有

学会用TED演讲的方式完成单盘势能和产品认知的解构

这件事在房地产行业非常需要

这件事我们过去做了十年，也有过无数策划的经验

有需要的朋友欢迎咨询我们这个业务

用一次做传统发布会差不多的投入，创造一个行业热点事件

4、学会和客户对话的内容体系

这也是最近我们接了咨询业务之后发现开发商提出的明确需求

希望我们能够调整策划的内容体系

目的就是让所有的输出都能够和客户对话

过往的市场太好，很多单盘的解读基本上都是自说自话

这在未来的行情里是不被允许的

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未来的一手房房价会怎么样

一定会涨

但是一手房赛道也会越来越小众

小到可能和整个大盘没什么大关系

住房回归到商品维度，价格也不再是敏感因素

但是品质则变成行业红线

不重视品质的企业都会受到市场的惩罚

不过在另外一个维度

一手房也会成为一个百年产业

常做常新，常做常有

因为用户对于美好生活的追求是永无止尽了

这是行业的终局

也是几乎每个地产从业者的终局

ps：欢迎需要合作的朋友电话或者微信我们：18651855167

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6700篇原创文章