经济学家马光远：根据历史经验，房地产再回到上一轮高点还得10年

九月头一周的地产圈，一句＂十年＂两个字把讨论热度直接顶到了顶。经济学家马光远这回没兜圈子，翻着国际清算银行积累下来的百年周期账本，冷冰冰给出一句结论：中国楼市想再摸到2021年那个天花板，掐指往后数，得走到2035年前后。

这个判断砸下来，比任何救市喊话都让人清醒，也比任何＂抄底神话＂都更贴近这个行业真实的呼吸节奏。话要接着往下说。

马光远这句＂十年之约＂不是嘴皮子一碰的话。国际清算银行盯了全球190轮完整地产涨跌，算出来一个平均值——一个国家的楼市只要跌幅超过三成，从谷底重新爬回前期高点，平均得熬9.6年。

日本1991年那场泡沫，东京都心花了三十多年才勉强追平；美国次贷之后，全国房价指数走了整整十年才摸回2007年那条线。这两组样本摆在桌上，中国这轮下行的路径基本能对上。

镜头拉回五年前那个高光时刻。2021年夏天，全国商品房销售额头一回顶穿18万亿，成交面积接近18亿平方米，这个行业站在了历史绝对天花板上。

到2025年年底，销售额只剩8.39万亿，成交面积也就8.81亿平方米，销售额腰斩，面积缩水四成半。四年抹掉一半规模，这种跌幅在全球主要经济体的地产史上都算重量级选手。

今年1到5月的官方数字讲得更清楚。全国房地产开发投资同比还在往下掉16.2%，住宅新开工面积负增长22.6%。

房企拿地明显收着手，眼睛只盯一线和强二线的核心地块。这种主动收缩，说难听是没底气，说好听是行业终于知道疼了，不再摊煎饼式盲目扩张。

一个容易被忽视的信号得拎出来讲——5月末全国商品房待售面积7.72亿平方米，同比转负0.4%。连续52个月只增不减的库存曲线，这次真的掉头了。

这个拐点比任何政策文件都实在。库存不再往上堆，价格才有站稳的地板，市场也才谈得上修复的起点。八月份这一波政策组合拳，密度高得罕见。

8月7日北京先出手，公积金贷款额度顶格能拉到240万，二孩以上多子女家庭再上浮40万。8月20日＂沪八条＂跟上，外环外买新房送1%贷款贴补，单套最高5万直接打进账户。

8月26日西安端出5000万专项补贴支持＂卖旧买新＂。这套连击瞄准的不是喊口号，是需求端的实际购买力。更关键的动作定在9月20日。

国务院修订的《住房公积金管理条例》正式落地，装修自住房、支付物业费都能提公积金，异地贷款和转移接续手续大幅简化。这不是小修小补，是把公积金从单纯的购房工具改造成综合居住支持工具。

就在8月28日，央行和金融监管总局又抛出一揽子融资新政——主办银行制、现售商品房房贷发放时点后移、贷款期限从30年拉到40年、月供收入比顶到50%，一条条都是给市场松绑。政策力度够大，市场买不买账得看城市。

上海连续四个月单月网签突破2.4万套，北京稳在1.5万套以上，杭州、成都的核心板块土拍现场重新出现现场加价。反观三四线，多数还在慢慢啃库存，房价能横住就已经是好结果。

这种分化不是短期现象，是马光远反复强调的＂K型走势＂落到地面上的真实样貌。我个人的判断得摆出来——马光远这十年之说，八成会应验，甚至可能被拉长。

原因绕不开人口结构这道坎。主力购房年龄段25到39岁的人群，每年净减少几百万。

撑起过去二十年楼市的人口红利正在退潮，需求的天花板明显下移。全国盘子想回2021年那个高点，光靠政策灌水远远不够，得等新一波结构性力量真正长出来。

还有一个变量绕不过去——居民资产负债表。过去几年家庭端加的那些杠杆，需要相当长时间去消化。

房贷利率已经从2021年那个5.6%的峰值一路砍到3.05%到3.45%区间，首付降到15%，能松的绳子基本都松了。接下来靠的不是政策再加码，是收入预期能不能真正修复。

这个问题不解决，再多补贴也就是一次性打鸡血。核心资产是另外一码事。

一线核心地段的次新房，本轮跌幅普遍落在30%到40%区间，租售比悄悄爬到2%以上，个别标的能摸到2.8%。当持有回报接近三年定存的时候，长线资金开始动了。

保险资金和公募REITs今年上半年在商业地产领域已经募了超200亿，这批钱不是散户韭菜，它们的动向就是核心资产企稳的先行指标。放眼周边地区，台湾地区的经验也值得摆一摆。

台北市中心过去二十年房价翻了几倍，可离开都会区往南走，不少县市长期横盘甚至微跌。东京都心和地方城市的分化更极端。

这些样本都在讲同一件事——地产周期走到后半段，别指望普涨行情再来一次，赌全国均值回归高点就是赌输的姿势。地方政府这头压力也在慢慢传导。

土地财政依赖度从峰值的四成以上一路往下滑，很多三四线的城建摊子已经开始收缩。这个反馈闭环需要多年才能重新找到平衡。

楼市在中国经济版图里的坐标正被重新画一遍——从支柱产业退到跟制造业、消费并列的普通行业，这场身份转换注定漫长且带痛感。对普通人，问题落到几个具体动作上。

刚需在核心城市地铁一公里内买次新自住，2026年四季度到2027年这个窗口值得抓；想再靠一波普涨发大财的投资客，趁早断了念头。

杠杆控制在月供不超过家庭收入四成，现金流留够两年应急弹药，这才是穿越十年周期的正确姿势，也是马光远反复提醒过的底线。

话说回来，马光远那句＂根据历史经验，房地产再回到上一轮高点还要10年＂，听着确实扎心，却是把行业最真实的底色一次性摊到了桌面上。这十年里能笑到最后的，从来不是加杠杆最猛的那批人，而是选对城市、选对地段、留够弹药的那些人。

全国盘子重返2021年高点还要十年，核心资产的修复窗口却已经悄悄打开——把这句话贴在墙上看清楚，比每天刷十场直播都管用得多。