房地产贷款新政点评

来源：市场资讯

（来源：价投谷子地）

8月28日央行和金监局联合发布了一系列房地产信贷相关的规定和管理办法，包括：

《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔2026〕171号）

https://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/2026082817013334439/index.html

附：《商品住房开发贷款管理办法（试行）》

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270034&itemId=861&generaltype=1

《个人住房贷款管理办法（试行）》

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270028&itemId=861&generaltype=1

《商业地产贷款管理办法（试行）》

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1269745&itemId=861&generaltype=1

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270033&itemId=861&generaltype=1

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》

https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270029&itemId=861&generaltype=1

房地产信贷新规发布当天晚上就有粉丝私信我问我怎么看，想让我点评。更有甚者问我是不是利好房地产，利好银行板块。第二天早上开盘，貌似房地产股票很多确实大幅高开，有的甚至摸到涨停。由于当时恰逢银行半年报的密集发布期，我根本没工夫去看这批文件。

周末第一批12家银行的中报点评写完，我终于可以喘口气缓一缓了。后面几家多数是同业里比较差的，拖晚点发也没啥问题。所以，我抽时间把这批文件读了一遍。我的第一反应是，谁XXX说这些政策是利好房地产行业的？

这一套文件读下来第一感觉是规范房地产行业的金融借贷行为。过去20年房地产行业发展经历了一轮盛极而衰。在最后几年出问题的时候，房地产行业几乎绑架整个银行业。部分头部房地产商差一点成了大到不能倒。国家花了整整3年时间让银行业和房地产业切割、脱钩。这一批新的规定和管理办法核心要义就是控制房地产相关贷款的风险，规范银行涉房信贷的行为。

新政利好房地产吗？

个人理解整体看只能算是中性，谈不上利好。我们分拆成开发贷和个贷分别看。开发贷的政策整体上是限制，包括但不限于：1，限定了开发贷的期限，期房最长5年，现房最长7年；2，每个项目公司需要有唯一的主体银行或银团；3，开发贷封闭管理专款专用。

这些政策结合后总体上是倾向于限制开发商的杠杆。我们都知道过去中国房地产行业快速发展其中重要的原因之一就是杠杆倍数高。限制杠杆本质上就是要求开发商资本金更多，实际效果是压低周转效率减少产出。

个贷整体上是降低个人的还款压力，避免个人受到开发商风险的波及，比如：1，将贷款最长还款期限从30年延长至40年；2，期房贷款发放从主体结构封顶到销售备案。

按揭期限延长降低了个人的还款压力，减少了按揭违约发生的概率。期房按揭贷款发放延迟到销售备案后可以有效遏制烂尾楼的情况发生。但是，同时也降低了开发商的资金周转速度，效果和前面降杠杆类似。

开发贷为何要分类管理?

此次开发贷最大的变化是进行了分类管理。将原来的房地产开发贷细分为：商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等。分类管理的目的是为以后分类调控留下制度接口。目前，这几类开发贷的差别还不大，主要差别集中在贷款周期和盈利空间上，比如：期房3-5年，现房5-7年，商业地产不超过7年，保障性住房贷款要求减小盈利空间等。

未来随着我国房地产行业新业态新模式进一步发展，对不同类房地产的开发贷款可以做针对性调控，比如：对保障性住房和住房租赁开发贷款进行贴息，比如对过热的分类开发贷提高利率等，使得国家对房地产行业的调控更加精细化。

按揭30年改40年银行占便宜还是吃亏了？

这个话题是这堆政策出来后最搞笑的一段。按揭30年改40年，有一波人说银行每个月收到的还款本息减少了，银行吃亏；另一波人说拉长期限银行收取的总利息更多了，银行占便宜了。

其实，关于这个问题我在之前讲解银行按揭等额本息和等额本金的算法时就说过。不论哪种还款方式，不论哪种还款期限，银行每个月按照客户占用资金的多少*约定利率计算当月收取的利息，然后再加上需要当月归还的本金，就是客户当月需要偿还的本息。所以，根本不存在银行是占便宜还是吃亏的说法。

按揭30年改40年这件事对于银行来说还是有意义的。首先30年按揭改40年按揭同等贷款金额降低了月供，减轻了对贷款人的现金流压力，使得贷款人的违约风险下降。月供下降会刺激购房人的购房需求，因为贷款总额受到月还款金额的限制——月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%）。这一政策会增加潜在购房需求。

银行涉房信贷风险下降

综合上面的信息看，银行涉房信贷（开发贷、按揭）的风险会随着新政的实施逐步下降。首先，开发贷限制多头借贷，压低房地产企业的杠杆率，降低风险。其次，按揭周期增加，降低月供，降低借款人的违约概率。再次，降低房地产企业杠杆相当于拉长房地产企业的开发周期和降低营运效率，这本身是减少房地产供给，而增加按揭期限是刺激居民的购房需求。这一减一增，是改变了房地产市场的供需结构，有利于房价企稳，也有利于银行所持有的抵押房产保值。