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沈阳【华润·盛京润璟】

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地段板块：奥体核心，城芯难得的连片净地

项目地址：浑南区富民南街 11 号，原中储物流地块，属于奥体成熟生活圈，四宗连片地块整体开发，总占地约 34.7 万㎡，整体建面约 52 万㎡。

✅区位优势：

属于浑南奥体成熟板块，不是新市府还在发展中的新区，周边城市界面已经成型，配套现成，不需要长时间等待兑现。
距离奥体中心直线约 600 米，占据浑南最核心的生活底盘；距离浑河河岸直线约 1600 米，属于河景辐射区，但不是一线临河。

2026 年 8 月 28 日，沈阳楼市炸了。

华润盛京润璟开盘，首日卖了 15 个亿 —— 东北近十年开盘纪录。

但很少有人去想：这 15 亿，真的是产品卖得好吗？把时间倒回 3 月 18 日那场土拍，你会发现 —— 这个项目的命运，在拿地那一刻就写好了。

一、这块地，不是一般人能拿到的

中储物流地块，这个名字本身就值得玩味。它不是普通的城市经营性用地，前身是中储物流的仓储用地，属于央企存量土地。这类土地的流转，走的路子和常规招拍挂不一样 —— 前期的土地整理、规划调整、用途变更，每一步都有讲究。

业内人心里都有数，奥体核心区最后一块连片净地，挂出来之前就有了归宿。30 亿总价听着不低，但折算到 521 亩和 1.52 的综合容积率，楼面价相当克制：1 号地容积率 1.1，楼面价 7200 元 / 平；4 号地容积率 2.4，楼面价 4610 元 / 平。

这个价格，在沈阳主城核心区，相当于白送。

不是有钱就能拿到的。你得有能力跟中储系统谈，有能力做土地整理，有能力在规划阶段把容积率、产品形态定到对自己最有利的方向。等地块正式挂出来，走个流程而已。

谁拿到这块地，谁盖都能火。这不是夸张，是土地条件决定的。

二、521 亩，奥体最后一块肥肉

沈阳主城核心区，过去十年出让的住宅用地，超过 100 亩的都屈指可数。500 亩以上连片净地，上一次出现要追溯到长白岛开发初期。

位置更不用多说：青年南大街以东，奥体中心旁，地铁 9 号线朗日街站步行可达，奥体万达、盛京大奥莱、招商花园城环伺，东北国际医院护航，浑河生态圈 1.5 公里。发展了二十年的成熟板块，路网、商业、学校、医院全部落地，不用等建设。

主城核心 + 521 亩连片 + 1.52 容积率，三个条件叠加，放在全国任何二线城市都是十年难遇。更关键的是，这是奥体核心区最后一块大型储备用地。卖完这块，奥体就真没有地了。

三、时机这个东西，比能力重要

2021 年之后，沈阳楼市经历了四年深度调整。但蛰伏的另一面，是需求的积累。四年时间，改善需求被压抑太久，到了 2025 年底 2026 年初，市场开始出现微妙变化 —— 核心区域优质二手房成交回暖，塔尖人群重新入场。

这个时间点，项目来了。早两年，市场太冷，高端购买力不敢出手；晚两年，可能又有竞品分流。正好卡在改善需求释放的窗口期。

时机这个东西，有时候比产品能力重要。

四、华润这两个字，在沈阳值多少钱

华润在沈阳不是普通外来房企。从 2006 年进入到 2026 年正好二十年，盖了二十多个项目，从万象城到橡树湾、时代之城、润熙府，几乎每个项目都成了板块标杆。

沈阳人对华润的信任，是二十年一个个项目积累出来的。同样地段，华润的房子比周边贵一千到两千，购房者认。这种品牌信任度在市场下行期尤其珍贵 —— 当其他开发商的期房让人担心交付时，华润几乎不存在这个问题。

"奥体最后一块地" 加上 "华润出品"，结果已经注定。

五、四代住宅，正好赶上的政策红利

2024 到 2025 年，沈阳陆续出台第四代住宅规划政策，错层露台、架空层、电梯前室的赠送口径放宽，得房率有了大幅提升空间。

这个政策窗口正好被赶上：高层 138㎡综合使用率 141%，洋房 170㎡得房率 128%，叠墅 310㎡使用面积 1470㎡、得房率 477%。这些数据放在五年前不可想象 —— 不是设计能力突然提升了，是政策口径变了。

四代住宅不是华润发明的，抬板设计也不是华润首创的，但华润是第一个把北上广成熟的产品手法完整落地到东北的开发商。

土地、规模、时机、品牌、政策，五个变量，缺一不可。

六、全国坐标：放在全国是什么水平

说了这么多本地逻辑，需要把视角拉高。

土地禀赋上，主城核心 521 亩连片净地、综合容积率 1.52、最大地块 1.1—— 这个条件放在全国二线城市都是第一梯队。杭州未来科技城、成都金融城、武汉光谷，核心区超过 200 亩的都已是 "巨无霸"，500 亩以上连片低密净地近十年几乎没有。限墅令之后，全国主城核心 1.1 以下容积率的住宅用地，基本属于绝版。

产品数据上，高层 141% 的综合使用率在全国高层市场断层领先，杭州、成都的四代住宅高层普遍在 110%-120% 之间。叠墅 477% 的得房率在全国叠拼市场也是天花板级别。全域抬板 4 米、521 亩尺度推进，这种规划手法在北上广深已成熟，但在东北是第一次完整落地。

信号意义上，这件事最值得关注的不是卖了多少钱，而是它发生在沈阳 —— 东北。过去很多年，东北住宅产品和一线城市存在代际差。盛京润璟第一次把北上广的产品操作系统完整移植到东北，这不是一个简单楼盘，而是东北人居标准与一线城市接轨的标志。

行业启示上，2026 年的中国楼市正在深刻分化，普涨时代终结，市场从 "规模驱动" 转向 "产品驱动"。盛京润璟证明了：核心城市、核心地段、优质土地、顶级产品、确定性配套 —— 这五个要素叠加的资产，即便在下行期依然有强劲购买力。不是市场没有需求，是没有足够好的产品去激活需求。

放在全国，它都罕见。

七、冷静看几件事

第一，30 亿拿地加巨额建安成本，销售任务单盘 30 亿以上，首开 15 亿只完成一半，后续去化压力依然存在。高端盘销售周期通常很长，首开火爆不代表全程顺利。

第二，这个项目的成功不代表沈阳楼市整体回暖。它是极端个案，和大多数楼盘没有关系。沈阳楼市的分化会因为这个项目进一步加剧。

第三，抬板设计的建造成本和后期维护成本远高于普通社区，最终会体现在物业费和社区运维上。

第四，高得房率依赖当前政策口径，未来政策如果收紧，或二手房交易时赠送空间的产权认定出现争议，都是潜在风险。

八、最后说两句

一块地的命运，在它挂出来之前就已经写好。一个项目的成败，在拿地那一刻就决定了八成。剩下的两成，才是产品、营销和运营。

沈阳楼市的下一个十年，可能不会再有第二个这样的项目了 —— 这样的土地、时机、品牌、政策窗口，很难再同时出现。

对于购房者，要看清什么是真正的稀缺，什么是营销出来的稀缺。对于从业者，户型可以抄，得房率可以算，但土地拿不到，时机赶不上，品牌积累不出来，抄了也白抄。

而对于整个东北，当一座城市开始用一线城市的逻辑建造土地，它给出的信号是 —— 东北的人居标准，正在重新定义。

这件事的意义，比 15 亿重要得多。