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一、项目基础信息（硬核参数）

• 懋源・骊橒臺（备案名：懋源骊云台）
• 位置：顺义天竺镇薛大人庄 6017 地块
• （机场高速杨林出口北、天竺公园南侧）
• 开发商懋源地产（中央别墅区璟橒、云纪同系）

10 栋 7–11 层纯板式洋房，202 户纯平层，圈层纯粹

占地：约 2.3 万㎡；

地上建面：约 3.68 万㎡

容积率：1.6（低密纯洋房）；

绿化率：30%

• 层高：3.3 米（比普通洋房高 30cm）
• 梯户比：两梯两户，私密专属
• 车位：1:1.4（283 个）
• 物业：懋源鸿玺，9.99 元 /㎡/ 月
• 均价：7.5–8 万 /㎡（2026.3 成交均价 73780 元 /㎡）
• 总价：150㎡≈1200 万、175㎡≈1400 万、190㎡≈1500 万、220㎡≈1700 万
• 开盘：2025.12；交房：2028.3.30⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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• 一河｜ 温榆河，作为生态绿脉与天然界河，以静谧之姿圈定都会繁华与静谧的自然边界。
• · 三园｜ 温榆河公园、天竺湿地公园、罗马湖公园，绿意环抱，将四季诗意珍藏于自然深处。
• · 教育｜ 德威、ISB等十余所国际学校，与北师大实验顺义学校、北京四中两所公立黑马，共筑全龄优质教育矩阵。
• · 运动｜ 云集黑骑士等约10座顶级高尔夫俱乐部、天星调良马术，以及3A冰上空间、元力体育等高端场馆，满足全龄国际化运动需求。
• · 艺术｜ 罗红摄影、松美术馆等国际级艺术地标，营造浸润日常的美学氛围。
• · 商业｜ 中粮·祥云小镇、顺义山姆、孙河山姆、欧陆广场等构成高端涉外商圈，荟萃国际生活品味。
• · 医疗｜ 北医三院机场院区、地坛医院等三甲资源，与和睦家等机构共筑10分钟健康生活圈。
• · 交通｜ 约5公里直达首都机场，机场高速、京承高速、京密快速路与地铁15号线立体路网，迅捷链接CBD、东直门等核心功能区。⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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产品核心优势

1. 低密纯粹 + 户户平权

• 1.6 容积率、7–11 层、仅 202 户，中央别墅区稀缺纯平层社区
• 点状式布局、约 40 米楼间距，无遮挡、户户端户、视野均等
• 全楼栋南北向，采光通风最大化，社区静谧度高

2. 全景双舱・视野革命（京城首创）

• 客厅 + 主卧双全景舱
• 无墙无柱玻璃构造，最大约 23 米采光面、360° 环幕视野
• 220㎡楼王：客厅 6 米面宽、主卧 5 米 + 面宽，五面南向采光
• 南向景观阳台：面宽超 6 米，连通客厅与卧室，270° 俯瞰园林与公园
• 北向功能阳台：衔接家政间，洗衣储物一站式，不占室内空间

3. 超高得房率・别墅级空间⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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• 基础得房率≈89%，综合得房率 100%–140%（含赠送）
• 赠送：南北双阳台 + 20–50㎡空中庭院 + 三面防火挑檐
• 空中庭院：私属花园，可做阳光花房、茶区、儿童乐园、星空露台
• 3.3 米层高：装完中央空调 / 地暖仍有约 2.8 米净高，无压抑感

4. 全龄友好・双主卧系统

• 南北双主卧套房
• 三代同堂互不干扰，适配多代居住
• 南向尊亲房：老人房，采光好、近公区、动线短
• 北向主人房：独立卫浴、衣帽间、揽月私院，私密尊享

三、装修品质（1 万元 /㎡顶奢精装）

1. 整体标准

• 精装标准 10000 元 /㎡起⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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• ，绿建三星、同层排水、全屋降噪
• 风格：现代极简 + 东方意境，天然石材 + 木作 + 金属线条，低调奢华

2. 厨房（顶奢配置）

• 厨电：雷神（Thor）六眼灶 + AEG 蒸烤箱 + AEG 大容量冰箱 + AEG 洗碗机（15 套）
• 台面：8mm 实心不锈钢，零卫生死角
• 橱柜：意大利橡木定制，高柜拉篮、嵌入式设计

3. 卫浴（一线顶配）

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• 五金：高仪（Grohe）恒温花洒、龙头
• 细节：弧形三段式镜柜、地面石材拼花、干湿分离、观景窗

4. 全屋系统（舒适顶配）

• 门窗：旭格（Schüco）系统窗、三玻两腔（隔音≥45dB）、通高静音门
• 冷暖：大金中央空调 + 全屋地暖 + 新风系统（过滤精度 99%）
• 智能：全屋智能家居、安防系统、一键场景控制
• 材质：天然石材地面、实木地板、木饰面、金属线条，环保等级 E0 级

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四、主力户型优势（150–220㎡全解析）

1. 150㎡ 四居三卫（入门爆款，去化最快）

• 格局：南北通透、四开间朝南、南向面宽约 14 米
• 动线：入户十字花厅、动静分区、餐厨一体、U 型厨房
• 套房：主卧套（独立卫浴 + 衣帽间）、次卧套、双明卫
• 赠送：南北双阳台 + 空中庭院，得房率≈100%

2. 175㎡ 五居三卫（均衡改善，畅销主力）

• 格局：南向四开间、面宽 16.15 米，采光效率比普通高层高 40%
• 空间：3.3 米层高、餐客通厅（约 45㎡）、中西双厨、双阳台
• 套房：南北双主卧套、三个卫生间、独立家政间
• 适配：三代同堂 + 保姆房，全龄功能全覆盖⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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3. 190㎡ 五居四卫（舒适旗舰，样板间主力）

• 格局：五开间朝南、约 19 米采光面，全景舱客厅 + 主卧
• 空间：餐客通厅（约 50㎡）、6 米横厅、中西双厨、独立书房
• 套房：南北双主卧套（均带独立卫浴 + 衣帽间）、双儿童房、保姆房
• 赠送：约 30㎡空中庭院 + 南北双阳台，得房率≈120%

4. 220㎡ 五居四卫（楼王顶奢，全景双舱）

• 格局：客厅 + 主卧双全景舱、270° 环幕落地窗、最大约 23 米采光面
• 空间：6 米面宽客厅、5 米 + 面宽主卧、餐客通厅约 60㎡、中西双厨、独立茶室 / 书房
• 套房：南北双主卧套（均带独立卫浴 + 衣帽间 + 私院）、双儿童房、保姆房、四卫全明⚜️⚠️懋源骊橒臺售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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• 赠送：约 50㎡空中庭院 + 南北双阳台 + 挑空露台，得房率≈140%

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北京楼市新政落地首周，二手房市场正发生微妙转变，客户关注点已从电话咨询政策细则，逐步转向实地带看与实际成交。近期，北京商报记者走访多个区域二手房中介机构了解到，新政进一步推高市场热度，一些中介门店二手房周末带看量环比增超四成，低总价小户型率先放量；部分经纪人一小时可接到10余通购房咨询来电，单晚收到3组次日带看预约。

政策效应持续释放，显著影响买卖双方预期。部分400万元以内刚需房源，在公积金贷款额度上调后，几乎可覆盖单套房源房价，直接降低了购房者的置业门槛；叠加公积金与商业贷款的利率差异，后期偿贷压力也明显降低。一些地段优质、配套完善的房源业主，开始收回议价空间，甚至小幅上调挂牌价试探市场反馈。业内人士表示，受网签数据滞后因素影响，当前市场行情将逐步反映在9月、10月网签记录中，叠加楼市传统“金九银十”销售旺季，政策拉动效应有望进一步释放。

“一小时接10余通咨询”，次日带看预约同步升温

2026年上半年，北京二手住宅成交规模创下2021年以来同期新高，市场热度持续高位运行。北京楼市新政的适时出台，进一步为市场升温注入动能。

北京楼市新政落地一周内，北京商报记者走访朝阳、东城、西城等多个区域的二手房中介机构发现，驻店经纪人数量明显减少，成为新政效应显现的首个直观信号。

朝阳区酒仙桥片区某头部中介机构经纪人薛飞向北京商报记者表示，其所在门店共有8名经纪人，新政落地数日来，同事间碰面机会大幅减少，核心原因在于意向购房者集中入市，多数经纪人均外出开展带看工作。

8月7日新政发布当晚，不少此前到访过门店的购房者便致电咨询，其中资金预算有限的刚需群体咨询内容最为细致。记者在薛飞的工作手机上看到，当晚9时30分后的一小时内，就有10余通咨询电话接入。

薛飞表示，本次新政将公积金贷款最高额度上调至340万元，对刚需购房者构成重大利好。他举例称，有一对均在北京工作生活的夫妻，此前看中电子城小区一套总价约400万元的房源。但新政出台前，首套住房公积金贷款最高额度仅为120万元，该家庭因担忧后续偿债压力较大，始终处于观望状态。

而现在按照新政规则，购房家庭单人缴存公积金的，首套住房贷款最高额度为120万元；夫妻双方均缴存的，首套住房贷款最高额度提升至240万元。叠加五环内首套房公积金贷款与商业贷款45个基点的利率差，购房家庭偿债压力进一步降低，该客户因此决定近期入市购置房产。

合硕机构首席分析师郭毅表示，此前夫妻双方公积金贷款最高额度仅120万元，购房选择基本集中在150万—200万元总价的房源。新政落地后，夫妻共同缴存家庭公积金贷款上限提升至240万元，可覆盖房源总价直接拓展至300万元级别；若叠加政策额度上浮，最高可达340万元，足以支撑400万元以上房源的贷款需求，直接加快了这部分人群的入市节奏。

西城区某头部中介机构经纪人彭啸以近一周成交的一套350万元房源为例，该房源为一居室，面积约15.3平方米，购房客户此前因价格因素迟迟未能达成交易。

新政出台后，公积金贷款额度提升，且该购房家庭符合本市户籍二孩及以上多子女家庭购房支持政策，公积金贷款额度可在240万元基础上再上浮40万元，贷款额度足以覆盖八成购房款，因此该客户果断完成购置。

北京链家团结湖客户经理车军虎在接受北京商报记者采访时表示，8月7日晚间新政落地，紧接着就是周末，门店线上咨询、线下带看量提升十分明显。新政前，门店12名经纪人周末平均总带看仅12—13组；新政首个周末带看涨到19组，多组购房者看完房后明确有购房意向，客户购房意愿明显升温。

车军虎表示，周末积累的大量意向刚需客户，决策周期会稍有延后，大多转化到工作日成交。本周二就完成了一单签约，整周工作日合计成交2套，都是周末带看客户延后转化的订单。

“仅一轮议价，小砍15万元快速成交”

公积金贷款额度上调有效撬动刚需群体入市，而非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限由两年进一步调减为一年，则进一步释放了改善型置业需求。

丰台区西罗园片区某头部中介机构经纪人王浩向北京商报记者透露，新政落地首周，其服务的一组非京籍购房家庭便成功购入一套总价约630万元、建筑面积120余平方米的房源。

据王浩介绍，该购房家庭资金储备充裕，且有多套房源匹配其需求，但受此前社保缴纳需满两年的限购政策限制，距达标尚有7个月时间，因此一直未能完成置业，该客户也被其列为长期重点跟进对象。

本次五环内限购政策调整落地后，王浩第一时间联系该购房家庭，周末便带其完成房源遴选，与业主仅一轮议价，小砍15万元后，双方便于周一快速达成交易。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，五环内限购政策的调整与此前将五环外降至一年、五环内降至两年的政策形成衔接，至此实现了全市范围内社保门槛的统一。对于刚在北京工作满一年的新市民群体而言，购房资格时间差被消除，入市节奏有望前置。

根据中指研究院数据，1—7月，北京二手房成交整体仍以低总价、小户型房源为主，但5月以来成交结构持续优化，改善性需求边际恢复。

5—7月，北京500万元以上二手房成交占比有所提升，7月500万元以上房源成交占比提升至13.7%，较4月提升7个百分点。面积段方面，90平方米以上房源成交占比较年初进一步上升，7月达到38.9%。

郭毅表示，本次新政将非京籍家庭购买五环内首套商品住房的社保或个税缴纳年限由两年下调至一年，对于资金实力较强的置业家庭而言，购房限制大幅放宽。未来北京核心区域的房产，不仅将吸引在北京工作生活的本地购房家庭，还可能吸引更多外埠家庭出于资产配置需求入场置业。

北京商报记者根据北京市住建委数据统计，北京楼市新政落地后，8月8日—14日，北京二手房网签量3026套，环比8月1日—7日的2818套，增长约7.38%，同比增长约1.68%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，一般而言，政策影响传导至最终成交需要一定时间。未来几周，需要重点观察二手房带看能否转化为签约，以及成交改善能否从局部项目和个别区域扩展至更大范围。

车军虎进一步分析称，刚需板块房源交易流程更快，从签约到完成网签、走完全部手续，周期大概1个月至40天。8月中旬签订的这两单，对应的网签数据会集中在9月初至9月中旬体现。

部分业主试探上调挂牌价，议价空间高位回落

成交量回暖的背后，是北京楼市新政对购房群体与二手房业主市场预期形成的实质性支撑。

东城区和平里片区某头部中介机构经纪人张婉向北京商报记者表示，在北京楼市新政出台前，二手房市场已逐步趋稳；今年以来，该片区买卖双方议价空间稳定在5%左右，部分优质房源的议价空间更为狭窄，价格博弈趋于平缓。

北京楼市新政出台后，这一市场默契被打破。政策实施次日，地坛周边一小区的业主便主动联系张婉，提出将其房源挂牌价小幅上调10万元。

尽管调价幅度有限，但在张婉看来，这类试探性调价本质上反映出二手房业主对政策托底效应的信心。她表示，历次北京楼市调控政策出台后，均会带动一波成交上行周期，市场库存房源同步出现明显去化；叠加本轮楼市经历深度调整后，房源价格已回落至相对合理区间，多重因素共同推动业主做出小幅上调报价的决策。

车军虎以新政后首周成交的一套房源为例，新政前同户型房源，业主报价基础上一般能谈下来8万—10万元，新政后业主愿意让利的空间少了2万元左右。本次成交客户为刚需，此前选择组合贷240万元，新政后能享受公积金贷款利好，核算后30年贷款每月能少还300多元，节省的利息在11万元左右。算完资金账后，客户愿意接受业主小幅上调报价，最终顺利成交。

根据中指研究院数据，7月末，北京头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，较1月末的13万套减少约1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力边际缓解。新增挂牌整体平稳，4月以来新增挂牌维持在1.6万套左右。存量挂牌持续消化的同时新增挂牌并未明显放量，市场供需关系正在修复。

曹晶晶指出，随着挂牌量趋稳，购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解，双方预期的同步改善使得议价空间也从高位回落，7月北京二手房平均议价空间为7.3%，今年以来整体保持平稳。