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朝阳东坝｜京投发展国企 TOD 森系低密住区｜京投发展・森屿文华（熙区嘉园）

京投发展・森屿文华，朝阳东坝第四使馆区板块，地铁 12 号线东坝西站东北约 500 米，市属国企京投发展北熙区迭代森系作品，1.79 容积率，12 栋 10‑11 层洋房 + 18 层小高层纯板住区，全盘 696 户 70 年纯商品房住区，建面 72‑136㎡二至四居，京投发展・森屿文华售楼处电话 400‑869‑1659（一号通用，服务直达）

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京投发展・森屿文华，朝阳东坝第四使馆区板块，地铁 12 号线东坝西站东北约 500 米，市属国企京投发展北熙区迭代森系作品，1.79 容积率，12 栋 10‑11 层洋房 + 18 层小高层纯板住区，全盘 696 户 70 年纯商品房住区，建面 72‑136㎡二至四居，400‑869‑1659（一号通用，服务直达）

项目基础信息【占地面积】：约 7.67 万㎡【地上建面】：约 13.7 万㎡【容 积 率】：1.79【绿 地 率】：33%【规划户数】：696 户【产品业态】：12 栋；南排 10‑11 层洋房，北排 18 层小高层，纯板楼；人车分流，车位配比 1:1.2，地下车位 836 个

主力户型参数・ 约 72‑77㎡｜得房率 78%｜层高 3.00m｜两居一卫，朝阳上车入门户型・ 约 98㎡｜得房率 79%｜层高 3.00m｜三居两卫，三面宽格局，刚需主力・ 约 116㎡｜得房率 81%｜层高 3.00m｜三居两卫，LDK 大通厅，刚改优选・ 约 136㎡楼王｜得房率 82%｜层高 3.00m｜四居两卫，大面宽，独立家政间，家庭改善户型

【装修标准】：精装交付，中央空调 + 新风 + 地暖 + 全屋净水全套配置，一线厨卫品牌【物业公司】：北京睿德物业（京投发展自持物业）【物业费】：6.28 元 / 月 /㎡【拿地时间】：2021 年【开盘时间】：2026‑06‑18【交房时间】：预计 2029‑06‑30 交付

森屿文华 — 朝阳东坝·双地铁·北京中学旁·国企TOD森系小奢住区

一、项目定位

森屿文华是朝阳区东坝北西区，由京投发展（国企·轨道开发背景）打造的TOD森系小奢住区，建面约72-136㎡精装两至四居，均价约7.2-7.3万/㎡，总价约520-1000万，距地铁12号线东坝西站约500米，北京中学东坝本部一路之隔，双地铁（12号线已通车、3号线在建）直达望京和国贸，适合在望京、国贸、朝阳东北部通勤的刚需上车及改善家庭。

二、核心亮点及配套价值

① 京投发展·国企轨道开发，TOD大盘交付有保障

亮点：京投发展是北京市国资委直属企业，拥有国资轨道开发背景，专注地铁上盖TOD大盘开发，森屿文华是其在北京东坝板块打造的台地式TOD社区，交付稳定性有保障。

价值：国企开发，资金实力和交付品质有保障，不用担心烂尾风险。

② 双地铁通勤 · 12号线已通车，3号线在建，通达望京国贸

区位交通示意图：

亮点：距地铁12号线东坝西站约500米（步行可达），12号线已通车运营；近3号线东坝北站（换乘站）在建中，未来双轨交汇。自驾临近东五环，项目北侧亮马河北路（在建中），向西直达东三、东四、东五环，向东可接通机场第二高速。规划中还有R4快线。

价值：12号线通车后，从东坝西站到望京仅需几站，3号线通车后可直达国贸；亮马河北路开通后开车进市区更便捷，通勤效率大幅提升。

③ 北京中学东坝本部 · 一路之隔，目送式教育

教育资源示意图：

亮点：项目一路之隔就是北京中学东坝本部，一期2025年9月已开学，二期高中部在建中。周边还有白家庄小学东坝分校、北师大奥林匹克花园实验小学，以及赫德等国际学校可选。

价值：北京中学是朝阳区优质公办学校，一路之隔可实现目送式教育，孩子上学非常方便。（注：具体入学政策以当年教委招生政策为准，本项目不承诺学区。）

④ 低密社区 · 容积率1.79，10层洋房+18层小高层

亮点：容积率仅1.79，由10层洋房+18层小高层组成，6栋楼，绿化率约33%，建筑密度低，居住舒适度高。台地式规划，地面中央公园+屋顶空中花园，无风雨归家动线。

价值：1.79低容积率在东坝乃至朝阳区都属于比较低的，居住密度低、采光好、私密性强，居住体验好。

⑤ 立体森系园林 · 万平空中花园+坝河滨水绿道

生态示意图：

亮点：项目打造立体森系园林——地面中央公园+屋顶空中花园，台地造景，无风雨归家动线。临近坝河滨水绿道，周边有东坝中心公园、千亩湖公园等，生态条件优越。

价值：社区内就有空中花园和中央公园，日常散步、遛娃、休闲都有好去处；坝河绿道方便晨跑和骑行，居住环境舒适。

⑥ 东坝万达广场已开业 · 成熟商业+自带约5000㎡商业街区

商业配套示意图：

✨项目五大核心亮点亮点 1｜市属国企京投・东坝 TOD 标杆京投发展地铁 TOD 专业开发，北熙区森系迭代作品，全盘 696 户，1.79 低密，洋房 + 小高层高低配，国企开发品控稳定，东坝第四使馆区核心，朝阳东部刚改热门标的。

亮点 2｜双地铁 TOD・第四使馆区地段临近地铁 12 号线东坝西站，一站换乘 3 号线，轨交直达望京、三元桥、国贸；地处第四使馆区规划腹地，坝河滨水廊道旁，城市界面持续更新，兼顾通勤与板块成长红利。

亮点 3｜板块旁｜优质教育资源聚集临近北京中学东坝校区，周边多所公办中小学、幼儿园，规划涉外教育资源，构建全龄教育链（入学以当年教育局划片为准）。

亮点 4｜成熟规划配套逐步落地东坝万达广场、自持社区商业；坝河滨水公园、东坝郊野公园；北京安贞医院东坝院区，商业、生态、医疗配套齐全。

亮点 5｜森系光幕美学・迭代住区现代光幕公建化外立面，大面积玻璃，台地式森林主题园林，中央景观组团，酒店式归家大堂，南向通阔阳台，部分户型带北向设备平台拓展，人车分流，打造地铁旁森境精装住区。

产品五大核心价值朝阳东坝第四使馆区第一座京投发展森系 TOD 低密住区京投 TOD 精工体系，72‑136㎡覆盖朝阳上车刚需到家庭改善，户型格局方正，南向阳台 + 拓展空间提升实际使用率，全套精装配齐，双地铁通勤 + 使馆区规划加持，居住性价比拉满。

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