中国拼好房，全球开眼了

10吨级的重型吊具平稳抬升，将庞大的混凝土墙板送上作业台。机械推力接管，墙板被精准推送、归位、扶正。三名建筑工人身处其间，手起弧光落，开始拼接出一个立体空间。

骨架既成，机械滑轨将这个混凝土敞口方盒推向下一个作业区。顶板由吊具从天而降，开始封顶焊接。拼成一个完整稳固的六面体之后，它来到装修作业区，油漆、管线等装修材料从10层楼高的自动化立库送至地面，围绕这个巨型方盒子，水电气管线铺设、瓷砖铺贴、墙体粉刷之类的装修作业开始了。

这里，是“模块化建筑”或称“预制房”的生产现场。

站在参观通道上俯瞰厂房，一个混凝土方盒就是一个模块，它们像积木排列在厂房一侧。之后，它们会被送往大湾区某处，整体拼装成一栋设计使用年限满足国标对“永久性建筑”要求的高层建筑。

如此建房颇为新奇。

深圳“中建海龙”智能建造产业园生产现场/受访者供图

传统的建筑施工现场，人、材料和机械往往围绕着一栋尚未完成的房子流动。大量工序发生在露天环境中，一栋房子要在原地从零开始逐层生长。

而在这里，房子以另一种方式拔地而起。

大多施工都转移到工厂里，这里看不见脚手架，工人面对的是一个个可以被吊装、运输和组装的部件。从墙、顶板，到门窗、地板、管线乃至部分装修，都以模块的形式提前完成，最后组装成一栋完整稳固的楼——现场露天作业甚至可以极限压缩至总建造工期的一成。

7月，外交部发言人毛宁就在海外社交媒体上介绍中国出海的“预制房”。据深圳海关数据，今年前四个月，全国企业经深圳口岸出口模块化建筑16.8亿元，同比增长19.6%，出口150多个国家和地区。海外的预制房订单，正源源不断地涌入中国。

8月中旬，当南风窗前往模块化建筑领军企业“中建海龙”位于深圳的智能建造产业园，我们发现，预制房在国内也有多个应用先例。

对中国人来说，建房买房是大事。眼下，我们习以为常的“盖房子”，正在工厂里酝酿新的变革。

像拼积木一样

在深圳龙华区有个人才保障性住房小区叫华章新筑。它包含了5栋高99.7米的高层住宅，有2740套保租房，该项目于2023年交付。今年4月，这里新释放出180个摇号名额，认租申请人数达到了9361户。

外观上，这些28层高的楼房并无特别之处，旁人自然也不会察觉它的建造方式有何不同。而这一项目的承建方中建海龙，最清楚“国内首个混凝土模块化高层住宅”的诞生如何与众不同。

如果把华章新筑想象成积木的最终成品，它使用了6000多个模块，约90%的工序先在工厂里进行高标准预制，再以特殊的连接技术在现场组装成一个整体。从土方进场到精装交付，花了365天，比传统现场建设施工节省了1年的工期。该项目荣获了“2025年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”，并入选住建部首批“支撑好房子建设的智能建造典型工程案例清单”。

华章新筑项目远景/图源：@深安居

无论建造模式、层高还是建设速度，这个项目都挑战了我们对建房子的经验。毕竟一个自带装修的混凝土模块自重二三十吨太正常了，而要把它们集体组装成一栋能住人的永久高层住房，并不真的像搭积木那般轻巧——先理解这个问题是必要的，因为它凸显出模块化建筑与“临时活动板房”的区别。

外界对“预制房”的刻板印象是临时而简陋，甚至觉得它是“临时活动板房”的代名词。但中建海龙科技有限公司总工程师王琼对南风窗指出误区，尽管二者都是一个个箱体，但二者不具备直接可比性。

“模块化建筑是完完全全按照永久性建筑规范来的，隔声、防水、防火、防渗、抗震都要按永久建筑标准进行结构设计，从建筑品质上来讲，我们应该说至少大于等于我们传统的建造方式，不会有任何降低，有些性能反倒还会提高。”

王琼举例，凭借工厂精度控制和新材料的运用，可以让窗户的密闭性、墙板隔音有更优的表现。

相比常见于体育场等公共场馆、工业厂房的钢结构，数倍重于钢结构的混凝土模块，对运输、吊装能力、施工技术与管理水平的要求都更严苛，也因此成为模块化建筑里的硬骨头。

数倍重于钢结构的混凝土模块被吊装上运输车/受访者供图

“中国人喜欢住混凝土的房子。”王琼说，这和国外众多以低层公寓为主、偏好轻钢结构的国家不同，并成为中国独特建筑挑战中的一环：人口众多、多高层住宅、户型复杂、国土位于地震带。

国情叠加混凝土结构自身的技术难度，使得适用于中国的混凝土模块化建筑之难度系数进一步上升，而华章新筑的6000多个模块最终九九归一，屹立至今，积木之间的连接是关键。

在传统钢筋混凝土建筑里，钢筋和混凝土组成房子的骨架。简单来说，混凝土主要承担压力，而钢筋主要承担拉力，尤其是面对大风、地震等水平作用力时，钢筋需要把建筑“拉住”。

模块化以后，原本连续的结构被拆成了一个个预制模块，但核心原理不变。

“我们要做的，就是拉和受压的连续，把钢筋、混凝土重新连接起来，”王琼告诉南风窗，“这里边，钢筋的连续比混凝土连续要更难。毕竟二三十吨的一个块体，不可能真像机械拧螺丝一样误差小到只有几丝，但也不能精度太差，那样连接偏多了肯定是不安全的。”

深圳“中建海龙”智能建造产业园/受访者供图

因此，模块化建筑需要设计一种“有容错空间、又能保证受力”的连接方式。

一篇还原技术的论文透露：华章新筑采用的是“混凝土模块+现浇剪力墙”的结构体系：模块本身既承担建筑空间的功能，也可以作为永久性模板，与后续浇筑的剪力墙、连梁、楼板等共同形成整体受力，兼顾快速建造与传统现浇结构的整体性与安全性——在这个体系里，每一个房间都不是自己单独抵抗大风和地震，它们通过剪力墙体系，最终把力量传到地基。

尽管不同建筑企业、项目的技术有所不同，但模块化改变了建房子的顺序。传统建房子是：先有框架，再造房，但模块化建筑是，房间比骨架更早成型。

过程中，生产和组装可以在时间上并行。传统模式下，建主体、粗装、精装等工序分阶段进行，而模块化建筑可以在工厂和现场、不同楼层间同时开展这些工序，进而压缩整体工期。“不是把整个项目（的模块）都造好了再拿出去装，我们是一边生产一边装。”王琼说。

模块化建筑的内部装修/受访者供图

楼越高，难度越大。王琼告诉南风窗，传统建筑盖3层还是30层，施工方式变化不大，主要是配筋数量的变化。但模块化建筑到了更高楼层，误差会逐渐累积，它要求设计、生产、运输、吊装、连接等环节彼此咬合，需要“从厘米级到毫米级”的精度控制，更为复杂。

如此精度，决定了模块化建筑依赖数字化。

事实上，房子还没有盖出来，生产它所需要的数据已经开始流动。“每个模块的尺寸、管线、接口都精确到毫米，数据直接导入生产线，驱动机器人精准生产。”王琼说，实践比原理更难。“它是一个集成，就是你把这些技术都集中在一起，它是一个比较复杂的东西。”

建房子，没法再粗放

站在中建海龙智能建造产业园的参观通道上，这里与人们想象中的建筑工地不一样。

没有大批工人在钢筋、脚手架和泥浆之间穿梭。模块沿着生产线移动，机械设备替代人力斗车完成搬运，许多工序由人操控作业车或靠机器人完成。工人被固定在不同工位上，负责相对明确的任务分工。一个作业位上不过两三人，加起来也没了往日“施工队”的大阵仗。

工程师们喜欢用“像造汽车一样造房子”来类比这个场面，彰显工业流水线生产的先进性和工厂里隔绝风吹日晒的人性化。

买房的时候，人们不大留意，几十年来，建筑业始终没怎么走上工业生产的道路，是为数不多依赖大量人力和露天作业的行业——它让许多人有了养家糊口的饭碗，也让他们背井离乡、身处高危恶劣的工作环境之中，以现场手搓的方式，让许多人有了家。

脚手架上的建筑工人/图源：图虫·创意

这套生产方式在中国过去几十年的大规模城市建设中发挥了巨大作用。但人们也不大清楚，建筑生产高度依赖现场条件：天气、工人熟练程度、材料进场、工序衔接、现场管理，都可能影响房屋质量，但长期以来，建设速度和房产地价升值带来的快感，掩盖了社会治理问题。

“以前行业里，过程中有什么质量问题，有什么隐患，大家都是两眼一抹黑，或者就是睁一只眼闭一只眼。尤其以前房地产大发展的时候，很多人买房子不是为了自住，是为了它升值，质量好坏很多人也弄不清楚。现在就不一样了，老百姓是拿着放大镜在看。”王琼说，“做建筑工业化，做模块化建筑，也是因为要改变以前我们整个行业粗放的生产方式。”

模块化建筑的思路，是提高集成度，这意味着“更多的东西能在工厂做”，会带来规则和效率的改变。

一旦进入工厂，时间可以被测量，质量可以被检查，材料可以被追踪，生产过程可以被数字化……“工厂做得多了，现场的效率才能提升，工厂的工艺稳定，质量也更好……这是老百姓得到的。建造过程中的噪声、建筑垃圾、运输车辆更少，无论是政府、社会还是业主，都能得到好处。”王琼说。

深圳“中建海龙”智能建造产业园/受访者供图

以工业标准化生产来规范房子质量并不容易。

建筑其实很难标准化，不可能每个项目长得一样。尤其对看重户型、朝向的中国居民来说，“家”需要保留个性化。可如果每一种房子都需要重新制作一套模具，生产数量又很少，那么模具成本就会被摊到每一个模块上，对企业来说，成本并不划算。而实际上，行业目前的探索和示范案例，侧重于酒店、公租房、学校、宿舍、养老院。

2019年，麦肯锡曾在关于模块化建筑的报告中指出，重复率高、单元尺寸小、价值密度大的更适合模块化建造。当中亦明确：模块化建造并不意味着只能建造外观单调或者质量低劣的建筑，它完全可以用于建造美观、坚固的建筑，同时因为思维方式和工作方法的重大转变，获得显著的效率提升。

同时，模块化建筑迎来新一轮的关注和投资热潮，数字化工具的日趋成熟，从根本上改变了模块化建筑的模式：它简化了模块设计，优化了物流配送。消费者对预制房屋的看法也开始转变。在一些欧美发达国家，劳动力短缺和住房需求大规模缺口交织在一起，激发了对模块化建筑的热情。

2024年9月13日，参观者在服贸会首钢园区中建一局展台观看预制混凝土结构箱式房屋建筑模型/新华社记者 李鑫 摄

对中国来说，一边是建筑业面临劳动力总量下降、工人老龄化、技术工人缺口扩大；另一边是传统现场湿作业高度依赖人工，不仅工期长、成本难控，还容易受人为操作和天气影响，导致渗漏、开裂等质量通病——中国建筑业探索模块化建筑的现实动力既相似也有不同。

除此之外，王琼给出了一个额外观察。他去海外交流经验，不少地方看重模块化建筑的社会效益。

“在新加坡，人家就说得很直白，我们这么干净的城市，建造标准也要提高。”王琼从中得到启发，城市发展到一定阶段，必然要考虑社会效益，“不能现场都是噪声污染，工人长期风吹日晒，蹲在马路牙子上吃盒饭……”他发现，越发达的国家越优先考虑社会效益，“纯从经济效益去出发，这个逻辑并不一定走得通”。

城市更新，老破小如何是好

中国房地产告别了大规模建设，模块化建筑亦同此凉热。

第七次全国人口普查数据显示，2020年，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。这个数据和国土面积相当的美国比，显得拥挤，和人口基数相当的印度相比，较为宽裕。但对于中国人自己，住房仍然存在区域、城乡之间的结构性缺口。

住房面积之余，房屋质量更为关键。王琼说，历经几十年，不少建筑已沦为D级危房，这意味着房子的承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态。

此类事故已多次见诸报端。8月19日凌晨，石家庄一居民楼发生部分坍塌致3人死亡，事发小区建于20世纪80年代中期。同月，四川宜宾一村民在家中举办升学宴，突发墙体倒塌致5死17伤。此前3月，黑龙江省海林市一老旧商用建筑发生坍塌，7人遇难。2022年，湖南长沙发生特别重大居民自建房倒塌事故，造成54人死亡、9人受伤……

极端事故之外，还有数量更庞大的老旧住房和不符合建筑规范的农村自建房，静默于城乡之中。

准备拆迁的废弃的老旧居民楼/图源：图虫·创意

2026年，有两个住房相关的政策文件引人注目。《城市更新“十五五”规划纲要》明确：改造城市、县城建成区范围内国有土地上的C、D级危险住房，基本消除已建档立卡的D级危险住房安全隐患。同时配套中央补助资金、地方政府专项债券等——广州等地方实践以此作为居民出资后的补足资金。

另一边，住房城乡建设部发布“关于提升住房品质”的意见，要求以“让人民群众住上更好的房子”为目标，实施房屋品质提升工程。具体包括：保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展——时间节点是2030年。

在城市更新的背景下，住房的目标从“盖新房”变成“要好房子”。

模块化建筑也为此提供解决方案。

现实中，尤其在一些建成较早的城市核心区，房子已集中老化，连同周边的学校、医院、商场、公共交通也亟待更新。然而，在城市中心原址更新重建比异地搬迁复杂得多。噪声扬尘、交通拥堵、居民安置，都会打乱紧密交织的既定秩序，城市治理者和建设者必须最大限度地减轻干扰。

建设中的商品房住宅小区/图源：图虫·创意

这个时候，模块化建筑企业在一个个项目中反复提及的参数：更短工期、更少的现场用工量、更低的建筑废弃物量，才显出其吸引力。

模块化建筑，正是最大限度地将建房子的工序在工地之外的地方完成，压缩整体工期，并以工厂内的标准化生产、质量管理规避偷工减料——唯有如此，“在工厂里造房子”才不至于成为单纯的工业奇观，而成为具体现实问题的一个可行解法。

2025年9月，上海徐汇区一个城市更新项目主体封顶。这个由旧住房拆除重建和征收安置住房组成的工程项目，成为全国规模最大、采用混凝土模块化建造方式的城市更新项目。

放眼全国乃至全球，模块化建筑的市场规模仍然很小，造价也不见得更低。国内已有先例也集中在香港、上海、深圳、广州等一线或新一线城市，且多从医院、学校、保障性住房等标准化程度相对高的场景入手。不过，随着建筑行业改变思维方式并逐渐建立相应能力，这种情况可能改变。

2025年6月29日，上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目——静安区彭浦新村街道彭一小区正式启动回搬/新华社记者 方喆 摄

先行者积极探索，也等待社会和市场检验它是否可靠、普适、有性价比。

城市更新提供了试验的契机。“城市更新现在最关键的还是钱的问题，钱怎么来出？”王琼告诉南风窗，一线城市业主自行出资“原址拆旧重建”的意愿高，但做到100%同意比较难。

首图为中建海龙智能建造-MiC技术工厂智造图/图源：@中建海龙

本文首发于《南风窗》杂志2026年第19期

作者 |施晶晶

编辑 | 向治霖

值班主编 | 吴擎

排版 | 八斤