告别数码一条街，广埠屯“二次创业”奔向硬科技

9月3日下午，珞喻路上车流不息，广埠屯722所厂区的红砖老墙下，“广埠屯·锦鲤”的标识牌高高矗立，施工人员正做着开园前的最后收尾。

作为武汉“锦鲤计划”首个标杆项目，广埠屯·锦鲤用一场“留改添”的有机更新，让这片承载了华中地区数码时代记忆的老街区，向硬科技创新街区转身。

武汉市洪山区副区长许永周在武汉城市更新系列新闻发布会上接受第一财经记者采访时表示，这不是一次简单的旧厂房改造，而是当地探索城市更新与科技创新“双螺旋”共生的探索。依托辖区密集的高校与科研院所资源，洪山正在以“山水硅巷”为主线，通过机制创新盘活存量空间，把老城区的科教禀赋转化为新质生产力。

存量改造的产权解法

城市更新盘活存量空间，第一道难题往往是产权。对于广埠屯·锦鲤项目而言，“租建运还”模式的设计，从根源上破解了产权与运营分离的痛点。

许永周介绍，按照这套模式，项目在不改变央企中船重工集团第722研究所原有土地产权的基础上，通过租赁方式获取土地及既有建筑使用权，由洪山区属国企负责投资、建设与长达30年的长期运营，待运营期结束后，全部资产将完整归还产权单位。这种“产权不变、功能重置、利益共享”的机制，既避免了产权流转带来的高昂成本与复杂流程，也让运营方能够以长期主义的心态做产业培育，无须为短期资产增值压力而偏离科创定位。

这一思路贯穿在空间更新的全过程中。洪山区科技投资集团董事长喻峰对第一财经记者表示，项目没有选择推倒重建的粗放路径，而是践行“留改添”有机更新理念：保留红砖墙、梧桐树等承载场地记忆的元素，让老街区的历史肌理得以延续；改造老旧厂房的内部结构，将其转化为适配科创需求的开放实验室、创客空间与中试场地，实现功能复合与资源共享；在此基础上增设科创Mall、校园通道以及金融服务配套，承接高校人流，融合创新生态。

“相比传统旧改项目大拆大建的模式，这种有机更新既降低了改造成本，也保留了城市的文化根脉，让科创团队入驻便能感受到片区的历史积淀。”喻峰说。

在洪山区的整体版图中，广埠屯·锦鲤并非孤立的单点改造，而是“一带四巷多街区”创新格局中的重要一环。当地以环大学创新发展带为牵引，布局了南湖硅巷、珞喻硅巷、狮山硅巷等多个特色科创街区，通过小规模、微改造的方式有序推进高校周边片区更新。其中，南湖硅巷环理工大街区投入8.45亿元，拆除校园围墙、打造慢行系统，聚集了400余家科技企业；狮山硅巷围绕华中农业大学布局农业科技赛道；武钢云谷606园区则融合科创与文创，打造具身机器人创新空间。

数据显示，洪山区全区已有12个更新片区、40个项目纳入市级改造清单，总投资超百亿元。“下楼见公园、抬脚进公司”的硅巷生活成为了高校师生的创业日常。

三区融合打通转化链

城市更新只是载体，科技创新才是内核。广埠屯·锦鲤的核心竞争力，在于围绕高校科研成果转化构建的全链条产业生态，实现了“校区、园区、社区”三区融合。

许永周说，洪山区坐拥十数所高校、数十万师生，科教资源密集，但长期以来存在科研成果“走出实验室难”的痛点。针对这一问题，广埠屯·锦鲤项目规划了“创客空间-孵化器-中试平台-加速器”全链条阶梯式空间，面积从20平方米到2000平方米弹性可调，覆盖从初创团队到成长型企业的全周期需求。同时落地OPC生态社区、星创空间、锦鲤孵化器及加速器，开设创业学院，实施“星光创客”计划，为高校师生创业提供低成本、全要素的落地平台。

为了打通“研发-验证-中试-转化”的闭环，洪山区联合武汉大学等高校建成4个星光概念验证中心，构建“校内研发-星光验证-洪山孵化”的完整路径。广埠屯·锦鲤则作为重要的孵化与转化载体，联动国家技术转移中部中心，搭建科技成果与产业需求的对接桥梁，并布局共享检验检测、小试中试公共平台，建成先进复合材料成果转化基地。世界首例无肌间刺武昌鱼等6个高校科研项目，通过这套体系成功实现落地转化。

在产业导向上，广埠屯·锦鲤锁定新材料、人工智能两大赛道：新材料方向依托武汉理工大学材料学科优势，聚焦先进复合材料、高温防护涂层、导热相变材料等细分领域；人工智能方向则布局具身智能、行业大模型、泛半导体与数据要素领域。

为守住科创底色，项目设立了严苛的准入标尺。喻峰说，他们遴选项目遵循三个“不进”原则——非科创属性不进、科技含量不足不进、与主导产业无关不进，优先导入高校师生成果转化类项目。截至目前，广埠屯·锦鲤已储备各类科创项目100余个，有明确入驻意向的项目40余个，力争实现今年10月“开园即满园”。

值得注意的是，项目配套约6000平方米商业空间，并未走传统产业园“配套底商”的老路，而是打造以科创服务为核心的体验型商业。喻峰介绍，项目坐落珞喻路黄金创新带，辐射18所高校、百万科创人群。科技体验店、数字艺术展厅、文创书店、咖啡茶饮等业态，不仅满足园区员工的日常消费与商务接待需求，更承担着科创成果展示、产业交流沙龙、项目路演等功能。这种“线上科创平台+线下科创MALL”的双轨运营模式，让商业场景成为科创团队思想碰撞的第二阵地，从根源上避免了“商业与产业两张皮”的通病。

金融活水的注入，则为产业生态提供了持续动力。该项目配套成立5亿元锦鲤基金，加上区级投资基金参股子基金总认缴规模近291亿元，能够为入驻企业提供从种子轮到成长期的全周期资本支持。“对于30年的长运营周期而言，项目并不追求短期租金回报，而是通过培育企业成长、分享产业发展红利实现长期收益，以产业集聚效应带动区域经济的持续升级。”喻峰说。

武汉市发改委有关负责人表示，“十五五”时期，武汉将以用为导向，有效集聚高校周边创新资源，开创性建设一批“锦鲤”创新园区，打造“创新硅巷”，在城市建设中完善风险投资、技术转化等服务功能，构建政产学研金服用“北斗七星”式转化体系，让城市更新真正成为科技创新的最强助推器、经济转型的最实支撑点，让武汉不断“生长”出更多创新创业生态群落。