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黄浦老城厢深度实探｜上海壹号院・锦华里样板间开放！200‑990㎡海派院墅，开启新天地东拓时代的藏品级人居
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魔都选房指南 @小洋

最近一段时间，上海高端改善市场的热度，一直都是业内热议的话题。很多朋友后台私信问我，在楼市分化加剧、市场进入深度调整周期的当下，什么样的资产才能够穿越周期波动，拥有长期稳定的价值底盘。带着这份思考，我实地走进黄浦老城厢，探访了近期关注度居高不下的上海壹号院・锦华里。随着风貌院墅样板房正式对外开放，这片沉淀着上海百年海派记忆的土地，再一次站在了城市豪宅市场的聚光灯之下。

一、透过市场分化，读懂上海核心资产的底层韧性

先把视野拉高，从整个楼市大环境说起。如今国内房地产已经告别普涨时代，板块与板块、项目与项目之间，价值差距正在被逐步拉开。一座城市房产的抗波动能力、二手市场的流通活跃度，侧面映射出这座城市对于资本的吸引力，以及长远的城市竞争力。而上海高端楼市走出的独立行情，正是各路高净值资金，对于上海长期发展前景投下的信任票。

回看上海壹号院过去一年多的市场轨迹，项目首期在 2024 年 8 月正式推向市场，截至目前已经完成了五轮推售，每一轮开盘都收获了不俗的市场反响，累计销售总额达到约 240 亿元。这份成绩单，并不是短期流量催生出来的热度，而是高净值买家，经过反复对比、审慎筛选之后，用真金白银投票出来的结果。

我们再来看价格走势这条曲线。项目第一批房源入市的时候，整体成交均价大约在 17 万 /㎡，后续每一批次开盘，成交价格都呈现稳步上行的态势。等到第五批次高层房源推出，成交均价已经来到 19.8 万 /㎡，整套房源的平均总价达到 7300 万元上下。放在整个上海近几年的新房市场当中来看，这样的销售节奏、客户认可度以及价格走势，都属于表现十分亮眼的高端住宅项目。

这份持续走高的市场行情，背后藏着一条很朴素的楼市规律：城市中心可供开发的土地资源正在持续缩减，核心板块的居住圈层也会随着新房供应量的减少而不断沉淀，慢慢走向纯粹。上海壹号院所处的新天地板块，本身就是上海公认的高净值聚居地。伴随着新天地东拓规划一步步落地推进，从新天地一路延伸至外滩金陵路，这片约 1.1 平方公里的黄金板块，未来将会汇聚大约 7000 户亿级家庭，这片区域，未来将会成长为上海高净值家庭密度较高的板块之一。而上海壹号院，便是这片热土之上，社区体量偏大、整体规划完整度很高的标杆人居项目之一。

当城市核心地段，同时坐拥成熟商圈、历史风貌资源、城市景观资源的住宅地块越来越稀缺，地段所带来的附加价值，也会持续放大。上海壹号院恰好处于新天地、豫园、外滩三大成熟商圈交汇的黄金点位。三大商圈多年沉淀下来的商业配套、人文氛围、城市资源，为项目打下了扎实的价值基底。

不只现有的配套红利，上海近些年推进的 “蓝绿丝带” 城市更新工程、新天地东扩建设，都在持续给这片土地赋能，不断拉高板块内部资源的密集度，进一步巩固这片老城厢土地独特的城市资源优势。多重城市规划红利叠加成熟配套，项目的长期居住价值与资产配置潜力，也就有了更加稳固的支撑。

伴随着高层大平层产品迎来收官，项目全新的风貌别墅组团「锦华里」正式走到台前。这批即将入市的海派风貌院墅，首批仅规划 38 席，建筑面积跨度从约 200㎡一直到 990㎡。本次开放样板间的房源，分布于项目 01、02、03 三大组团，户型面积集中在 250‑900㎡区间，现阶段已经对外开放 370㎡、590㎡两套实景样板间，意向客户可以通过官方报名通道提前预约，实地感受海派院墅的空间质感。

二、十余年匠心打磨，在老城厢文脉之上，重构当代海派院落生活

走进样板间实地参观之后，你就能清晰感受到，这批风貌别墅和市面上普通联排产品有着本质区别。项目邀请国内深耕历史建筑保护的风貌专家团队，扎根黄浦老城厢深厚的历史文脉，翻阅大量老城厢历史档案，从老上海真实的市井生活场景当中汲取设计灵感。整个项目历经十余年的前期打磨，才最终敲定完整的建筑方案。

项目打造的核心思路，可以概括为「屋外留存历史底蕴，屋内匹配当代生活」。在保留老城厢城市肌理的基础之上，植入现代豪宅的居住功能，让每一栋风貌院墅，都可以称得上大师定制化作品，在黄浦老城厢这片土地之上，描绘出属于新时代的海派风貌生活画卷。项目团队希望，经过精心打磨之后交付到业主手中的每一栋院墅，都能够成为可以长久收藏的人居作品。

很多人会好奇，风貌别墅在上海未来的市场当中，究竟拥有怎样的定位。一组行业调研数据可以给到大家参考：预计到 2035 年，上海全市风貌别墅的总存量，在全市住宅总量当中占比大约只有 0.2%。极低的存量占比，决定了这类物业未来的稀缺属性，长期来看，它的资产属性会慢慢向老洋房、西郊老牌别墅靠拢，成为楼市当中辨识度很高的非标资产。

再从新增供应的维度来看，未来十五年，上海计划新增风貌别墅总建筑面积大约 198 万㎡。这个供应体量，几乎和浦西核心区域过去百年时间沉淀下来的风貌建筑存量（约 176 万㎡）处在同一水平线上。也就是说，接下来释放出来的风貌别墅资源，并不是源源不断的常规住宅供应，更像是城市一次性集中释放出来的珍贵风貌资源。

回看 2025 年上海高端豪宅成交市场，总价 7000 万以上的成交房源当中，风貌别墅产品成交套数占到整体成交总量的四成。而风貌别墅内部，也出现了十分明显的市场分化现象。翠湖六和、顺昌玖里、恒昌玖里几个已经售罄的风貌项目，全部集中在新天地板块。市场呈现出来 “高总价、大面积房源，去化速度更快” 的趋势。

透过现象挖掘背后深层的市场逻辑，核心城区高层住宅的新房供应体量相对充足，但是符合高净值人群需求的低密别墅类产品，一直处在供给不足的状态。而顶端购买力对于核心地段稀缺低密住宅的需求，并没有一个清晰的价格上限，供需之间的不平衡，造就了新天地风貌别墅持续火热的成交行情。

上海壹号院一期加上后续二期的风貌组团，属于现阶段新天地板块当中，社区规模偏大、整体完整性很高的风貌别墅集群。通常而言，风貌项目社区体量越大，后期入住业主圈层的纯净度也就越容易维持。大面积的社区土地，可以容纳更加丰富的街巷空间、庭院景观、邻里社交场景，能够承载起完整的圈层生活氛围。

三、根植老城厢城市肌理，一座海派风貌建筑的当代教科书

从城市历史脉络来看，上海壹号院所处的地块，本身就是一片积淀深厚的历史豪宅片区。走在地块当中，你能够感受到层次丰富的城市肌理。不同年代修建的住宅建筑、东西方融合的建筑语言、商业街区与居住院落交错分布，公共开放空间与私密庭院相互穿插，多种元素在这里层层叠加在一起。

依托这份得天独厚的地块底色，项目以较大的社区体量，多元丰富的建筑风格，打造出一本新时代海派风貌建筑的教科书。这份成果也走出了国门，作为上海城市更新的代表性项目，登上过意大利威尼斯双年展的舞台，向全世界展示上海老城厢更新改造的成果。

深厚的历史文脉底蕴、顶尖风貌专家团队、一线建筑设计团队，三方力量携手，耗费十余年的时间反复打磨，才最终敲定锦华里风貌别墅的全套方案。为了让每一栋院墅都拥有独属于自己的辨识度，项目执行「一户一策」的定制化开发思路，拒绝批量复制、千篇一律的标准化产品。

定制化设计体现在建筑打造的方方面面。每一栋风貌建筑，都会单独生成一套完整的立面设计专项方案，不会照搬套用统一模板。设计团队还从地块历史遗存当中，筛选出山墙、卷草纹样、拱门造型、复古门楣、雕花构件、老式窗花等百余件极具代表性的海派建筑符号。

这些历史建筑元素，并不会简单直接复刻粘贴到新建筑的外墙之上。设计师会根据每一栋建筑本身的风格定位、地块历史底色，采用保留、转译、再创作等多种手法，将海派符号融入建筑细节。定制化设计不只局限于单栋别墅本体，项目各个组团内部的巷弄道路、入口景观、公共休憩空间，同样会结合组团建筑风格进行专属景观打造，从归家第一步，就能感受到与众不同的场景体验。

还有一个很值得一提的细节，本次推出的 38 套风貌院墅，大部分房源都配有独立门牌号，少数房源门牌号直接沿用城市道路名称。在市中心土地资源高度紧张的当下，拥有专属独立门牌的低密院落住宅，在上海属于十分少见的配置，它也从侧面印证这批房源的收藏价值。

四、新天地东拓持续发力，板块价值红利还在不断释放

最近，翠湖七期超 300 亿的规划方案落地建设，再一次搅动了新天地高端市场。未来这片地块之上，将会建设超高层住宅搭配风貌商业别墅的复合业态。项目落成之后，新天地到大新天地板块之间，将会形成一条完整的城市功能过渡带。随着大型高端项目陆续落地，越来越多高净值家庭，会把置业以及资产配置的目光投向新天地板块。

很多市面上的风貌别墅项目，采用行列式整齐排布的规划方式，楼栋之间格局高度统一。而上海壹号院・锦华里选择了大合院体系的规划思路，最大程度保留老城厢原生街巷肌理。错落的街巷布局，可以衍生出多元化的日常生活场景。项目通过精心规划建筑排布、庭院景观，复刻出海派大院的院落生活氛围。在繁华热闹的市中心核心商圈之内，打造出一处闹中取静，属于家族私享的城市院落桃源。

纵观浦西内环核心土地供应的趋势，未来想要再遇见一处规模完整、体量庞大的市中心风貌别墅社区，难度已经越来越高。土地资源的不可逆消耗，决定了这类产品长期的稀缺底色。

放在更长的经济周期当中去观察，每当市场进入调整阶段，优质的核心资产往往更具备穿越周期波动的能力。市场大浪淘沙之后，真正地段硬核、产品稀缺的物业，更容易在众多资产当中凸显出来。稀缺，一直都是资产配置当中一条很关键的参考逻辑。

上海壹号院・锦华里，既手握新天地‑外滩‑豫园交汇的城市核心地段资源，又拥有大合院体系打造出来，适配现代人居需求的海派风貌院墅产品。地段资源、历史文脉、定制化产品三者叠加，赋予了这批房源极强的独特属性。

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如果你正在关注上海核心区风貌别墅，想要寻一处既能享受市中心成熟繁华，又可以拥有私密院落生活的藏品级居所，不妨预约参观上海壹号院・锦华里的实景样板间，亲身走入这片老城厢的院落，感受海派建筑跨越时光的独特魅力。

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