中期业绩解读 | 富力地产：高债务压力下的经营表现

8月27日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，以下简称“富力地产”）发布截至2026年6月30日止六个月中期业绩。上半年集团实现总协议销售约人民币73.5亿元，与2025年同期的73.0亿元相比基本稳定、微增0.7%；销售面积约118.75万平方米，同比大幅增长57.6%；实现营业额人民币70.98亿元，同比增长23.1%；毛利6.29亿元，同比下降50.0%，其中物业发展毛利率仅3.4%，较2025年同期的19.4%大幅下降16.0个百分点；期内净亏损53.07亿元（2025年同期：净亏损40.82亿元），其中归属公司所有者亏损52.68亿元，同比扩大30.2%，每股基本亏损1.4040元。

销售业绩分析

▌1.1 销售业绩

2026年上半年，富力地产实现总协议销售约人民币73.5亿元，销售面积约118.75万平方米，协议销售来自国内26个省份（含直辖市、自治区）及海外3个国家。就城市能级而言，一线及二线城市贡献总协议销售55%，三线及以下城市贡献31%，海外贡献14%。与2025年上半年相比，销售额微增0.7%，而销售面积大幅增长57.6%，隐含销售均价由约9,690元/平方米降至约6,189元/平方米，同比下降约36.1%，延续2024年上半年以来（14,200元/平方米）的持续下行趋势，反映集团在流动性约束下采取“以价换量”的去库存策略，同时商业及其他类低单价业态占比较高（55%）亦拉低了整体均价。

图1：协议销售额与销售面积趋势（2024H1–2026H1）

数据来源：富力地产2024、2025、2026年中期报告

▌1.2 2026年上半年销售拆解

分区域看，华南地区为最大贡献区域，上半年实现协议销售约20.15亿元，占比约27.4%；中南地区11.24亿元（占15.3%）、华北地区11.03亿元（占15.0%）、西北地区10.62亿元（占14.5%）、海外9.93亿元（占13.5%）、西南地区4.39亿元（占6.0%）、海南3.13亿元（占4.3%）、华东地区2.97亿元（占4.0%）。广东、湖南、海外、山西、河北、重庆、海南、陕西、北京及浙江为协议销售额最高的十大省份及地区，合计贡献约62.6亿元，占总协议销售约85%。

图2：2026年上半年协议销售区域分布（亿元）

数据来源：富力地产2026年中期报告

财务与盈利分析

▌2.1 营收与利润趋势

2026年上半年，富力地产实现营业额70.98亿元，同比增长23.1%（2025年上半年：57.65亿元，当时同比大幅下降59.4%）。营业额增长主要来自物业发展板块：来自物业发展的营业额由2025年同期的41.65亿元增加30%至54.24亿元，主要基于期内交付销售物业55.34万平方米，较2025年同期交付的46.10万平方米上升约20%，整体平均售价约为每平方米9,800元（2025年上半年：9,000元）。投资物业租金收入由3.13亿元增加约10%至3.43亿元，酒店营运收入与去年同期大致相若（约8.27亿元）。此外，2025年上半年营业额的低基数（较2024年同期的142.11亿元下降59.4%）亦放大了本期同比增幅。

盈利端持续恶化：综合影响下，期内净亏损53.07亿元，归属公司所有者亏损52.68亿元、同比扩大30.2%，每股基本亏损1.4040元。年报将净亏损扩大主要归因于中国房地产行业持续低迷削弱买家信心导致物业发展毛利率下降，以及期内融资成本增加。

表：富力地产主要财务指标

数据来源：富力地产2024、2025、2026年中期报告

▌2.2 2026年上半年主营业务经营情况

集团主营业务涵盖物业发展、物业投资及酒店营运三大分部，另包括物业管理等其他分部。分部业绩看：物业发展分部营业额54.24亿元，分部亏损34.94亿元，交付放量未能弥补毛利率坍缩，仍为最大亏损来源；物业投资分部营业额4.25亿元（对外3.43亿元），分部利润1.98亿元，租金回升叠加成本刚性较低，是唯一实现盈利的分部；酒店营运分部营业额8.36亿元，分部亏损1.28亿元；其他分部（含物业管理等）营业额5.27亿元，分部亏损18.84亿元，亏损主要与金融资产减值（期内金融及合约资产减值净额4.79亿元）、以及其他亏损净额等相关。

三、负债与现金流管理

▌3.1 负债及流动性

图4：借款总额与总现金对比（2024H1–2026H1）

数据来源：富力地产2024、2025、2026年中期报告

截至2026年6月30日，集团借款总额975.25亿元，呈持续压降态势；其中一年内、一年至五年内及五年后到期的借款分别为828.42亿元、109.46亿元及37.37亿元，短期债务占比高达85%，债务期限结构严重失衡。而集团总现金及银行存款（含受限制现金）仅26.00亿元，现金对一年内到期借款的覆盖率仅约3.1%，流动性缺口巨大。按净负债比率（债务净额949.25亿元/总权益23.69亿元）计算，已飙升至4,007%，杠杆指标的急剧恶化并非源于债务扩张，而是权益端加速缩水所致——截至6月末集团总资产2,602.98亿元、总负债2,579.29亿元，归属公司所有者权益为-96.09亿元，已陷入深度资不抵债；流动负债超出流动资产约411.93亿元。

债务风险方面，集团披露：截至6月30日无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款438.31亿元，且其后至报告批准日另有无能力偿还的到期借款41.57亿元，合计本金总额771.54亿元的银行借款及其他借款已违约或交叉违约，集团已收到若干催款信、催款通知及法律信函；自2024年8月起，集团未能支付三笔优先票据（本金总额308.34亿元，约45.27亿美元）的利息。财务担保方面，为物业买家按揭贷款及合营/联营公司借款提供的担保总额637.97亿元，较2025年末增加12%。银行借款组合实际利率由2025年末的5.80%升至6.16%，非人民币借款约占借款总额33%。

▌3.2 2026年负债与现金流策略分析

债务重组是当前公司化解风险的核心主线。境外重组方面，集团于2024年12月公布针对三笔优先票据及其他指定境外债务的重组方案；2025年10月订立修订协议后，截至2025年12月12日，占范围内债务未偿还本金总额超过77%的计划债权人已加入经修订重组支持协议。境外重组落地后将对集团境外债务进行大幅去杠杆。境内重组方面，公司已建议为境内公司债券持有人提供整体重组方案，工具包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期。。

现金流方面，上半年经营活动产生的现金净额3.84亿元（2025年同期：3.12亿元），连续保持正向净流入；投资活动现金净额0.88亿元；融资活动现金净流出4.70亿元（新增银行借款仅0.70亿元，偿还借款6.76亿元）。在销售回款有限、再融资渠道基本关闭的背景下，集团采取“控支出、保交付、促回款”的现金流管理策略：新开工基本停止、在建项目仅限预售资金范围内推进、出售若干项目开发公司股权、严格控制行政成本与资本开支。董事长致辞亦明确，在行业形势好转前，管理现金流及财务流动性仍是主要目标。

结语

2026年上半年，富力地产呈现出“销售企稳、亏损加深、重组提速”三线并行的经营图景。销售端，73.5亿元的总协议销售额同比微增0.7%；财务端，交付放量带动营业额同比增长23.1%，却因3.4%的物业发展毛利率、攀升的融资成本与减值计提，导致归母亏损扩大至52.68亿元，归母权益转负至-96.09亿元，正式进入深度资不抵债区间。

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