中报观察 | 信和置业手握现金继续补仓

观点网 信和置业交出的2025/26财年成绩单，承载着超出数字本身的意义。这是黄永光接替父亲黄志祥出任集团主席后，签发的首份年度财报。

老牌家族地产商的管理层更迭，与香港住宅、商业地产市场预期复苏的环境叠合。

黄永光是信和置业前任掌舵者黄志祥的长子、集团创始人黄廷方的长孙。资料显示，黄永光2003年加入信和置业，拥有长期的业务历练，2017年已升任集团副主席。2025年8月31日，父子俩正式交棒。

资料显示，信和置业2025/26财年实现收入92.73亿港元，同比增长约13.3%；年度溢利（净利润）46.33亿港元，同比增长15.8%，股东应占溢利45.89亿港元，同比增长约14.2%；每股盈利由0.45港元升至0.49港元。

投资物业重估亏损变动是影响账面利润的变量之一，本年度该数据录得亏损1.92亿港元，上年为10.84亿港元亏损。

若撇除投资物业公平值变动的非现金影响，基础溢利为47.89亿港元，同比下降6.4%。核心盈利下滑，反映出集团实际经营仍面临压力。

不过，黄永光接掌的仍是一个财务基础雄厚的信和置业。截至期末，该公司拥有净现金达551.3亿港元，有足够的余力抓住发展机遇。

物业销售与补地策略

资料显示，2025/26财年信和置业应占物业销售总收入（连同所占联营公司及合营企业）为104.10亿港元，同比下降3.7%。

而应占物业销售分部利润为11.03亿港元，同比增长8%。收入下降但利润上升，反映推售项目的利润率有所改善。

从销售构成看，入账主力仍是滚动推售的项目，将军澳凯柏峰I、II及III，元朗柏珑I及II，何文田St. George's Mansions、黄竹坑海盈山、西南九龙维港汇、黄竹坑扬海等项目的余下单位，新加坡青麓尚居的销售收入亦于财年内入账。

延续2025年下半年的态势，2026年以来，香港楼市明显出现复苏迹象。

据香港土地注册处公布数据，2026年首8个月，香港整体楼宇买卖录62,432宗及5,064亿港元，估计全年约88,000宗，为2021年后五年高位。多家机构预测2026年香港楼价将实现超过5%的升幅。

信和置业踩着了这一节奏，财年内于香港推售了三个全新住宅项目，包括柏珑III（元朗）、柏景峰（油塘）、海堤湾I（将军澳），去化均已超60%。

往期推出的项目则趋近收官，截至财年末，St. George's Mansions累计售出92.6%，凯柏峰I及II达99.5%，柏瓏I及II约99.6%，维港滙约99.4%。

同时，后续供给已有排期，土瓜湾荣光街/崇安街项目预计2026年内取得预售楼花同意书；财年结束后，信和置业也将自2026年7月起推售海瑅湾II部分单位。

连同合营伙伴主导销售的项目，信和置业财年内于香港录得超过3,500个住宅单位的合约销售，应占物业销售总收入达121亿港元。截至期末，已售出但尚未确认入账的应占合约销售总额逾66亿港元。

土地储备方面，截至2026年6月30日，信和置业在中国内地、香港、新加坡及澳洲悉尼拥有应占楼面面积约1,940万平方呎（约180.2万平方米），其中商业占49.1%、住宅占27.1%、工业占9.7%、停车场占8.1%、酒店占6.0%。

按开发状态划分，发展中物业约390万平方呎（约36.2万平方米），投资物业及酒店约1,360万平方呎（约126.3万平方米），已完成销售物业约190万平方呎（约17.7万平方米）。

财年内，信和置业也通过公开投标及协议向香港特区政府购入两幅地皮，并从港铁公司投得一个物业发展项目发展权，三项合计应占楼面面积约103.18万平方呎（约9.59万平方米）

这些地块分别为屯门海珠路的一幅住宅地块，佐敦谷彩兴路一幅住宅/商用地块，以及元朗锦上路站第二期一幅住宅/商用地块。

财年结束后，信和置业也与华润置地、中海发展、招商局置地、中旅、京东集团等等六家企业合资成立联营公司（洪水桥新发展有限公司），并投得香港北部都会区（洪水桥／厦村新发展区）首个片区开发试点项目。

据了解，项目总投资额约168亿港元，将提供一个现代物流产业设施，同时亦提供小区配套商业与3,000余个居住单位。信和置业在其中占17%权益，应占楼面365,332平方呎，（约3.39万平方米）。

积极的投地节奏背后，是信和置业健康的财务状况。

资料显示，截至财年末，信和置业拥有现金及银行存款580.22亿港元，借贷总额仅28.92亿港元，净现金达551.3亿港元。

物业租赁温和承压

虽然物业销售业务收入保持在百亿规模，但就利润贡献而言，销售与租赁的贡献比例并不对等。

据财报显示，本财年信和置业物业销售板块业绩为11.51亿港元，物业租赁板块则达27.3亿港元，酒店经营为5.19亿港元（均为连同联营及合营企业的口径）。卖楼收入体量大、波动亦大，租赁才是利润表上最厚的一层。

从资产底盘看，信和置业应占投资物业及酒店楼面约1,360万平方呎（约126.3万平方米），商业（商铺及写字楼）占63.2%，工业与停车场各占11.6%，酒店占8.8%，住宅占4.8%。

主要的投资性物业包括，新界西北部大型购物中心，总楼面面积超100万平方呎的屯门市广场、九龙区主要商场之一奥海城 (Olympian City)、荃湾区的潮流购物热点荃新天地、尖沙咀地标性综合物业中港城、铜锣湾海滨地段综合体信和广场、以及位于西营盘德辅道西的购物中心太平洋广场等。

在内地，信和置业也在上海来福士广场、深圳前海嘉里中心三期、深圳THE KOKO有权益，同时拥有福州信和广场、厦门信和·中央广场等项目。

商业总建面占比逾六成，零售与写字楼的周期表现因此直接决定组合收益。

资料显示，财年内，信和置业应占总租金收益（连同联营及合营企业）为34.32亿港元，同比下降1.5%；净租金收益为27.15亿港元，下降2.4%。

信和置业表示，回落主要因零售业及工业物业市场持续承压；住宅物业租金收益则录得增长，位于中环的ONE CENTRAL PLACE首次贡献全年租金收入、写字楼市况改善，抵销了部分跌幅。

净租金跌幅大于总租金，则与营运开支上升有关，前海嘉里中心三期及ONE CENTRAL PLACE全年营运、零售租户组合调整共同推高成本。

与租金金额回落并行的是出租率的修复。截至期末，信和置业旗下投资物业整体出租率90%，较上年同期89.6%上升0.4个百分点。其中，商铺类物业93.3%，同比提升0.7个百分点；写字楼84.7%，同比也提升0.8个百分点。

其中，商场的出租率提升，来自集团资产优化动作，例如旗舰商场屯门市广场启用户外活动空间tmtp commons并增设匹克球设施；奥海城打造了社区地标OC Commons，聚焦儿童与社交功能。

同期内，酒店经营收入（连同联营及合营企业）为15.65亿港元，经营溢利5.19亿港元，两项数据均有所提升。

信和置业在报告中表示，2026年上半年访港旅客按年增长13%至2,670万人次，为酒店收益提供了行业背景支撑。

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