消失的地产人…

在828新政发布之后，大量地产人失业了……

因为政策要求，楼盘项目封顶后才能售卖。项目从拿证到封顶，至少需要1-2年的时间。这意味着楼市可售卖的新房突然变少了。

之前售楼处的销售，算是比较体面的工作，男的西装革履，女的温柔优雅，一套房提成大几千，碰上好行情，一个楼盘能赚几十万。

而现在，大行情萎靡，狼多肉少，无房可卖，只能被迫下岗，转去做二手房销售，而二手房又是极度饱和的重灾区，所以这些人的日子越来越难。

我查了一下数据，2023年房地产行业从业人员大约有300万，到2025年这个数字已经缩水了将近一半。算得上是结构性出清了……

很多开发商也因此受到了重创。

因为封顶卖房，意味着回款时间往后推迟大约 7‑10 个月。再加上，金融管理局要求，预售的住房按揭贷款，银行需要楼盘竣备之后才能放款。

啥意思呢？

以前开发商只需要主体封顶，银行就能放款了，等拿到钱，开发商再做外墙、搞装修、装水电、车位、绿化等等。

而现在，得等这些全部搞完，房子完全可以交付了，银行才把按揭款划给开发商。

这就要求开发商有强大的现金流能力，还能有极强的融资信用。

单就这两点，可以完全筛选掉大量民营房企了，最后这个市场的玩家只剩下了国央企……

遥想当年地产黄金时期，千亿房企扎堆，天天开发布会，地产人年薪千万不是梦，而现在要么债务重组，要么直接躺平。此一时彼一时。

今天一个业内的朋友跟我说，之前总觉得房地产有周期，地产人日子好过几年，不好过几年，都能扛下来，但现在的感觉是，深深绝望……连破铜烂铁的时代都不如，还是转行吧。

但我却觉得，这其实是一种“行业归位”吧。

因为这些政策都是合理的，国外房地产市场基本都是现售制度。

美国、日本、德国，哪个国家是卖期房的？几乎没有。人家都是房子建好了，你看到实物了，满意了，再买。

只有现售了，降速了，开发商才会真正用心开发楼盘，保护好自己的口碑，交房后，还会配套物业和其他服务。

所以未来能在这种环境下跑出来的开发商，绝对是很强的，基本都是小而美的选手。

什么是小而美？不追求规模，追求品质。不追求速度，追求口碑。一个项目做好了，再做下一个。

这种企业，可能一年就做两三个项目，但每个项目都是精品。

这些政策，短期内对B端是重创，长期是利好，而对C端，则是大利好。

起码老百姓不用担心，再买到烂尾楼了，也不用苦哈哈去维权。这方面得到了有力的保证，楼市信用也建立起来了。

我统计了一下，2022年全国烂尾楼面积超过2亿平方米，涉及几百万业主。到了2026年，政策性兜底的那一批烂尾房，主体任务已经基本收尾了。

除了一部分资不抵债、债务复杂、文旅大盘项目，目前还无法靠保交楼专项借款盘活以外，其他涉及到民生的住宅项目，交付率已经达到了99%。

而这次新政出来以后，烂尾风险基本为0。

第二个政策，就是房贷30年延期到40年。

之前有人问，存量房贷能不能延期，答案是可以的。

上海最新给出的消息是，存量房贷可以延期，但不能超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不能超过40年。

也就是说，原来30年期的贷款，可延期到40年，原来20年期的贷款，可以延期到30年。

而且，想申请40年期房贷，贷款人需在35周岁之前完成贷款发放。这也意味着，如果按照这个标准，1991年以前出生的贷款人新办理房贷时，已经不能办理40年期的个人房贷。

每个城市可能不一样，上海紧一些，其他城市就很松了。比如有些地方的银行，已经把标准放宽到"贷款人年龄+贷款期限"不超过80年。也就是40岁贷款，可以贷到80岁。

这段时间，网上很多人对这个政策，冷嘲热讽，说买套房贷款到80岁，开什么玩笑。这是让我一辈子都背房贷吗？

其实这也分人。

换句话说，这个政策就是给想买房的人出的，不想买房的人，政策也没有想照顾。

如果对安全感有需求，孩子也上学，生活图稳定的，还是会选择买房。

今年行情看起来一般，但就北京来说，1‑8月累计卖了12.1 万套房子，同比+5.9%，创近五年同期新高。上海更夸张，1-8月累计19.3万套房，同创5年新高。

这些都是刚需在买房，而且所在的城市也能赚到钱，也希望房贷越长越好，这样能减轻月供压力。

我算了一笔账，贷款100万，利率3.5%，30年月供是4490元，40年月供是3870元。每个月少还620块，一年就是7440块。

对于普通家庭来说，这笔钱可能就是孩子的奶粉钱，或者老人的医药费。如果未来经济通胀，物价上涨，货币贬值，那么这些贷款都可以被时间吃掉。

80年代的万元户，现在一万块还算钱吗？同样的道理，现在的月供4000块，20年后可能就是一顿饭钱。所以愿意40年房贷的，要么收入有压力，要么觉得未来经济还会通胀。

所以这个世界没有对错，只有站位。每个人对政策的理解也不一样，只能代替自己，代替不了别人。

今天先聊到这里。更多干货内容，在星球日更，有需要的读者，可扫描文末二维码加入后阅读。欢迎加入1W+投资爱好者星球，共同成长，日富一日。