8月登顶“一哥”，上半年净利却跌了近两成：中海的得失账

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房地产行业的“一哥”宝座，悄然易主了。

今年前8个月，中海地产在全口径销售额上首次超越保利，登顶行业第一。

然而从半年报来看，中海交出的却是一份“增收不增利”的成绩单：毛利率跌至16.1%，归母净利润同比下降了18.24%，相比2023年同期接近腰斩。

当“利润王”不惜代价冲上规模之巅，这场豪赌，究竟值不值？

半年净利70亿，较两年前腰斩

曾以“利润王”著称的中海地产，正经历着盈利能力的历史性考验。

2026年中期业绩公告显示，中海交出了一份喜忧参半的答卷：收入为976亿元，同比增加17.28%；经营溢利为125.5亿元，同比微增3.49%；税前溢利为80.07亿元，同比减少15.98%；公司股东应占溢利为70.3亿元，大幅下跌18.24%。

若将时间轴拉长，今年上半年，中海归母净利润较2023年同期的134.9亿元，已接近腰斩，更不及2019年巅峰时213.2亿元的三分之一。在行业深度调整的大背景下，即便是财务历来稳健的中海，也未能独善其身。

为什么卖得多了，赚得却少了？拆解财报不难发现，中海这次“增收不增利”是多重因素叠加导致。

根据半年报，上半年，中海地产税前利润小幅回落，但受联营合营合作项目收益大幅缩水、投资物业公允价值由收益转为亏损、土地增值税带动所得税费用抬升三重因素影响，再叠加结转项目毛利率下行，最终股东应占溢利同比下滑18.24%。

不过，中海的家底依然厚实，安全边际牢固，手持银行存款及现金1211亿元，净借贷比率仅27.2%。尤其值得一提的是，平均融资成本仅为2.76%，处于行业最低区间，这为中海逆周期扩张提供了充裕的“弹药”储备。

8月反超保利，“一哥”争夺战白热化

如果说利润的下滑是隐忧，那么销售端的战绩，则是中海当下最大的亮色。

今年上半年，中海地产合约物业销售额为1343.5亿元，同比上升11.8%，相应销售面积为450万平方米，同比下降12.1%。中国指数研究院数据显示，其权益销售额居行业第一。

这一增长高度依赖中海重仓一线及核心城市的战略布局。

上半年，中海地产在香港及北上广深五个城市实现合约销售额789.9亿元，占集团合约销售额的68.6%；其中，在北京、深圳、上海、香港分别实现合约销售额247.5亿元、225亿元、149.2亿元、133.1亿元。

从全口径销售额排位来看，上半年，保利发展位列第一，中海地产第二。保利发展上半年实现销售签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，签约面积631.94万平方米，销售权益比达到84%。

上半年两者仅相差7.56亿元。此后保利的领先优势逐步收窄，直至8月底被中海一举反超。

中指研究院数据显示，1-7月份，保利发展全口径销售额1500亿元，中海地产是1494.6亿元，差距不足5亿元。1-8月份，中海地产以1654.7亿元反超保利的1650亿元，登顶行业榜首。

过去三年（2023-2025年），根据中指研究院统计，保利发展一直稳稳把持全口径销售额头把交椅，中海地产则依次位居第三、第二、第三名。

可以说，中海与保利的“一哥”之争已进入白热化阶段。

对中海而言，挑战在于能否将8月的势头延续到年底。若能守住优势，年度规模第一的宝座将首次收入囊中。

下半年土地市场火力全开

规模要冲顶，土地储备必须跟上。

不过，中海上半年在土地市场的表现一度显得“温吞”。

上半年，中海地产在内地8个城市及香港新增9幅地块，新增土地储备总建筑面积为76万平方米，权益建筑面积为74万平方米，总地价为78.6亿元，权益地价为76.6亿元。

对比去年上半年，该数据并不高。2025年上半年，中海地产在10个内地城市和香港共获取17幅地块，总购地金额403.7亿元，权益购地金额401.1亿元。

但进入下半年，画风突变，中海切换至“扫货”模式，加快拿地节奏。

7月初至半年报发布，中海地产在北京、深圳、香港、太原、宁波新增购地9宗，权益地价256.8亿元。其中北京市场尤为引人注目，中海地产半个月内耗资155.8亿元拿下酒仙桥、广渠路、刘娘府三宗地块。

8月31日，作为“8·28新政”出台后的上海首场土拍，中海地产又以150.19亿元底价摘得普陀区“真如之心”地块。该地块由两幅居住用地和一幅商办用地组成，容积率3.33，计容建筑面积39.69万平方米。

2026年截至半年报发布，中海地产合计新增购地18宗，权益地价总额已达333.4亿元。但这远未结束，中海今年全年新增购地金额计划为800亿-1000亿元，这意味着，下半年剩余时间仍有不小的拿地额度待释放，冲刺力度可见一斑。

中海地产争夺榜首的势头很猛，但到年底能否稳坐第一，仍充满悬念。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 赵琳