存量时代，龙湖智创生活“质”变

2026年上半年，物业管理行业延续深度调整态势。

上市物企管理面积增速已降至3.56%，第三方在管面积占比连续四年回落，百强企业平均物业费收缴率从2021年的94.23%跌至2025年的87.32%。

规模竞速的时代翻篇了，存量博弈成为物业企业的新考题。

在这一背景下，龙湖智创生活上半年实现收入56.5亿元，同比增长2.3%，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55%，在管项目超2100个。

单看收入增速并不激进，但如果拆开这份成绩单来看，会发现龙湖智创生活正在完成一次从规模驱动向质量驱动的换挡。

规模保持稳定的同时，龙湖智创生活主动优化业务盘面，通过优质项目换仓、扩大高端项目占比以及战略退出部分运营表现较弱的项目，提升管理规模质量，用结构优化释放经营效率。

主动换仓，从规模驱动到质量驱动

物业行业进入存量竞争后，规模依然重要，但规模的绝对值不等于增长质量。对于物企而言，项目质量、服务深度与管理效率正替代单纯的面积数字，成为决定经营质量的关键变量。

龙湖管理层表示，今年上半年陆续退出了70余个收费水平过低、无法提供高质量服务的项目，同时也新进接管了100多个更能发挥优势的高质量项目，在管规模保持稳定的同时，业务结构也得到优化。

这种调整并非今年才开始。管理层在2025年度业绩会上曾表示，2025年收入出现小幅下降，主要源于主动开展业务聚焦与优化，放弃低效、缺乏核心竞争力且无护城河的业务。

主动收缩与调整之后，龙湖智创生活重新回到增长轨道，管理质量和经营效率继续得到强化。

与此同时，其住宅服务也在向提质增效推进。据悉，龙湖智创生活服务325万户龙民，连续17年客户满意度超过90%；上半年工单及时响应率98.74%，工单完结率99.73%，报事满意度95%。依托AI智能体、机器人和数字化工具，推进地库、公区、楼栋等场景的人机协同服务。

高端服务产品线“珑之名”进一步扩容至全国22个核心城市的25个项目，通过标准化体系输出高品质服务；“尊享”、“乐享”服务也在百余个城市铺开。

品质服务不再依赖人海战术，而是靠“人+设备+算法”精细打磨，形成可复制、可管控的服务能力。

从住宅服务到商企服务，全价值链资产运营能力成型

如果说住宅服务的升级是纵向深耕，那么商企服务的拓展则是横向破局。

随着行业由增量开发全面转向存量运营，写字楼、产业园区、特色商业等资产的管理和服务，对运营能力提出了更高要求。资产持有方需要的已不仅仅是保洁、安保和工程维护，而是从招商、运营、能源管理到资产管理的一整套解决方案。

龙湖智创生活的商企服务板块，已经沉淀出覆盖顾问咨询、资产管理、物业服务、能源管理的全价值链体系，服务内容进一步从基础物管向资产运营延伸。

今年以来，龙湖智创生活先后签约广州小鹏全球总部、大连腾讯大厦、重庆赛力斯集团总部办公楼等项目，并拿下成都天府国际动漫城、北京UCS环球创意广场、重庆人和星光天地等存量资产全链条服务项目，服务边界延伸至顾问咨询、招商营运与能源管理。

特色商业业务“铂金岛”目前已覆盖全国25+座核心城市，独立市场化接管商业项目30余个，合作品牌超过5000家，项目平均出租率稳定在92%以上。该业务覆盖“前期定位规划—中期改造/招商—后期运营”全周期，推行“一项目一策”定制化操盘，以“资管+物管一体化”模式构建差异化竞争力。

此外，龙湖智创生活为每个项目定制招商方案，精准匹配业态与客群，丰富线下场景、优化经营氛围，业主报事工单及时完结率超96%，满意度达88%。

百亿科技投入，构建效率护城河

业务扩张之外，数字化正在成为龙湖智创生活提升效率的重要抓手。

龙湖智创生活依托百亿级科技投入、3000余人自有技术团队，深度自研IoT、BIM、AI、数字孪生四大核心技术，以此构建HALO智慧空间管理平台，目前已经覆盖空间、人员、工单、安全、运行运维、品质、通行、资产、招运、能源十大业务模块，接入超过1000万台设备，实现跨业态、跨区域的集团一体化管控。

这套体系已经产生可量化的效率回报。在天街、写字楼、产业园等业态中，综合节能率达27%，人均管理面积提升3.2倍。

AI也开始进入具体业务环节。龙湖智创生活已经落地品控智能体、电梯维保质检智能体、对客服务智能体等应用。在北京蓝海引擎项目中，超过90%的报事工单实现自动派发，工程运营效率提升25%，巡检效率提升74%。

对于物业企业来说，数字化的价值最终仍然要落到人效、成本和服务效率。HALO平台从设备和空间管理切入，再叠加AI智能体，有助于将过去依赖经验和人工的运营流程转化为更加标准化、数据化的管理体系。

生态协同，多业务协同效应初显

在住宅服务和商企服务之外，龙湖智创生活也在推进生态业务协同。

龙湖优选创新“产地-社区”直供链路，货盘进驻超1600个小区，上半年订单突破41万单，线下订单贡献首次超过50%。塘鹅租售依托标准化服务体系，上半年助力超1万户家庭完成资产流转，客户满意度达98%。龙湖美居为4215户家庭完成老房焕新，并在超800个社区推出“旧房医生”公益检测服务。

这些业务共同指向一个基础：龙湖智创生活拥有庞大的社区和客户服务网络，在做好物业服务的基础上，进一步延伸不动产资产管理、居住服务和社区消费场景。

从优质项目换仓，到商企全价值链服务，再到HALO智慧空间管理平台的数字化提效和生态业务协同，龙湖智创生活正在调整增长方式：

从规模扩张走向质量增长，从住宅物业走向资产运营，从人力密集走向数智驱动。

在物业行业进入存量博弈之后，这套以业务结构优化和经营效率提升为核心的路径，正在成为龙湖智创生活下一阶段的重要增长逻辑。

这份答卷，或许比短期增速本身更值得行业细读。

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