房贷新政:最长40年，最低零首付——“降低门槛”的同时，更需要“修复信心”和“稳定收入”

2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

其中第20条“个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值”备受关注。

政策意图很清晰，拉长贷款周期、降低月供，以近乎“零首付”的方式降低购房门槛，激活被压抑的刚性需求。

在“稳楼市”与“防风险”之间、在“激活需求”与“控制杠杆”之间，能找到平衡点吗？

新政策设置了月供收入比不超过50%的红线，并建立了开发贷款主办银行制度、期房按揭贷款“竣工后再发放”等风险防范措施。

从制度设计的角度看，它逻辑自洽、方向明确。

一项政策的效果，不取决于设计意图，而取决于它能否真正解决现实问题。

当前，房地产市场面临市场持续探底、居民主动去杠杆、信心全面低迷的困境。这种情况下，“降低门槛”远远不够，更需要的是修复信心和稳定收入。

2026年1至7月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%，降幅逐月扩大。房屋新开工面积26700万平方米，下降24.0%；房屋竣工面积19195万平方米，下降23.2%。房地产开发企业到位资金45748亿元，同比下降20.3%，其中国内贷款下降32.1%，个人按揭贷款下降23.5%。

1至7月，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%。上半年全国商品房销售面积已回落到2009年左右的水平，不到2021年同期的45%。

——供需同时都在萎缩。

2026年上半年，居民贷款整体减少3668亿元，这是有统计以来，首次录得居民贷款半年度累计净减少。其中，短期贷款减少5881亿元，中长期贷款（主要是按揭贷款）仅增加2212亿元（去年同期1.17万亿元），为近十年来同期最低。

居民不仅“不加杠杆”，而是在主动“去杠杆”。央行货币政策司司长将其概括为“居民主动适度‘去杠杆’”。

与此同时，居民存款增加了7.58万亿元，储蓄余额达173.48万亿元。“多存少贷”的趋势自2022年以来持续强化。

这是“不愿贷、不想贷、不敢贷”。

新规第二十条将贷款期限延长至40年，意图很明确，希望通过降低月供，让更多的人“贷得起”。

“贷得起”的另一面是还款总额增加。

粗略计算，按年利率3.1%、等额本息计算，30年总利息约53.7万元，40年约74.6万元，总利息差额为20.9万元。

“贷得起”需要前提，借款人必须对自己未来40年的收入有稳定预期。

持续增加的“灵活就业”群体，有人连社保都交不起，如何稳定预期未来40年收入？

2026年，居民人均可支配收入增速已降至5%以下。就业压力大、AI等新技术新业态冲击、居民收入结构有待优化等多重挑战并存。

有专家所指出，“当前消费疲软，短期来看，主要不是消费能力问题，而是预期和信心问题，是对未来收入的预期很弱”。

一个对未来收入没有信心的人，不会因为月供从8000降到6000，就敢于签一份40年的契约——何况，这份契约的抵押物（房子）还在持续贬值。

更大的阻碍在于烂尾楼。

据统计，截至2024年底全国烂尾楼存量超2亿平方米，涉及债务规模超5万亿元，约280万套住房尚未交付。

新政通过资金封闭管理、“竣工后再放贷”等制度设计，旨在防止未来出现新的烂尾楼。现存烂尾项目的核心矛盾是资金黑洞和信用破产。部分三四线城市的烂尾项目，“项目区位弱、库存高，剩余货值不足以覆盖续建成本，推进难度极大”。相当数量的“保交楼”项目因专项借款到期无法继续使用资金，又因没有足够抵押物而难以获得新融资。

需要指出，此次新政实行“新老划断”。已签订合同的存量烂尾楼项目继续按原约定执行，新规对已陷入烂尾困境的业主没有任何价值。“竣工后再放贷”“主办银行封闭管理”等规定，保护的是未来的购房者，而非已交钱拿不到房的存量受害者。

对存量业主而言，仅有第二十六条“可协商展期”的间接缓冲，缺乏强制性的救济措施。

烂尾楼不解决，加杠杆只会加深“负财富效应”。

交了钱拿不到房、背上贷款却无家可归，他们的遭遇已成为风险警示。

或许，每一个潜在购房者会问：如何保证我不会成为下一个？

更值得注意，现房销售过渡与开发贷款期限缩短（预售项目最长5年），可能在短期内加剧部分开发商的资金链紧张。对于当前已售但尚未竣工的在建项目，如果开发商高度依赖预售回款和按揭贷款到账来维持施工，新规中这部分资金渠道被收紧，反而可能导致项目停工。或许意味着，在从旧模式向新模式转换的过程中，会存在部分项目“政策转换期”的烂尾风险。

40年贷款期限的延长，对未来的购房者而言降低了门槛；但对于已陷入烂尾的业主，已陷入“房财两空”的状态，新规没有任何实质性帮助。

降低门槛，不如修复信心。

购房决策的三个要素——购房能力、购房意愿、购房信心、购房保障——第二十条解决了月供和首付的门槛，让原本没有能力的人有了购房能力，但是无法解决“购房意愿”“购房信心”“购房保障”。

购房意愿取决于收入预期。

只有工作稳定、收入增长，人们才愿意承担长期债务。当前收入停滞甚至下降、就业压力巨大，居民选择“多存少贷”、主动去杠杆，这是一种理性选择。

购房信心取决于房子能不能按时交付和房子会不会继续贬值。烂尾楼伤害了上百万家庭，持续下行的房价伤害了更多的人。

2026年上半年三四线城市二手房价格同比下跌7.47%，100万的房子一年蒸发7万多，而很多城市的购房补贴力度仅几万块。低首付省下的钱，可能远不够覆盖房价的下跌损失。

专家说，房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。

现在，短期的政策有了；未来十年，经济会如何？

长期看人口，我们正面临人口大幅度下降，未富先老的情况。

招银国际的报告指出，2026年居民消费的核心困境是“资产缩水+收入预期修复缓慢”。房地产导致的资产负债表恶化，是抑制消费和购房意愿的根本原因之一。

高盛预测，由于人口下降，未来中国城镇年度住房需求将降至500万套以下，仅为2017年峰值2000万套的四分之一。

2020年代每年将减少50万套需求，2030年代每年减少140万套。

这意味着，即便政策再宽松，需求总量也在不断降低。降低购房门槛能释放一部分被压抑的需求，但无法凭空创造出新的购房者。

“降低门槛”解决了“让收入比较低、以前买不起房的人也能有能力买得起”的问题；

“修复信心”需要解决的是“随着经济增长，房价能起到增值、保值作用”的心理问题；

“稳定收入”才是“敢不敢买”的核心经济问题。

防止烂尾，或者烂尾后对购房者强有力的保障和救济，也是个问题。

个人观点，新政想真正发挥作用，就必须需要在“降低门槛”的同时，重点推进以下工作：

第一，加速化解存量烂尾楼。

这是修复信心的前提。新政重在防止新增烂尾（但依旧存在新烂尾风险），无法解决救助存量受害者的问题，更不能让购房者独自承担制度转换的成本。

每拖延一天，市场信心就多损耗一分。

第二，切实改善居民收入预期。

2026年政府工作报告首次提出“制定实施城乡居民增收计划”，需要落到实处。扩大就业而不是灵活就业、增加收入而不是降薪裁员、完善社会保障而不是旱涝不均，才能让居民有钱消费、敢于负债。

第三，房价能不能企稳是关键。

房价企稳对居民财富效应与消费信心具有显著影响。在“房住不炒”的总基调下，需要通过合理的土地供应、存量盘活和金融政策，避免房价持续下行导致居民资产负债表进一步恶化。

第四，“市场感受”无法靠政策刺激。

40年贷款的政策设计是一种刺激，如果人们感受不到“不烂尾、房价不下跌、收入能覆盖、烂尾有保障”，再低的门槛也无人敢跨。

“降低门槛”有没有效果，关键在于“修复信心”和“稳定收入”。

“病危”时的“强心针”，只有刺激作用，无法治病。

居民收入改善、烂尾楼化解、房价预期企稳、制度性保障，这些问题靠信贷政策无法解决。