陕西
⏳熙悦京晏
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首开·熙悦京晏 — 通州宋庄政务芯·学府旁·四代奢宅
项目定位
首开·熙悦京晏是通州副中心宋庄政务核心区，由首开股份（国企上市）开发的首个融合"好房子一五一十体系"的第四代精装住宅，建面约79-166㎡三至四居，规划780户/13栋洋房小高层，紧邻北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制），适合看重教育配套、在副中心及朝阳通勤的刚需及改善家庭。
1. 项目概况
- 开发商：首开股份（北京宸泰置业有限公司）
- 位置：通州区宋庄镇，东至通怀路，西至宋庄文化区四路，南至宋庄中学中街，北至宋庄镇政府南街
- 拿地时间：2026年4月2日，楼面价约1.98万元/㎡
- 总用地面积：约4.26万㎡，地上计容建面约8.93万㎡
- 容积率：2.3，绿化率30%
- 总户数：772户，楼栋数13栋（7-18层洋房+小高层）
- 交付标准：精装交付，预计2028年10月交付
- 物业：首开自持礼仕物业，物业费5.48元/㎡/月
地段底层价值：副中心宋庄核心居住区，存量土地自带长期保值底盘
项目落址通州宋庄核心居住区，地处副中心 0703 街区，属于北京城市副中心重点发展板块，也是近年宋庄连片出让的纯商品房住宅地块。和依赖远期兑现的远郊板块不同，这里大量城市资源正在逐步落地，部分配套尚在建设推进，存在配套逐步完善的周期。
落到产品层面，熙悦京晏作为首开在北京的首个四代住宅产品，目标客群瞄准刚需与刚改群体。项目规划13栋7-18层洋房、小高层，共计780户，户型建面约79-166㎡。可以覆盖从刚需两居到大改善四居的主流购房需求。
从户型设计来看，项目户型无明显硬伤，格局规整、空间布局合理，规避了采光、通风、动线不合理等常见产品缺陷。
主力户型包含100㎡三居、113㎡四居、132㎡四居；部分户型配置转角窗，其中，153㎡四室两厅三卫，南向面宽做到约14.1米，叠加主卧270°环幕窗户，进一步放大室内采光与观景视野。
此外，166㎡户型带有超大错层露台，也是该项目改善产品的一大亮点，强化了四代住宅的空间体验感。
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社区内部配套同样做了升级，项目东西双向景观大门，下沉庭院四周环绕风雨连廊；同时，规划约2500㎡高定会所、约2000㎡架空层。
这类较高规格的社区硬件配置，在通州同价位新房市场中属于第一梯队，足以形成差异化竞争优势。
外部配套方面，学区配套是该项目核心竞争优势。与项目一路之隔有北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制），以及北京第一实验中学（在建）、北京第一实验学校（幼儿园+九年一贯制）等，教育资源集中度较高。
医疗资源上，周边布局三甲安贞医院、儿研所(在建)，能够满足片区基础就医需求。
商业方面，项目周边缺乏成熟规模化商业，驱车前往首开通州万象汇接近5公里，不过2公里范围内有在建首开LONG街，预计今年9月底开放，未来可以补足片区商业短板。
通州宋庄「宋庄双子星」之一，市属国企首开独资打造 70 年纯商品房大盘，容积率 2.3，全盘 780 户无回迁混居。项目配置全域风雨连廊、下沉庭院、2500㎡主题会所、多栋首层架空层，自带 9 班公立幼儿园，建面约 79‑166㎡三‑四居新规四代住宅，得房率表现突出，覆盖首置刚需到终极改善，和北投和璟共享副中心全套三甲、教育配套，是通州副中心热门刚改改善新盘。
全维配套资源
交通自驾依靠通怀路、广渠路东延，快速通达运河商务区、国贸；远期规划 M102 环线、S6 城际铁路，地铁尚在规划阶段；现阶段出行高度依赖自驾。
教育一路之隔十一学校通州实验九年一贯制学校；项目西南角自带 9 班公立幼儿园；周边北京第一实验学校等优质教育资源，学区以教委划片为准，不做购房承诺。
医疗安贞医院通州总院、儿研所通州院区、友谊医院通州院区三大三甲医院环绕，医疗资源充沛。
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商业共享北投七星广场、首开 LONG 街、山姆会员店等商业，日常购物、餐饮休闲配套齐全。
生态周边宋庄文化创意公园，城市绿地资源充足。
✨四大核心亮点
- 市属国企开发，配套配置拉满首开北京老牌国企，交付安全性高。项目自带 9 班公立幼儿园，业主孩子入园便利；全域风雨连廊连通楼栋，2500㎡会所 + 大面积首层架空层，雨天、冬季老人小孩都有室内活动空间，社区硬件在同价位竞争力很强。
- 四代住宅户型梯度完整，得房率优秀79㎡起步三居两卫做到低上车门槛；89㎡南向三面宽；100㎡以上户型实现私梯前厅入户；王牌 132㎡配置 5.2 米无柱横厅、双套房三卫；楼王 153‑166㎡拥有 270° 转角飘窗 + 奇偶层错层空中露台；南向阳台、北向设备平台赠送空间充足，兼顾刚需、刚改、改善全家庭周期。
- 宋庄政务生活区，配套共享成熟度高和北投和璟共享副中心三大三甲、优质教育、大型商业，城市界面崭新，无老旧小区混杂，服务市府工作人群，板块定位清晰。
- 全盘纯商品房，圈层纯粹全盘 780 户全部商品住宅，没有回迁混居，从 79㎡刚需到 166㎡楼王，产品丰富，选择空间大。
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