北京买房：理清思路，购房建议1993

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

既然公寓的优势是价格低，租金高，性价比高，对刚需来说就是最合适的产品了，为什么不可能放开限制？政策是可以随时调整的，一旦放开那不就是利好了吗？

A：

1、举个例子吧，新能源老头儿乐的优势是价格低，方便操作，性价比高，对于老头儿+穷人+没驾照的来说就是最合适的产品了，为什么不可能放开限制？政策是可以随时调整的，一旦放开那不就是利好了吗？

但就是不能放开啊，因为老头儿乐是不符合现有法律和交规的，起性价比高的基础是违规，一切违规或钻法律空子的事物都收益高，可怎么可能放开+合法化呢？

2、再放大一下维度，公寓都不是刚需最合适的，而是X产权，您说的一切优势在X产权面前都是弟弟。那问题来了，有可能放开限制吗？有可能转为大产权吗？

肯定不可能啊，因为X产权之所以便宜，是因为没有缴纳土地出让金，而且也没有按照法律法规缴纳各种税费，也就是政府该收的钱一分没赚到。那问题来了，人家之前就没赚到钱，那如果给放开政策了，就意味着以后也赚不到钱了，凭什么啊？

3、公寓也是这种情况，谁都知道工商业用地是很便宜的，远低于住宅用地。可ZF之所以这么规划，就是想用低价土地来吸引+发展商业，目的是赚取日后的长期税收。

可是这被开发商钻了空子，用低价土地开发了违规的公寓。买房人可以说是跟着捡到了便宜，毕竟租金收益高=性价比高，但是同时也承接了开发商转嫁的风险。

因为ZF既没赚到高额的土地出让金，也没得到长期的税收，人家凭什么要给放开？一旦放开，那就意味着以后连住宅的土地出让金都收不到了，工资从哪儿来？基建+民生的钱从哪儿来？

4、还有，一旦放开了公寓政策，那业主们就是得到利好占了便宜。可有人占便宜就有人吃亏，除了ZF，更大的吃亏群体就是合法买住宅的广大业主们，他们的总量可是公寓业主的几十倍呢。北京商住公寓总量才20多万套，住宅可高达800万呢，请问政府有可能为了20万人占便宜，而让800万人吃亏吗？守法的老实人凭什么受欺负啊？

5、简单就这情况吧，再多的我就不说了，本来还有好几条呢，但聊起来太长，先聊这些吧。

仅供参考。

二

Q:

我夏天在大同、张家口、乌兰察布和崇礼都住过，最喜欢大同，当然也考虑崇礼的发展，从养老角度您觉得哪里合适？

Ps：对，养老，我在考虑选择卖掉北京的房子，在周边买一套适合养老的城市的房子。然后也考虑在秦岭以南不太远的地方选一个房价不高的城市再买一套冬天住的，但这不着急，我还没去过南方。

Ps：除了您说的这些之外我还考虑的是消费，我喜欢饮食，北京的餐厅的消费太高了。

A：

1、养老？这几个都是避暑的城市啊，您确定说的是养老吗？

2、养老怎么聊呢？我还真没考虑过，或者说在我看来北京是最适合养老的，别的城市不考虑，哪儿都不去。

我能理解您的意思，但我要建议是最好留一套北京的，主要就是医疗太强了，没有房子的话就算有北京户口和医保也麻烦，总不能回了自己老家还租房住酒店吧？

3、另外一点，既然这几座城市的主要功能是避暑，那就说明冷的早。反正以我的经验，每年9月初的坝上就挺凉了，夜间气温能降到10度以下，有点儿冷了。

那问题来了，如果此时保留了北京的房子，可以先回北京过度，等到10月底北京也冷了的时候再考虑去南方。而如果没有北京的房子，那要么在这几个避暑城市冻着，要么提前去暖冬城市热着。反正我认为是缺了个中间过渡的城市，有点儿不合适。

4、消费的话看自己了。我的感受是网购的价格全国一样，超市的东西也一样，北京有可能还更便宜点儿，因为运输方便+销量大。至于服务业则是小城市便宜一些，因为工资相对低=劳动力成本低。

餐饮方面怎么说呢？在我看来现在的小城市只能说不贵，但也谈不上太便宜。或者说同等饭馆的饭菜价格，确实能比北京便宜20-30%，天天吃的话肯定划算，偶尔吃的话其实也没省下多少，老年人能吃多少啊？

反正我在张家口的张北避暑，孩子来的时候下饭馆多，一周两三次吧，每次比北京能省100来块钱，一个月下来顶多1000多块钱。但如果孩子不在，我一个月也去不了两次，饭馆便宜不便宜的也就跟我无关了。

5、总之这是我的感受，如果选择避暑城市的话，常规是首选大同，因为城市规模大，餐饮更丰富。另外关于崇礼的发展主要是体育产业方面，喜欢运动的买这里合适。但养老方面我没建议，反正我9月之后就不住避暑城市了，回北京。

仅供参考。

三

Q:

如果是在石景山杨庄地铁站周边选房，西现代城和远洋春秋里您建议哪里？哪个的投资性更强？现在价格差不多但远洋春秋里房龄更新，地铁上盖。

A：

1、看样子您是首选春秋里了呗。但最好考虑清楚这里的产权年限的优劣势，毕竟商业性质的公寓是有隐形风险的。

2、或者这么说吧，春秋里既然是50年产权的公寓，那优势就是居住角度的性价比更高，投资性则是租金收益率更高。

在同等总价的情况下，50年公寓的租售比一般为300，而70年产权公寓的租售比为350-400。也就是说，如果同等总价，那假定春秋里的租金收益率为4%左右，西现代的也就是3-3.5%。

3、但还是提醒一句，50年的商住公寓是有隐形风险的，之所以谁都知道租金收益高，但却没有机构投资者持有，就是担心隐形风险不可控。毕竟政策是无法预测的，一旦出现前几次宏观调控那种情况，十年挣的就不够一夜赔的了。

仅供参考。

四

Q:

我也是发愁首尔甜城的，16年2万多买的，当时以为捡到便宜，结果现在1万多点了。住的话太远折腾不起，出租又舍不得装修，还不能加分，卖掉赔钱太多，实在不知道怎么办了。

A：

1、那我也没建议啊，就是这种现状。

2、房子是用来住的，实在住不上+舍不得卖就出租呗，至少是发挥了一部分居住的价值。装修的话都是刚出租的时候心疼，时间长了也就无所谓了。否则即便是不出租，也未必出手时能卖出多少装修的价值，买家明知道维护的好，也会用旧了的借口砍价的。

3、其他我是真没建议了，只能是表示理解，但帮不上忙。

仅供参考。

这几天也不知怎么了，半个月里好几个都是为了首尔甜城来的。这位网友算是赔的少的，最多的一位是3万多买的呢，现在是真正的膝斩了。传说2017年最高峰到过4万以上呢，如果有当时接盘的那就更别扭了……

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