收好！物业这15种行为属于违法，很多业主白白吃亏

买完房子住进小区，绝大多数人每年都要交一笔物业费。很多业主心里默认，物业就是小区的“管理者”，小区里面大大小小的事，物业说了算。现实生活里面，不少业主遇到物业不合理的对待，心里生气，却不知道哪些行为已经触碰法律红线，只能够默默忍下来，白白吃哑巴亏。

很多人分不清，物业到底有哪些权力。从法律层面来讲，物业本质上是全体业主花钱聘请的服务方，双方属于平等的委托服务关系，并不是管理和被管理的上下级关系。物业所有的管理动作，全部都要依据物业服务合同以及现行法律法规，没有合同、法律做支撑的操作，就属于违规甚至违法行为。

今天就结合《民法典》、《物业管理条例》以及各地住建部门公开的监管文件，把15种物业明确违法的行为掰开讲清楚，全部都是普通人日常居住会碰到的真实情况。看完之后，大家遇到同类问题，不用再被物业的口头说辞唬住，知道什么情况可以维权，同时也讲明白正确的维权步骤，避免大家冲动维权，反而让自己陷入被动局面。

15种物业明确属于违法的行为，逐条看懂

第一种：停水、停电、锁门禁、限制电梯使用逼迫业主交物业费

这是现实当中发生频率最高的一类侵权行为。部分业主物业费没有按时缴纳，物业直接停水断电，关闭单元门禁，限制电梯权限，不让业主正常回家，想用这种方式逼迫业主缴费。

很多物业会辩解，是业主欠费在先，自己也是没办法。但《民法典》第944条写的非常清楚，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水、电、燃气是业主和供水供电企业之间的服务合约，物业没有权限切断。门禁、电梯属于小区公共配套设施，不能拿来当做催收的工具。

物业费拖欠，物业合法的处理途径，是协商沟通、发书面催告，最后向法院起诉，而不是直接切断居民基础生活保障。一旦物业做出这类操作，由此造成业主家电损坏、生活损失，业主有权要求物业进行赔偿。

这里也要提醒大家，即便物业服务做得不好，也不建议直接拒缴物业费，拒缴之后业主自身会构成违约，后续维权会处于被动地位，优先选择取证投诉的方式解决问题。

第二种：侵占电梯广告、公共车位、快递柜等公共收益，拒不公示账目

小区电梯里面的广告、小区地面公共车位租金、快递柜进场费、自动售货机、小区外墙广告，这些全部属于小区共有部位产生收益，法律规定归属全体业主共同所有。物业可以从中扣除少量合理运营成本，剩下的钱，应当用于小区设施维修、补充住宅专项维修资金，或者按照业主大会的决议进行使用。

现实里面不少物业，把这笔收益当成自己的额外利润，收入全部揣进公司账户，从来不对外公示收支明细。还有的小区，一年几十万公共收益，业主从头到尾看不到一分钱流向。

按照法律规定，物业必须定期把公共收益收支情况，张贴在小区公告栏，同时业主有权利申请查阅完整台账。刻意隐瞒、侵占公共收益，属于明确违法行为，住建部门可以责令整改，追回对应收益，情节严重还可以处以罚款 。多地住建部门也出台新规，要求公共收益开设独立专户，禁止物业私自混同企业自有资金管理 。

第三种：巧立名目乱收费，强制、捆绑收费

很多小区会碰到各种各样莫名其妙的收费名目。比如高额装修押金、装修管理费、公摊重复收费、出入证工本费，还有把物业费和水电费、停车费进行捆绑，不交物业费就不给代收水电费，不给办理装修报备手续 。

根据最高法物业服务纠纷司法解释，物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，业主有权直接拒绝缴纳。所有收费项目，必须要有合同约定或者物价部门的审批文件，同时要明码标价对外公示。没有依据的收费，业主不用交钱，同时可以向12315市场监管部门进行举报。

要区分清楚，合理的装修保证金和乱收费不一样，保证金是装修结束验收合格之后必须全额退还，不能直接扣掉变成服务费。

第四种：物业私自对业主罚款，扣押业主车辆、装修工具、私人物品

经常看到小区里面，业主违规停放车辆，或者装修破坏墙体，物业贴一张罚单，要求业主交罚款；还有直接把业主电动车、装修工具扣押，不交钱就不给归还。

这里一定要记住一件事：物业公司只是企业，没有任何行政处罚权，罚款、扣东西，是只有行政机关才具备的权力，物业开出的所有罚款单，在法律上面全部无效。

遇到业主存在违规行为，物业正确的做法是上前劝阻，下发书面整改通知，劝阻无效之后，上报城管、消防等对应主管部门处理，物业不能自己动手罚款、扣私人物品。私自扣押业主财物，属于民事侵权，严重的可以报警处理。

第五种：拒绝公示物业费、公共收益、维修资金使用明细，拒绝业主查阅

知情权是业主非常核心的一项权利。《民法典》943条明确，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、公共收益收支、住宅专项维修资金使用情况，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

不少物业面对业主查账的诉求，各种推脱，说内部资料不能对外看，或者随便贴一张模糊不清的纸条，没有具体明细。业主提出查阅台账、会计凭证，直接一口回绝。这种行为本身就属于违法。业主有权要求查看完整原始记录，如果物业拒不配合，可以向属地住建局物业科室投诉，由主管部门责令物业限期公示。

第六种：没有经过业主大会表决，擅自改造绿地、公共区域，改车位或者对外出租

小区里面的绿化带、架空层、公共道路，全部属于全体业主共有，不属于物业公司。想要改变这些公共区域用途，比如把绿化铲掉改成收费停车位，把架空层改成商铺对外出租，在公共空地摆摊经营，必须经过业主大会法定表决程序同意之后，才能够实施。

物业单方面贴一张通知，直接动工改造，无论嘴上说理由多么充分，都属于违法行为。《物业管理条例》里面有明确处罚条款，擅自占用、改变共有场地用途，主管部门可以责令恢复原状，没收违法收益，还可以处以高额罚款 。

第七种：放任楼道电动车充电、消防通道长期堵塞，不履行消防安全管理义务

消防是小区安全底线。楼道停放电动车、电动车入户充电、私家车长期占用消防通道、消防器材过期失效、消防门长期锁闭，这些隐患摆在眼前，物业只装作看不见，不巡查、不劝阻、不处置，属于不作为的违法行为。

依据《消防法》，物业有义务做好小区消防安全巡查，发现消防隐患第一时间劝阻制止，劝阻无效要及时上报消防救援机构。如果物业长期放任隐患，一旦发生火灾事故，物业公司需要承担相应赔偿责任。很多地方消防部门，也会定期对小区物业开展消防检查，对履职不到位的物业进行处罚。

第八种：物业服务合同到期，拒不退场，拒绝移交小区档案、用房、资料

小区业主通过业主大会，选聘出新的物业公司之后，老物业就应当按照规定时间退出小区，移交物业服务用房、图纸档案、公共收益台账、设施设备资料等全部材料，配合新物业完成交接工作 。

现实当中有不少老物业，合同到期，业主已经明确更换物业，但是赖在小区不走，还继续向业主收取物业费，以部分业主欠费为理由拒绝交接。按照民法典949条，物业服务合同终止之后，原物业拒不撤离，无权再向业主收取后续物业费，造成小区损失，还要承担赔偿责任 。遇到这种情况，业主可以通过街道办协调，主管部门责令退出，必要时通过司法途径强制执行。

第九种：把小区全部物业服务整体转包给第三方，自己只赚差价

有些物业公司，接下整个小区的物业服务，自己团队根本不干活，直接把全部业务打包转包给另外一家小公司，自己从中赚取差价。

法律允许物业把保洁、安保这类单项服务外包出去，但是整个小区全部物业服务，不允许整体转包，这是《物业管理条例》明令禁止的行为。一旦查实，住建部门可以责令整改，处以转包合同价款比例的罚款，转包获取的收益，要用于小区公共设施维护 。

第十种：未经法定表决流程，擅自挪用、动用住宅专项维修资金

维修资金，也就是大家买房缴纳的大修基金，专门用于小区大型公共设施大修更新，属于全体业主的保命钱。动用维修资金，有一套严格法定投票表决流程，必须达到法定面积、人数比例业主表决同意之后，才可以申请使用。

物业没有权力自己拍板，私自申请、挪用维修资金，伪造业主签字材料上报申请，都属于严重违法行为，不仅会被追回资金，面临行政处罚，情节严重还会涉及刑事追责。很多业主不清楚，维修资金不是物业手里的钱，资金大多存放在住建部门专户，物业只是提交申请，没有单独支配权限。

第十一种：私自上调物业费，单方面涨价

物业费不是物业想涨就涨。不少小区物业，直接贴一张公告，通知全体业主物业费涨价，没有经过业主任何投票，就要求业主按照新标准交钱。

依据《民法典》278条，改变物业服务收费标准，属于小区重大事项，需要达到法定参与表决比例，并且参与表决业主过半数同意，涨价才具备法律效力。物业单方面涨价，不具备法律效应，业主完全可以继续按照原来合同上面的标准缴纳物业费。

第十二种：泄露、公开业主个人隐私信息，曝光业主个人信息施压

部分物业和业主发生矛盾，把业主姓名、房号、手机号、欠费信息打印出来张贴楼道，发到业主微信群，甚至公开对业主进行言语攻击。

业主的身份信息、房屋信息属于个人隐私，民法典明确保护公民隐私权。物业作为服务企业，有义务保管业主提交的个人资料，随意对外公开泄露，属于侵权违法行为，情节严重业主可以起诉，要求赔礼道歉、赔偿损失。

第十三种：代收水电燃气的时候，额外加收手续费、服务费

很多老小区，物业会代为收取水电费。按照《物业管理条例》规定，物业接受供水供电企业委托代收相关费用，不允许向业主额外收取手续费、服务费 。

水电费的标准，严格按照供水供电公司官方定价执行，物业不能在原价基础上加价。碰到物业代收水电费额外加价收费，可以直接向市场监管部门举报。

第十四种：电梯维保造假，伪造维保记录，对设备隐患置之不理

电梯属于特种设备，关系到每家每户出行安全，必须由具备资质单位定期维保，如实填写维保记录。部分物业为了压缩成本，维保走过场，电梯故障反复报修拖延不修，甚至直接伪造维保纸质记录应付检查。

根据《特种设备安全法》，维保造假会面临高额处罚，相关责任人也要追责。如果电梯因为维保缺失发生安全事故，物业需要承担相应责任。业主发现电梯反复故障，维保记录异常，可以向市场监管局特种设备科室进行投诉举报。

第十五种：未经业主同意，擅自在小区公共区域建设基站、投放商业设施

在小区楼顶、楼道、地下车库，安装通信基站、投放自动贩卖机、广告设备，只要占用小区共有部位，就不能物业单方面直接和第三方企业签约。

共有部位对外开展商业经营，需要经过业主大会授权，约定收益归属，签订正式委托协议。物业私下签约，把公共场地租出去拿收益，属于侵占业主共有权益，对应的经营收益，全体业主有权追回。

普通人正确维权实操指南，不吵架不走极端

看完上面15种违法行为，很多业主第一反应就是直接不交物业费对抗物业，这里必须重点提醒：拒缴物业费并不是合法维权手段。即便物业存在服务瑕疵，业主直接拒缴，物业有权利起诉业主，到时候业主反而处于被动，有理变没理。真正稳妥的维权，是做好证据留存，走正规官方渠道反馈。

第一步，固定完整证据。碰到物业违规行为，拍照、录像、保存聊天记录、收费票据、物业张贴的通知公告，全部保存原件。录音录像尽量把时间、地点完整记录，证据是维权最重要基础。

第二步，优先和物业正式沟通。可以通过微信、书面纸质函件，写明遇到的问题，给出合理整改期限，发送给物业负责人，保存发送记录。部分问题，沟通之后物业就会直接整改。

第三步，官方渠道进行投诉，这是最高效的手段。

1. 12345政务服务便民热线：绝大多数物业纠纷都可以提交，工单会派转到属地主管部门，有办理时限，会给反馈结果，普通业主最常用。

2. 住建局物业监管科室：物业公司的行业主管单位，针对公共收益侵占、拒不交接、物业违规经营问题，主管部门可以开展核查、下达整改通知，进行行业信用惩戒。

3. 街道办事处、社区居委会：属地基层管理单位，可以组织物业、业主开展三方调解，化解小区矛盾。

4. 12315市场监督管理局：专门处理乱收费、强制收费、价格违规类问题。

5. 消防救援机构：针对消防通道堵塞、消防设施失效等消防安全隐患。

投诉的时候，一定要写清楚小区名称，具体什么问题，附上证据，保存投诉工单编号，方便后续跟进进度。

第四步，如果经过投诉之后，物业依旧拒不整改。有业委会的小区，由业委会代表全体业主去沟通、提起诉讼；没有业委会，业主可以联合多名业主，共同提起民事诉讼，维护自身合法权益。

同时也要客观看待，物业本身也会面临人员不足、经费紧张等现实难题，业主和物业不是天然对立。合理的诉求理性反馈，双向沟通，才可以把小区居住环境变好。法律是用来保护业主合法权益，不是鼓励业主去故意制造矛盾。

互动话题

你们小区物业有没有出现过上面这些情况？遇到物业侵权的时候，你是怎么处理的？欢迎评论区留言一起交流，分享你的真实经历，给更多邻居做参考。

免责提醒：本文内容基于《民法典》、《物业管理条例》及住建部门公开法规文件进行科普解读，仅供大众参考学习，不构成法律诉讼代理意见。各地地方性实施细则存在差异，具体纠纷建议结合本地法规，咨询专业法律人士处理。