辽宁
6296元/㎡。2026年8月，丽水莲都区天宁板块一宗宅地出让，楼面价定格在了这个数字。而这块地旁边，2020年绿城·桂语兰庭拿地时的楼面价是12080元/㎡。六年前后，同一板块，地价腰斩。
丽水8月涉宅地块成交数据详情
这不是一个孤立的地块价格波动。它像一把尺子，重新丈量了丽水那些依靠新区、江景概念炒起来的次新小区的真实价值。江麟邸，一套98㎡带车位的高楼层江景房，2026年挂牌总价115万，折算单价约11735元/㎡。都会之光，89㎡带车位毛坯房源挂牌99.8万，单价约11213元/㎡。
这些小区2021年高点时入手的业主，如今面对的挂牌价已与当年买入成本拉开了明显差距——网传部分小区最高累计跌幅达56%，但这一数字目前仅来自本地自媒体报道，尚未经过官方或全样本主流媒体的交叉验证，待进一步核实。
地价腰斩，直接打破了此前江景次新房对应的高地价价值体系。当旁边新出让地块的楼面价只有6296元/㎡时，购房者自然会问：我为什么要花超过1.1万/㎡接盘一套次新房？这个估值逻辑一旦松动，价格回调就只是时间问题。
但地价下修只是导火索。真正让价格踩踏发生的，是抛盘的集中释放。
2021年丽水楼市上行期，城东、水阁、富岭等新区板块的次新小区吸纳了大量投资客。这些小区多为千户级大体量社区，限售期一到，海量二手房同时涌入市场。
2026年8-9月，安居客挂牌数据显示，江麟邸、栖溪晓庐、春溪晓园等多个江景次新小区的高性价比房源集中入市，部分90-110㎡户型带车位挂牌单价约1.1万元/㎡。房东集体压价内卷，买家有限，抛售踩踏的局面就此形成。
丽水主城区沿江两岸城市住宅景观
而真正能接盘的自住群体，规模远不足以消化这些供应。这背后是一组更根本的数字。
-3.12‰。这是丽水市2025年的人口自然增长率。全年出生1.15万人，死亡1.94万人，人口自然增长为负。2025年末，丽水常住人口为253.9万人，自然增长率为-3.12‰，增长依赖机械流入。
莲都区作为市辖区，2025年常住人口58.1万人，较上年仅增加0.2万人，自然增长率同样为负，-0.59‰。
一个本地人口在减少、年轻人持续流向杭州等周边大城市的市场，根本支撑不起外围新区天量的住宅供给。那些炒作新区概念时描绘的远期人口流入图景，在真实数据面前逐一落空。
更关键的是，这些新区概念板块的配套落地节奏，远慢于当初卖房时的承诺。丽水市建设局2025年12月通报的城市更新进展显示，路湾大桥2025年9月才正式开工，连接水东片区与主城区的东地路南延伸段仍在推进中，水东片区与主城区的时空距离尚未被大幅拉近。
丽水规划新建跨江大桥夜景效果图
东地路排水管网及配套工程直到2026年7月才通车。配套迟到，自住价值就无法兑现，当初透支的规划溢价只能靠降价来消化。
而供地端的变化，则让这场价值回归变得更彻底。2025年10月，莲都区联城板块一宗江景涉宅地，楼面价仅4370元/㎡，由本地国企底价竞得。2026年5月，高铁新城一宗低密江景宅地，楼面价4775元/㎡，同样是国企底价拿下。
2025年12月，莲都、青田三宗涉宅地块均由地方城投底价分食，无民企参与竞价。过去多年依赖高地价支撑的新区房产价值逻辑，已经彻底重构。
这并非丽水第一次出现概念溢价回调。2020年10月，云和县伟立御景苑地块以7089元/㎡楼面价、溢价率56.5%高价竞得，属于当时县城核心景观学区概念重点炒作地块。
到2026年，同片区仅一路之隔的低密宅地出让楼面价仅4115元/㎡，地价回调幅度超42%，后续项目入市后售价远低于当年炒作期的市场预期。过度透支概念的溢价，在市场下行周期必然出现价值回归，这不是偶发现象。
云和县涉宅地块成交数据详情
但需要明确的是，这轮价格回调是局部的，不是全市性的。2026年9月，丽水全市二手房挂牌均价12816元/㎡，较去年同期上涨2.16%。青田县二手房均价14345元/㎡，缙云县13412元/㎡，同比分别上涨5.23%和0.13%。
中山街中心区等主城区成熟生活板块二手房均价12749元/㎡，同比上涨14.77%。仅部分新区江景次新小区的特定急售房源出现明显回调，不存在全市二手房全部腰斩的普遍情况。
下一个问题：土地市场已经给出6296元/㎡的答案，那些挂牌还在1.1万/㎡以上的次新江景房，还能撑多久？
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