悉尼跌了，新加坡关门了：一笔钱在三个市场的三种命运

最近一条消息刷屏了地产圈：

Cotality研究总监Tim Lawless最近给出的判断相当直接，悉尼正在走向四十年来幅度最大的一次房价下跌。

这不是情绪化的说法，数据摆在那里，悉尼住宅价格已经有4.6%的跌幅，全澳住宅价格在8月单月下跌0.9%，多个首府城市的跌幅更大。

ANZ的预测更进一步。

该行认为，全澳首府城市的住宅价值从峰值到谷底将下跌10.6%，其中悉尼最多下跌14.5%，墨尔本12.8%。

推动这一切的原因有两个，澳洲央行今年已经加息75个基点，以及五月那份改动了整个房产税制的联邦预算案。

对中国的海外买家来说，真正需要留意的并不是跌幅本身。

跌了，理论上意味着机会。

麻烦在于，这扇门现在对海外买家来说算是关着的。

1.外国买家被挡在二手房市场之外，直到2029年

澳洲政府在五月的预算案中，把外国买家不得购买二手住宅的禁令再延长两年，一直到2029年年中。

换句话说，如今中国买家在澳洲能碰的，只有开发商手里的新房。

这句话的分量，需要放在交易结构里才看得清楚。

只能买一级市场的新房，意味着议价空间被压缩到接近于零。

而将来退出的时候，接手的人多半是本地买家，他们本可以在二手市场自由挑选。

这中间的差价，通常由外国买家自己承担。

税制的变化同样值得留意。

负扣税从2027年7月1日起只适用于新建住宅，持有成本再也无法用来抵扣工资等其他收入。

同一时间，实行了二十多年的50%资本利得税折扣被取消，改成成本基数指数化，外加对净资本利得征收30%的最低税。

在2026年5月12日晚上7点半之前已经持有的房产可以豁免，之后进场的人则要按新规则算账。

澳洲房产投资长期依赖的那套模型，靠税务减免撑住持有期的现金流，再靠增值时的折扣兑现收益，两条腿在同一份预算案里被同时收紧了。

2.新加坡用另一种方式劝退

新加坡从未禁止外国人买房，它选择用价格说话。

外国买家购买任何住宅，一律征收60%的额外买方印花税，无论第一套还是第十五套。

这个税率自2023年4月27日起执行至今，2026年的预算案也没有作出调整。

公司或信托主体购买，税率是65%。

把它换算成具体金额会更有感觉。

一套200万新元的公寓，买方印花税约6.96万新元，额外买方印花税120万新元，两项相加约127万新元。

也就是说，在拿到钥匙之前，你要先掏出接近房价六成的税。

这里还有一个细节值得知道。

依据自由贸易协定，美国、瑞士、挪威、冰岛和列支敦士登国籍的买家可以享受新加坡公民的待遇，中国护照并不在这份名单上。

外国买家的实际贷款成数通常落在六成到七成之间，还要受到55%总偿债比率的约束。

新加坡的房产依然优质，法治依然稳固。

只是对中国的海外买家而言，入场券的价格已经高到需要重新计算的程度。

3.英国的开放度，在成熟市场里属于少数

英国在这件事上的规则简单到有些朴素。

外国人买英国房产没有国籍限制，不需要居留身份，不需要公民身份，不需要事先审批，买住宅和买商业地产都是如此。

海外买家与本地居民享有同样的购买权利。

税上确实有差别。

英格兰和北爱尔兰的印花税按阶梯计算，12.5万英镑以下免征，往上依次是2%、5%、10%和12%。

购置第二套或者用于购房出租的房产，每一档加征5%。

非英国税务居民再加2%。

两项叠加，等于在每一档上多付7%。

算一笔实账。

一位非居民买家购入一套50万英镑的房产用于出租，印花税约5万英镑，占房价约一成。

这个数字不算低，但把它和新加坡的六成放在一起，量级的差异一目了然。

有一条规则很多人不知道，值得写进备忘录。

那2%的非居民附加税是可以退的。

若在购房之后成为英国税务居民，也就是在任意365天内在英国停留满183天，可以向税务海关总署申请退还这2%，申请期限为完成交易后两年内。

对于打算陪读、或者未来有长期居住计划的家庭，这笔钱是实实在在能拿回来的。

其他成本也比较透明。

除去印花税之外的交易费用，通常在房价的1.5%到3.5%之间。

非居民申请购房出租贷款，主流要求的首付在25%到35%。

用海外公司持有的买家需要在海外实体登记册完成登记并取得编号，否则交易会被直接卡住。

另外，2026年起，延长租赁产权年期不再需要先持有满两年，从买入第一天就可以行使这项权利。

4.资金流向已经给出了答案

从持有结构上看，英格兰和威尔士被海外持有的住宅当中，中国香港买家占13.8%，位居第一，新加坡7.9%，美国6.8%，阿联酋5.9%，中国大陆5.8%。

地域分布上，伦敦占约34%，东南部17%，西北部16%。

变化发生在最近十年。

2015年，只有5%的海外购房咨询指向英格兰北部，到2025年初，这个比例升到了十分之一。

曼城、伯明翰这些城市的吸引力，来自可承受的入场价格、持续的城市重建，以及扎实的租金回报。

机构资本的动作更能说明问题。

Downing近期为曼城的居住类资产拿下2.49亿英镑贷款。

这类钱不会投向一个租金没有支撑的市场。

放长一点看，Savills预计到2030年的五年间，英国主流住宅价格将累计上涨18.5%。

市场对英国央行后续的利率路径仍有分歧，短期波动难免，中期的方向则相对清晰。

5.同一笔钱，三条不同的路

把这三个市场并排看，差别体现在能不能进、进去要付多少、以及将来能不能顺利出来。

澳洲的二手房市场对中国买家关闭到2029年，新房通道虽在，税制支撑已被抽走。

新加坡大门敞开，门票标价六成。

英国对海外买家没有身份门槛，入场税约一成，其中2%在满足居住条件后还能退回。

假设一笔约人民币500万元的可投资资金，在三个国家有三种选择：

选市场这件事，看的从来不只是哪里涨得快。

你的钱进得去，拿得住，将来出得来，这三条同时成立的地方，眼下并不多。

英国仍然是其中之一。

ref：

https://tickernews.co/sydney-house-prices-face-largest-decline-in-40-years/

https://propkaki.sg/guides/absd-singapore

https://www.interpolitanmoney.com/property-uk/overseas-buyers-property-uk

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