上海
八月份的成交数据出来了！
尤其是在八月份北京和上海分别出台了一轮有力度的综合房地产新政，而且 8 月 28 日多部委出台综合新政。
我们重点看一下北京、上海、深圳这三个领头羊。
北京是在 8 月 7 号出台新政的，上海是在 8 月 20 号出新政的。
所以八月份的数据，基本上能够反映出新政出台之后的初步影响。
先来看一下二手房的网签量。
图中的红柱是过去四年每年八月份的交易量。
今年的八月份相比七月份，北京的二手房网签量微降。
2023 和 2025 年的八月份的量相比七月份是增长的，2024 年八月份相比七月份是下降的。
今年微降说明： 今年八月份，北京楼市相对比较平淡，而且上旬出台房地产刺激政策之后，市场的初步反应不明显。
值得关注的是，去年的八月份，北京也出台了新政。
而去年八月相比七月成交量上升，说明去年的新政效果要略好于今年。
另外，八月份北京的二手房交易量是略低于荣枯线的。
而上海八月份的交易量，继续略高于荣枯线！
今年八月份相比七月份略增，去年八月份相比七月份也是增长的，而且去年八月份，上海也出台了一轮新政。
另外，今年八月份的二手房交易量要明显高于过去三年的八月份。
所以综合来看，今年上海的二手房交易量要比北京活跃。
即便是八月份出台新政之后，上海市场表现依然强于北京。
我们再来看一下深圳的情况。
深圳今年的四月份出台新政，八月份没有出台新政。
深圳今年八月份相比七月份下滑得比较明显。
而且今年四月份之后，连续四个月量能逐步下滑。
目前这个量能相比去年略高一点，但是要明显高于 2023 和 2024 年八月份。
深圳的特征比较明显，就是过去四年的八月份成交量都比七月份要低一点。
这个夏季季节性因素对深圳的影响要比上海和北京更明显一些。
但深圳的问题是，最近三个月的成交量都是低于荣枯线的。
看完二手房的交易量，我们再来看一下这三个城市的房价。
下图是北京、上海、深圳 2021 年以来月度房价指数走势图。
深圳的房价指数数值最大，说明过去十多年，深圳的房价总涨幅是大于上海的，而上海的涨幅是大于北京的。
我们聚焦一下短期，今年以来，上面这根灰线代表深圳的房价，是震荡式上涨的。
但是今年的八月份相比七月份微跌。
中间这根红线是上海的房价，今年以来持续上涨，八月份相比七月份依然保持上涨。
最下面这根蓝线是北京的房价指数，今年的 1‑4 月份，房价基本上企稳，微涨了一点，但是五、六、七、八这四个月持续下滑。
比较完之后我们可以看到，这三个城市的差异比较明显。
今年以来，从量价两个指标综合来看，上海表现最强。
上海的房价今年八月份依然在涨，而北京的房价和成交量是三个城市当中最弱的，这就可以理解，为什么八月上旬北京再次率先出台新一轮刺激新政。
最近三个月，深圳的成交量下滑得比较明显。
价格方面，六月、七月继续上涨，但是八月份出现小幅下跌。
值得关注的是，今年七月份，香港的房价出现了环比下跌，而此前大概一年都是环比上涨的，八月份的数据还没有看到。
所以关于深圳的走势，除了看内地市场的变化之外，还要关注香港房价走势。
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