投融案例丨江门台山旧粮仓：150万元金融活水唤醒文旅消费新场景

“投融案例”专栏：聚焦广东文化和旅游产业投融资实践，通过梳理一批具有代表性的项目案例，系统呈现广东文旅产融对接平台在资源链接、项目孵化、产业协同和价值创造等方面的赋能成效，总结可复制、可推广的发展经验，展示广东推动文旅产业高质量发展的创新探索。

案例概况

PART 01

台山市蒌阳农业旅游开发有限公司为响应广东省高质量发展的“头号工程”，推进乡村振兴，进行活化文旅资源，赋予一座废弃多年的旧粮仓全新的生命力，计划将两座标志性粮仓改造为复合型文化空间——前仓依托于樱桃咖啡品牌打造精品咖啡厅，后仓为多功能展览馆。建成后，不仅能为本地居民提供休闲社交场所，满足咖啡消费需求，还可以打造特色旅游打卡点，吸引游客体验当地文化，圆仓的展馆还能为政府及事业单位提供会议、活动场地及政治宣传平台，满足多样化需求。在此背景下，台山农商银行结合项目资产特点，创新融资方式，为旧粮仓活化改造提供金融支持，助力沉睡资产焕发新的文旅价值。

图片来源：台山发布

主要做法

PART 02

针对项目核心资产为活化旧粮仓、缺乏传统商品房抵押物的特点，台山农商银行打破不动产抵押的常规限制，以粮仓物业的经营权、樱桃咖啡品牌预期经营流水、冲蒌农特产品展销收益作为组合增信依据，为项目发放150万元固定资产贷款，信用贷款年利率4.5%，追加不动产抵押后年利率3.5%，覆盖旧粮仓改造、周边景观提升的全部资金需求。

发展成效

PART 03

01.沉睡资产高效盘活，项目快速落地运营

金融资金精准覆盖旧粮仓改造全流程，让闲置数十年的老旧粮仓快速变身工业风咖啡休闲区、环形文化展厅、农产品展销空间，项目仅用半年就完成改造开门营业，成功入选《广东省美丽圩镇建设运营案例集（第三批）》，成为全省旧粮仓活化的标杆项目。

02.核心业态营收爆发，引流效应远超预期

粮仓咖啡开业后人气持续走高，节假日单日可售出咖啡超1000杯，项目运营半年累计吸引游客近10万人次，直接带动餐饮、文旅及相关产业发展‌，成为台山侨乡新晋“流量打卡地标”。

03.带动老街整体升级，消费活力持续释放

依托粮仓咖啡的客流红利，大同路沿线50多家传统餐饮老店完成升级改造，与去年同期相比，沿线餐饮店营业额平均增长超20%，形成“品咖啡、逛粮仓、尝美食”的成熟文旅动线，圩镇消费潜力得到充分释放。

04.联农带农效应凸显，赋能强村富民

项目配套的农产品展销区由西坑村强村公司运营，重点展销冲蒌黑皮冬瓜、本土果蔬等特色农产品，直接带动周边农户农产品溢价销售，同时为本地村民创造了咖啡服务、文创展销等近百个就近就业岗位，村集体年增收超20万元，实现“文旅发展、村集体增收、农户致富”的多方共赢。

案例启示

PART 04

01.发现：找到存量资产的关键价值锚点。

目前全国文旅产业资产进入存量时代，前期大规模建设及历史遗存的大量建筑和基础设施，面临着功能性的结构化转变。此类资产与新建项目差异显著，普遍存在着初始投入不大、业态功能复合、带动效益较强的特点，通过小投入即可产生大回报。但这对项目初始价值的判断要求较高。本案例中，江门市台山农商银行识别出了项目本身带有的价值稀缺性和可改造扩展的潜力，取得了较好的效果。

02.创新：以金融创新推动产品创新模式

通过银行与属地政府、各类社会主体的常态化对接机制，对项目进行综合性研判，摆脱过往单纯依赖于资产自身价值或企业自身信用评级高低的评价方式，为具备发展潜力的资产通过多元化金融支持方式获取资金，并进而带动产品的创新。本案例中，通过物业经营权、未来预期经营流水等方式抵押，为项目争取了150万资金用于改造，推动了粮仓咖啡等业态的形成，进而带动了项目消费流水构筑，形成了良好的还款来源。

03.生态：以文旅产品带动区域产业生态

通过网红产品的打造带来了巨大的线下消费流量，进而带动区域的整体产品迭代与消费释放，联动周边农户、村民和村集体组织做大做强形成规模效应，进而带动更多的投资消费需求，形成稳定安全的金融需求。本案例中，通过核心项目的构建，形成了若干升级改造的带动，并且有效提升了消费释放，形成了金融机构需求增加、市场消费活动释放、区域生态价值联动的新模式。

文章说明

以上案例引用的基础信息及相关数据均由

台山农商银行提供。

本期咨询专家

高磊（成都文旅集团战略投资部部长）

专题策划&内容编辑：

唐有元 吴丹

内容排版

谢铭泽

南方文化产权交易所

南方文化产权交易所是2010年由广东省人民政府批准设立的综合性文化产权交易服务机构，为文化企业提供产权、版权及文化数字资产交易服务。公司深耕文化（文旅）产业综合服务，依托国际会展平台，提供产业研究、品牌展会、产业培训、智库咨询及产融服务，构建全产业链生态对接体系。