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2026年上半年，尽管国内房地产持续筑底，行业调整压力传导至代建赛道，但代建行业渗透率和认可度持续提升，伴随行业竞争格局趋于稳定，市场竞争重心转向价值兑现与全周期综合服务。

在此背景下，绿城管理通过强化项目全周期经营兑现、严格回款管理与利润质量把控，实现盈利质量与财务韧性的双重提升。中报数据显示，公司实现营业收入14.66亿元，较2025年上半年同比上涨7%；毛利6.03亿元，同比提升10%；归母净利润2.71亿元，对比去年同期增长6%。公司毛利率41%，较去年同比微增；归母净利润率19%，与去年同期持平。

在行业费率持续下行、市场整体承压的大环境下，公司实现营收、毛利、净利同步改善，利润率水平维持合理区间，充分展现公司穿越周期的经营韧性与扎实稳健的财务基本面。

此外，期内公司销售及管理费用总计2.5亿元，较去年同期压降7%，充分反映了公司降本增效成果；经营性现金流1.34亿元，较去年同期大幅提升20%，净现比持续改善，财务安全垫进一步夯实。

江核青奥板块等来了第一个四代宅。它把架空层做到了100%覆盖、把风雨连廊拉到530米，创新方向很聪明。但聪明是被逼出来的：这块地2023年拿的，楼面价17984元/㎡，而隔壁次新二手房的真实成交价才1.7万到2.1万。

先说一件容易被忽略的事。

青奥板块在江北核心区里是个特殊存在。它不是"核中核"——政务区、CBD、隧道口那些片区才是。青奥偏南，紧贴研创园，链家甚至直接把这一圈小区归到"江北研创园"名下。它的辨识度来自青奥体育公园、城南河和一条已通车的10号线。

过去几年，青奥的新房卷不过核中核。同期"核中核"花语天境的销许价比青奥公园几个盘高出近1万/㎡。但成熟起来之后，青奥的次新二手成交价反而略微胜出——中海观江樾、保利阅云台、颐和铂岸江璟这几个盘，成交能站在1.9万到2.1万，高于隧道口、政务区大部分次新房。生态资源加上明道学校投用，是实打实的加分项。

然后，青奥的住宅用地基本卖完了。除了一个调规单元，这个板块正在走向存量时代。

金陵云阙，就是青奥板块最后一批新房里最重要的一个，也是这个板块第一个四代宅。

它的产品做得不含糊。但它身上背着一笔2023年的账。

一、先把这块地的账算清楚

金陵云阙前身是 NO.新区2023G08 地块，位于青奥板块，四至为北至康安路、南至康健路、东至康盛路。

2023年9月27日出让，仅1轮竞价、底价成交，总价15亿元

竞得人：南京江北新区科技投资集团（江北科投，国资平台）

成交楼面价17984元/㎡

用地面积41702㎡，R2二类居住，容积率区间1.01≤FAR≤2.0，绿地率≥30%，限高≤80米

2025年初官宣：金地管理携手金地商置东部区域代建；开发主体为南京昕辉房地产开发有限公司；项目由江北科投、江北新区公建中心与金地管理三方联合操盘

有一个数字需要自己算一遍。按15亿总价除以17984元/㎡的楼面价，倒推计容建筑面积约83400㎡，除以41702㎡的用地面积——容积率正好2.0，顶到出让上限。批前公示的地上建筑面积约9.07万㎡（总建面12.77万㎡，含地下3.70万㎡），高出计容部分约7000㎡，正是四代宅露台等不计容空间。

所以第一个判断就出来了：这不是低密盘。2.0是顶格容积率，规划12栋16-25层住宅（10栋16F小高层+1栋24F+1栋25F，以政府公示口径为准；部分渠道写"16-26F"）。

主入口大门效果图

一、双强联袂，绿城月华系首献南京

绿城，中国高端住宅营造标杆，三十余载深耕全国，坚持以产品主义打造城市改善作品，高端悦系、月华系产品历经多座城市市场检验，收获大量高净值家庭认可。华发股份，大型国有上市房企，拥有雄厚开发实力与成熟高端项目打造经验。两大品牌强强联合，成立项目开发主体南京绿博城置业有限公司，共同打造南京绿城・金陵月华，为河西中部带来全新滨江顶豪作品。

近日，由通宇公司与绿城管理联袂开发的金陵江月项目，超万方全维实景示范区正式对外开放。通宇公司深耕江北核心区的标杆之作，该项目作为南京率先采用“抬板设计理念”的四代奢宅，此次实景示范区开放后，获得了行业与市场的广泛关注。开放当日，现场到访咨询客流踊跃、氛围热烈，众多意向客户实地品鉴了项目产品与景观配套，项目的市场认可度得到进一步凸显。

此次开放的示范区以“森境浮屿”为整体设计理念，着力呈现建筑与自然有机融合的空间格局。主入口打造辉月玉冠大门，采用“芝兰玉树”建筑形制，搭配伊朗白雪公主透光照壁与昆仑翡翠奢石景墙，营造出庄重大气的归家仪式感。项目充分借助天然地势高差，将社区基座整体抬升，建筑“浮”于立体园林之上，从物理层面有效解决了传统住宅底层潮湿、采光不足、噪音干扰等居住痛点。

景观配套方面，项目打造立体山林下沉式庭院，系绿城体系内目前规模最大的下沉式庭院。庭院依托高差地形设置多重观景平台，乌桕红枫掩映其间，叠瀑溪流蜿蜒而下，形成步移景异的沉浸式游园体验。项目同步配建南京江北首个中央车站及地库洗车房，大幅优化地下归家动线的通行体验与整体品质。

在社区配套方面，金陵江月项目规划超大面积垂直会所体系，户均私享空间再提升。围绕全龄化生活需求，计划设置儿童友好社区、女性专属空间、长者康养关怀等主题功能区，引入微高压氧舱、红外理疗房等康养设施，并打造270°环幕恒温泳池、健身房、景观私宴厅、咖啡书吧等共享空间，构建覆盖全家庭周期的社区服务体系。

本次同步对外开放的建面128平方米、138平方米精装样板间，聚焦居住舒适度与空间实用性两大核心。户型层高舒适，空间通透、采光优越，空间实得率稳定。室内精装风格简约雅致，计划采用低饱和配色体系，搭配天然木作与石材材质，工艺精细、质感沉稳，充分展现项目精工筑家的建设理念。

大师执笔规划，重构河西顶豪居住范本

南京绿城・金陵月华总占地面积约 7.12 万方，总建筑面积约 22.6 万方，容积率 2.2，绿地率约 30%。整体规划 14 栋 19-22 层小高层住宅，全盘仅 552 户，小体量纯粹改善社区，不设置小户型产品，圈层氛围纯粹。

社区采用围合对称布局，主动拓展中央景观尺度，形成超宽中庭景观带，有效拉大楼栋间距，减少楼栋对视，保障每一户采光、通风与景观视野。社区实行全地下人车分流，地面主要规划景观步道，保障社区内部行人安全；双层地下精装车库，车位配比约 1:2，预留充足新能源汽车充电点位。

外立面甄选石材、高品质铝板搭配大面积落地玻璃幕墙，拉高整体窗墙比，兼顾建筑美感、采光性能与隔音效果。社区规划约 2 万方中央立体园林，打造超长景观主轴、下沉庭院、景观水景、风雨连廊；首层大面积架空泛会所，设置休闲会客、亲子活动、康养空间；地下高端会所规划恒温泳池、私宴厅、健身空间，满足业主社交、休闲需求。

项目配备绿城物业服务集团有限公司江苏分公司提供高端悦系物业服务，专属管家 24 小时响应，园区精细化养护、社区圈层活动常态化运营，持续守护高阶日常生活。

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