137亿现金流、2.91%融资成本，越秀逆周期筑牢经营壁垒

越秀地产上半年核心六城销售贡献占比84.5%，经营性现金流净流入137.7亿元，加权平均借贷年利率首次跌破3%至2.91%，净借贷比率降至49.2%……这组数据构成了一家房企穿越周期的完整“安全画像”。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

越秀地产董事长林昭远在业绩会上判断：“上半年在中央着力稳定房地产市场的大政方针下，市场筑底回稳的态势在逐步增强，行业的底部基础也在不断增厚。”

市场在修复，但并非所有企业都能同步回血。越秀地产以现金流管控、结构优化、一主两翼业务协同为支点，构建起“高回款、低负债、优土储”的经营闭环，成为行业调整期中少数具备持续稳定性的样本房企。

515亿元现金储备，周期抗风险能力拉满

利润可以调节，现金不会说谎。在行业普遍面临回款放缓的背景下，越秀地产的现金流管理能力尤为突出。

上半年，经营性现金流净流入137.7亿元，连续保持正向。越秀地产财务总监曾志钊在业绩会上披露，当期合同销售回款率同比提升10个百分点至71%。在购房者观望情绪浓厚的市场环境中，这一水平已稳居行业第一梯队，明显跑赢了行业平均线。

高回款率意味着销售收入能快速沉淀为可用资金，避免了“账上有收入、手里没现金”的困境。期末，公司持有现金515亿元，较年初增长10.1%，现金短债比达2.1倍，短期偿债无忧。“三道红线”保持全绿档，剔除预收款后的资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，各项指标持续优化。

除了自身造血，越秀也在积极盘活存量资产。上半年向母公司越秀集团转让南沙IFC、智谷、云谷产业园等非核心资产，回笼现金44.6亿元，这一操作既优化了资产结构，又为高质量发展释放了资源。

越秀地产副董事长朱辉松在业绩会上判断：“上半年3月份之后体现了小阳春的行情，虽然市场还是下行，但幅度在收窄，核心一线城市成交面积环比回升，上海、广州、深圳等地一二手房价环比上涨。”“市场已经走过了最艰难的阶段，筑底回稳的信心和态势比较明显。”

越秀手中的515亿元现金和持续正向的经营性现金流，正是支撑这一判断最有力的底气。

2.91%融资成本构筑信用壁垒“护城河”

融资成本，是衡量房企信用含金量的核心标尺。越秀地产在这一指标上的表现，正在确立行业领先地位。

上半年，加权平均借贷年利率降至2.91%，同比下降25个基点，首次破3%，显著优于行业均值。其中6月发行的19亿元境内公司债票息仅1.97%，处于行业领先水平。而目前主流稳健型房企的融资成本大多在3%-4%之间，部分民企甚至超过5%。

低成本融资直接转化为利息支出的节省，为经营提供了更大的腾挪空间。越秀地产不仅成为行业中少数几家融资成本持续走低的房企，上半年还成功发行两笔境内公司债合计26亿元，两笔境外人民币点心债合计33.4亿元，境内外发债合计59.4亿元人民币，作为境内外融资渠道全面畅通的房企，再一次体现了资本市场对公司经营稳健性的认可。

债务结构方面，截至6月末总借贷1038.7亿元，较年初也在下降。债务结构持续优化，境内外融资占比分别为76%和24%，期限分布合理：一年内到期占24%，第二年内占26%，第三至五年占37%，五年以上占13%，短期偿债压力可控。标普和惠誉双双维持“BBB-”投资级评级，展望稳定，是行业调整期中少数保持双投资级的房企之一。

从目前来看，越秀地产信用优势的正向循环已经成型：财务状况稳健→评级稳固→融资渠道畅通→利率持续走低→利息负担减轻→财务结构进一步优化。这一循环一旦建立，便成为难以复制的竞争壁垒。在行业分化加剧的时代，信用本身就是最稀缺的资产。当多数房企仍在为融资发愁时，越秀已经将信用优势转化为精准投资和存量盘活的充足弹药，这正是其能够在行业底部持续加固底盘的关键底气所在。

核心城市超96%投资增厚经营“安全垫”

当行业从规模扩张转向质量竞争，土储结构决定房企的下一个身位。越秀的答案是：在收缩中聚焦，在分化中深耕。

上半年，新增6幅地块，权益投资额约70亿元，超96%集中于核心六城（北上广深杭成），投资溢价率仅为9.5%，明显好于行业拿地的溢价均值。连同下半年已获取或待完成股转的地块，新增土地储备约98万平方米，权益投资额约93亿元，全年300亿元权益投资目标维持不变。

截至6月末，公司总土储1657万平方米，总未售货值约2905亿元，核心六城占总未售货值约73%。管理层将这一结构概括为“资源布局进一步优化”。林昭远在业绩会上称：“投资进一步强化了精准性、安全性和确定性，要确保投一成一。”

核心城市的深耕正在兑现为销售韧性。上半年核心六城贡献84.5%的销售额，广州全口径销售额超200亿元，同比增长31.8%；北京、杭州销售额进入当地前十。这些高能级城市的布局“正从资源投入阶段逐步进入价值兑现阶段”。

公司“一主两翼”经营性业务保持稳健发展，越秀服务上半年实现营业收入19.15亿元，越秀房产基金实现经营收入7.67亿元，持续为主业提供协同支撑与稳定现金流。

其中，越秀服务上半年新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%，基础物管收入同比增长17.3%，首次开拓北京、成都、西安市场。越秀房托期末借贷比率降至41.9%，平均付息率3.79%，经营底盘持续夯实。此外，商业资产经营稳健向好，越秀地产商业轻资产外拓规模面积同比增长147.8%，成效明显。

越秀地产的2026年中报，呈现的是一家在周期底部持续加固底盘的企业形象。71%的回款率与137亿正向现金流，2.91%的历史最低融资成本与标普惠誉双投资级评级，96.8%聚焦核心城市的投资纪律与两翼业务的逆势增长——这些指标共同构筑起一家房企穿越周期的底层能力。

当行业从规模竞赛转向质量竞赛，那些在底部修炼内功、优化结构、构筑信用壁垒的企业，终将在市场修复时率先迎来窗口。越秀地产董事长林昭远表示，公司将秉持长期主义，坚持稳健经营，推进“一主两翼”转型升级。坚持“四好”理念和精益管理，继续保持稳健经营底色，持续为股东创造价值。越秀地产正在用行动证明：稳健经营本身就是最硬的策略。

文/袁秀丽