上海东方枢纽TOD提速：0.88平方公里试点撬动全域产业导入

21世纪经济报道记者 唐韶葵

随着2027年7月上海东站通车进入倒计时，上海东部规模最大的空铁联运TOD城市更新工程“东方枢纽”，正从空间建设阶段全面转向功能兑现与产业落地双提速阶段。

日前，21世纪经济报道记者从上海东方枢纽投资建设发展集团有限公司（简称 “东方枢纽集团”）方面了解到，位于上海浦东新区、浦东机场南侧的东方枢纽，正以紧邻东站站前核心区的0.88平方公里国际商务合作区为支点，探索“小范围政策先行先试、大范围片区更新赋能、全域产业梯度导入”发展模式，盘活片区存量空间价值。

该项目的商业部分“止里止外”日前已进入招商阶段。项目集合了办公、商业、酒店、文化配套等业态，将与2027年上海东站通车同步实现部分投用。

据透露，运营方欲通过试点区破解传统枢纽“流量穿堂而过”的痛点，试图将过境客流转化为常驻商务流和落地产业流。其路径则是通过龙头企业实践验证制度成效，再将政策红利向外围7平方公里中心区、540平方公里全域梯度外溢。

截至目前，试点区已吸引波士顿科学、京东产发等龙头企业落地。据介绍，波士顿科学从首次考察到入驻仅用时7个月。

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股权穿透可见，东方枢纽集团由上海地产（集团）持股70%、上海久事（集团）持股30%。东方枢纽集团持股57.5%的子公司——上海汇在东方建设发展有限公司（简称 “汇在东方”）则是东方枢纽国际商务合作区（0.88平方公里试点区）的主要实施主体和运营单位，全面负责该区域的规划、设计、施工及管理服务。换言之，占地0.88平方公里的东方枢纽国际商务合作区，是上海地产集团麾下又一个基建项目。

据透露，0.88平方公里商务合作区作为试点区，强调的是补齐传统枢纽经济的短板。过往的枢纽经济区痛点在于流量“穿堂而过”：人流、物流、资金流经过枢纽却不在此沉淀，无法转化为本地产业动能。

东方枢纽集团投资发展部副总经理陶盛宇指出了试点的底层逻辑：“通过完善城市功能、优化产业布局、推动大中小企业融通发展，将枢纽过境客流精准转化为常驻商务流、落地产业流。”

陶盛宇认为，东方枢纽片区将面向更多外向型跨境企业，具备三方面核心优势：“一是交通大枢纽加国际商务合作区政策，物流联通、跨境贸易联通的壁垒已经打破；二是龙头企业引领，东航、京东物流等都在区域内，上下游企业交流融通方便；三是产城融合，为人才提供安居乐业的配套。”

据汇在东方副总经理张鹏介绍，目前0.88平方公里试点区已形成差异化产业竞争力。试点区依托国家级先行先试政策，已培育出三大独家跨境产业场景：快进快出的国际会展、跨境协同的研发办公，以及全球路演的投融资对接。

与此同时，政策支撑同步加码。今年1月，浦东发布营商环境提质增效52条举措，全方位优化产业落地生态；4月出台《服务贸易高质量发展三年行动方案（2026—2028年）》，明确赋能东方枢纽建设，重点培育国际商务交流、跨境会展、涉外培训、高端专业服务等开放型产业。

产业生态的最终成型，则有赖于“内外联通”。陶盛宇表示：“产业生态最重要的是内外两个层面：一是产业链上下游企业之间的高效联通；二是空间上的内外联通，浦东机场联通内地所有城市和全球所有国家，把人流、物流、资金流、信息流全部连接起来。”

然而，0.88平方公里的空间有限，很难承载整个产业链和产业生态，运营者将如何践行 “小空间验证、大空间外溢”？

张鹏坦言，这一试点路径成效最直接的验证便是企业落地。

波士顿科学中国创新培训学院（简称“波士顿科学”）是第一批进入试点区的企业。波士顿科学总监李晨及指出：“去年这个时候第一次来，当时园区连大门都还没有建好，只有一个牌子。”到去年10月底签约，今年5月25日正式入驻，从首次考察到入驻仅用时7个月。

入驻90多天后，产业效能同样超出预期。李晨及表示：“波士顿科学每年全球营收的10%、近20亿美元用于创新研发，每年有几十款新产品。原先，海外未上市、国内未上市的产品，展示期短暂。但在东方枢纽试点区，我们可以全年常态化展示、培训和技术交流，外部专家进来也非常方便，设备和培训设施可作为商品便捷进境，大幅降低跨境创新研发与技术转化成本。”

国内产业龙头京东产发也入驻了东方枢纽。京东产发华东区投资负责人郑冬昀认为，企业选址有三大核心考量：“一是交通位置，是否靠近枢纽板块，这是首选因素；二是相关政策，政策红利超出预期；三是空间配套，包括土地、服务配套、环境等综合条件。”

郑冬昀表示，企业落子东方枢纽，核心看重三大优势：“一是空铁双枢纽通达优势；二是独有试点政策红利；三是市、区、属地三级高效协同服务。借助片区更新后的完善载体与开放生态，京东将深度布局智能供应链、现代物流、跨境商务协同产业，依托枢纽链接国内外双市场，助力片区构建现代化枢纽产业体系。”

此外，值得一提的是，试点区有一项服务功能，就是将企业服务从“引进来”延伸至“走出去”。张鹏介绍：“‘走出去’是平台打造的重要定位，我们从三方面提供支撑：一是国际商务交流，二是展览展示，三是专业服务。”

安永大中华区经济咨询服务主管合伙人余泠则提出，试点区应鼓励企业成为“制度创业者”。“我们希望企业主动提出有价值的创新需求，有些事情在现行制度框架下还有探索空间，是否可以通过先行先试的方式，由政企协同共同推进。”