市场月报 | 8月新房交易走弱，二手房韧性凸显

核心观点

• 政策环境：中央多部委打出政策“组合拳”，京沪渝蓉等重点城市集中松绑
  

• 新房供应：同环比双降、同比降幅再扩大，延续“整体收缩、局部放量”格局

• 新房成交：环比续降、同比由平转跌至16.4%，一线城市环比降幅最小

• 二手房成交：环比降幅扩大至8.0%，同比保持正增，累计同比增长6.9%

• 土地市场：8月土拍热度延续回落，溢价率回落至7.68%
  

01 政策环境

中央多部委打出政策“组合拳”

京沪渝蓉等重点城市集中松绑

2026年8月，房地产政策环境延续适度宽松基调，月末迎来中央层面集中系统性政策加码。中央层面，国务院正式公布《住房公积金管理条例》修订决定，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、证监会等多部委集中发布一揽子房地产新政，围绕商品住房销售制度、房地产信贷与房企融资打出“组合拳”，房地产发展新模式制度建设出现重大突破；央行LPR连续15个月保持历史低位水平不变。地方层面，截至截稿时约56次发布稳市场新政，公积金政策优化仍占主导，北京、上海两大一线城市相继出台新一轮楼市新政，成为市场关注焦点；多地在城市更新、“好房子”建设、住房保障等领域持续发力。

中央方面，8月18日，国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行，为《条例》1999年施行以来力度最大的一次系统性调整。修订重点包括：提取情形从6项增至9类，覆盖购房、租房、装修、物业费等住房全生命周期需求；放开灵活就业人员自愿缴存；简化提取手续，无需单位核实证明，贷款审查时限由15日缩短至10日；推进公积金全国互信互认；明确骗提3年内、骗贷5年内不得提取的惩戒规则等。8月21日，中央国家机关住房资金管理中心优化公积金政策，提高最高贷款额度（首套单方120万元、双方240万元，二套100万元、200万元），并推出存量房“带押过户”、装修提取等政策，与北京地方政策同向衔接。货币政策方面，8月1日，中国人民银行召开下半年工作会议，强调继续实施适度宽松的货币政策，保持流动性充裕，推动社会综合融资成本低位运行，稳妥化解融资平台债务风险。8月20日，央行公布8月LPR，1年期3.0%、5年期以上3.5%，均较上月持平。

制度性突破：8月28日，多部委集中发布房地产新政“组合拳”，覆盖销售、信贷与融资全链条，是7月底中共中央政治局会议定调“稳定房地产市场”后中央层面的关键落地。销售制度方面，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，有力有序推进现房销售、实现“所见即所得”：新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证项目鼓励现房销售；实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶，购房人首付款与个贷资金全额纳入监管账户，从源头防范交付风险。信贷方面，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并延后贷款发放时点——现房销售在销售备案后发放，预售严格在竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。融资方面，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、并购重组及发行公司债、资产支持证券（ABS），推动REITs高质量发展与不动产私募投资基金试点，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”、一视同仁满足不同所有制企业合理融资需求；金融监管总局配套出台商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款及信托公司房地产业务等五个试行管理办法，坚持以项目为中心、主办银行制与资金封闭管理，覆盖开发到运营全周期。

地方层面，据CRIC监测，截至8月底约56次出台房地产相关政策。从发布频次看，公积金政策优化最为密集，成为地方稳市场的主要抓手：成都、上海、北京、湖南、丹东、抚顺、呼和浩特、南平、厦门、滨州、威海、连云港、许昌、牡丹江、阜阳、云南、广西等地跟进优化住房公积金政策，核心举措涉及提高最高贷款额度、支持代际互助与装修提取、扩大使用范围、推进异地互认互贷等。行政调控方面，一线城市北京、上海领衔宽松：北京优化限购并大幅提高公积金支持力度，上海下调外环外二套商贷首付比例、推出“以旧换新”购房补贴与房票安置等。此外，多地加快推进城市更新与“好房子”建设，如江西、四川、厦门、上海印发城市更新相关规划或方案，陕西出台提升住房品质实施方案，合肥推进“好房子”建设行动等。重点政策方面：

北京：非户籍五环内购房社保年限由3年调为1年；公积金额度首套单方120万/双方240万、二套100万/200万，城六区外、绿色建筑、多子女家庭可叠加上浮（单方最高+60万、双方+100万）；存量房“带押过户”扩至公积金，凭装修发票最高提25万。

上海：外环外二套商贷首付不低于15%；公积金付新建现房首付、提取扩至契税及车位储藏室；“以旧换新”贷款补贴按总额1%、单套最高5万（总规模2亿），外环外购新房售外环内二手另补3万；征收增加房票安置，收储二手作保租房。

表1 2026年8月中央和地方典型房地产相关政策

数据来源：克而瑞研究中心整理。

02 新房供应

同环比双降、同比降幅再扩大

前8月累计同比下降23.3%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约617万平方米，环比下降10.0%，降幅较上月收窄22.4pcts；同比下降31.8%，降幅较上月扩大6.9pcts，供应规模延续收缩并再度走低。1-8月累计供应面积约6109万平方米，累计同比下跌23.3%，降幅较1-7月扩大1.1pcts。在“以销定产”逻辑主导、房企推盘节奏放缓的背景下，8月供应端依旧克制，新增供给对成交的支撑进一步弱化。

图1 2025年1月-2026年8月全国重点50城月度新建商品住宅新增供应面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，一线城市8月供应面积约94万平方米，环比微降1.1%、同比下降35.9%，前8月累计供应908万平方米，累计同比下滑29.2%，降幅在各能级中居首，其中北京单月供应35.91万平方米、环比增长70.8%，是8月一线供应的重要支撑，上海、广州、深圳供应环比则均现回落。二线城市8月供应约360万平方米，环比下降12.6%、同比下降34.7%，前8月累计供应3740万平方米，累计同比下降24.9%，多数城市供应延续收缩，仅哈尔滨、南宁、厦门等低基数城市明显放量。三四线城市8月供应约163万平方米，环比下降8.9%、同比下降21.0%，前8月累计供应1461万平方米，累计同比下降14.3%，绝对规模处于历史低位，同比降幅在各能级中最为温和。整体来看，8月供应延续“整体收缩、局部放量”格局，各能级全面走弱背景下仅少数低基数城市逆势放量。

表2 2026年8月全国重点50城新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

备注：8月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

03 新房成交

环比续降、同比由平转跌

前8月累计同比下降10.8%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。1-8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%，降幅较1-7月扩大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央层面密集释放的销售制度与信贷新政，有望为“金九银十”市场注入预期动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。

图2 2025年1月-2026年8月全国重点50城月度新建商品住宅成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，一线城市8月成交约154万平方米，环比下降8.9%、同比增长5.9%，是三大能级中唯一保持同比正增长的板块，前8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4.2%，市场韧性相对突出；其中上海单月成交47万平方米，环比增长23.4%、同比增长27.6%，在一线城市中表现最为亮眼，广州以51万平方米居一线城市成交规模首位。二线城市8月成交约553万平方米，环比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累计成交5560万平方米，累计同比下降14.4%，其中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成为拖累二线成交的主要力量；仅济南、哈尔滨等部分城市逆势放量。三四线城市8月成交约226万平方米，环比下降21.6%、同比下降22.0%，单月下行压力在三大能级中最大，但前8月累计成交2348万平方米、累计同比仅微降5.3%，低基数下累计表现相对平稳。整体来看，8月新房成交“一线相对韧性、二线加速回落、三四线单月承压”的分化格局进一步凸显。

表3 2026年8月全国重点50城新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

备注：8月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

04 二手房成交

环比降幅扩大、同比保持正增

前8月累计同比增长6.9%

2026年8月，全国重点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8.0%，降幅较上月扩大2.3pcts；同比增长8.8%，增幅与上月基本持平，在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，增速较1-7月扩大0.2pcts，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。

图3 2025年1月-2026年8月全国重点20城月度二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，一线城市8月二手房成交约414万平方米，环比下降5.6%、同比增长4.1%，前8月累计成交3608万平方米，累计同比增长5.3%。二三线城市8月成交约1038万平方米，环比下降8.9%、同比增长10.7%，前8月累计成交8900万平方米，累计同比增长7.5%，增速明显领先一线城市，反映部分二三线城市在房价充分回调后，价格敏感的刚需与改善需求释放弹性更足，存量房市场承接能力持续增强。

从重点城市成交规模看，8月成都以168万平方米居首位，环比微降1.8%、同比增长15.6%，连续多月领跑全国；上海以167万平方米紧随其后，环比下降4.5%、同比增长10.9%；北京成交127万平方米位列第三，环比下降1.6%、同比增长2.8%。从同比增速看，苏州、东莞、扬州、惠州等城市同比增幅超20%，低基数叠加价格优势驱动成交放量。整体来看，二手房市场“头部城市规模稳定、外围城市成交分化”的格局延续。

表4 2026年8月全国重点20城市二手房成交面积(万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

备注：8月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

05 土地市场

8月土拍热度延续回落，溢价率回落至7.68%

2026年8月，土地市场在7月缩量基础上进一步降温，核心城市优质地块仍保持较高活跃度。重点50城土地供应建筑面积为1230.73万平方米，环比增长25.70%，同比下降37.20%；成交建筑面积603.08万平方米，环比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金额750.61亿元，环比下降23.80%，同比增长28.80%；成交楼面价约12446元/平方米，环比增长10.90%，同比增长90.40%。

从市场热度来看，本月平均溢价率回落至7.68%，较7月下降7.25个百分点，但较上年同期仍高出1.51个百分点。北京以246.97亿元成交总价居首，上海（246.61亿元）紧随其后、两者几近持平，两城土地成交总价占重点50城比重达到65.8%；成都（35.29亿元）位列第三。流拍率回升至3.77%，较7月上升1.82个百分点，但仍处于相对低位，房企拿地更趋审慎。

各能级城市成交表现分化明显。一线城市中北京表现最为突出，以246.97亿元的成交总价与51220元/平方米的成交均价均居全国首位；上海成交总价246.61亿元位列第二（与北京几近持平），成交均价35391元/平方米亦居次席，核心地块楼面价仍居前列。二线城市中，成都、东莞、武汉等保持较高活跃度，核心城市优质地块价值持续凸显；三四线城市中镇江以66.95万平方米的成交建面居首位，南通、徐州等亦放量明显，但多数三四线城市成交规模持续低迷，市场分化格局延续。

图4 2025年8月-2026年8月50城涉宅用地月度供应成交情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从地块成交情况来看，高总价地块高度集中于北京、上海等核心城市。榜首为上海普陀区真如之心地块（W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块），由中海以150.19亿元底价竞得，综合楼面价约37835元/平方米（住宅部分约6.8万元/平方米）；北京海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线城中村改造项目以97.61亿元位列第二，由北京广茂置业竞得，成交楼面价达68444元/平方米，溢价率14.10%；北京朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目以83.99亿元位列第三，成交楼面价81407元/平方米，溢价率19.13%，由北京永鑫兴业竞得。总价TOP10地块中，北京占4宗、上海占4宗，东莞、成都各占1宗，一线城市占据绝对主导，整体热度显著。

表5 2026年8月重点50城涉宅用地成交总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

单价榜方面，榜首为北京朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，成交楼面价81407元/平方米。北京海淀区四季青镇地块以68444元/平方米位列第二，上海浦东新区C-02E-01地块以48114元/平方米位列第三；上海普陀区真如之心地块以37835元/平方米的成交楼面价位列第六。单价前十地块中，北京占5宗、上海占5宗，一线及核心城市高端地块价值持续被市场认可。

表6 2026年8月重点50城涉宅用地成交单价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

总体来看，8月土地市场进一步降温，但核心城市优质资产仍具吸引力。北京在总价和单价榜上表现突出，上海核心地块（真如之心、北外滩等）楼面价亦居前列；武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地短缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场热度回落、结构分化的特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变。

免责申明

数据、观点等引用请注明“由克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

克而瑞研究中心深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家*海量数据*AI技术” 的协同研发效应；研究业务覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，形成完整、多层次的地产研究产品矩阵。