番禺楼市观察：涨价仍热卖超9成，这个盘做对了什么？

湖南师大附中党委书记伏炎安

最近的广州南站有点火，火出圈那种。

根据我们收到的最新消息，备受市场关注的万科檐屿城二期终于开盘，148套房源一推出便热卖138套，得到广大买家的高度认可。

其中建面约79㎡户型总价195万起，建面约91㎡户型总价220万起，建面约112㎡户型总价290万起。无论控总价的刚需入门还是追求奢阔的改善进阶，全面积段产品都满足了不同预算和需求的家庭。

更难得的是其“量价齐涨”的行情，即使二期A7栋宣布全线涨价2000元，依然畅销94%，重现了前不久万科黄埔新城漫璟组团，首期推出涨价2500元、去化率仍超9成的盛况。

二期开盘盛况

而在过去一年，项目也登顶番禺成交量TOP1，相当于每5个在番禺买新房的人，就有1个选择了它。

如今市场不缺新盘，万科檐屿城为何能突出重围？万科到底做对了什么？

答案正是万科凭借深耕广州南站十年的大局观，深谙时代需求，做对配套兑现、社区进化、产品升级，为广州南站交出了一套体系化的好房子标准。

说白了，在广州，你很难再找到第二个地方，能用两三百万的预算，拿下与九年制湖南师大附中一路之隔，立足广州南站交通枢纽旁，出门即享繁华商圈与广州足球公园等满配生活，以及领先好房子的超配产品。

很多人谈好房子，习惯先看户型、看装修。但房子之外的生活，往往决定一个家庭未来很多年的居住质量。

在万科檐屿城，万科做对的第一件事，就是用超强的兑现统筹力，把顶配资源提前落进了业主的真实生活半径里。

在万科深耕广州南站十年之下，你会发现，广州南站正以惊人的速度，从超级交通枢纽，强势进阶为站城融合的广州南部核心生活大城。

重磅引进湖南师大附中

它打响南站九年制名校第一枪

如果要挑一个这轮配套兑现里，最吸引广州家庭且对长期居住价值影响最深的，当属全国头部名校——湖南师大附中的重磅落地。

因为一所真正有分量的九年制学校落在家门口，可能直接改变一个家庭未来的十年。

尤其对双职工家庭，在所有的置业考量里，教育往往排在最前面。因为房子的尺度可以取舍，装修可以升级，孩子成长的关键阶段却无法重来。

广州南站过去最尴尬的地方，也恰恰在这里。

但现在，万科檐屿城已强势破局，正式引入湖南师范大学附属番禺实验学校，打响板块九年制公办学校的第一枪，彻底补齐广州南站优质公办教育的空白，且预计2027年9月开学。

湖南师大附中到底有多厉害？广州家长可能不熟悉，但在全国来看，它一直都是教育圈的TOP级殿堂。

不仅有国家“211工程”与“双一流”建设高校加持，超过百年的办学积淀，还在全国百强中学榜单中位列第11，超越华师附中（第15位）在内的众多广州本地顶流名校。

其金牌摇篮的超群实力，在高考与奥赛榜单上也常年霸榜。今年高考，特控上线率高达99%，清北录取具体人数虽然尚未公布，但相关报道都显示超60人；前不久国际中学生生物奥赛中，又包揽世界第一、第三，湖南师大附中无愧奥赛金牌摇篮，实力享誉世界。

因此在教育圈向来流传着一句话：“进入湖南师大附中，相当于一只脚踏进了211、985重点大学。”

更关键的是，在广州，湖南师大附中已有极其成功的办学实践。

2022年开办的湖南师范大学附属黄埔实验学校，今年中考普高率达到91%，过半考生进入黄埔重点高中，平均分超过600分，高于全市平均水平（557分）。

学校实景图，图源湖师大附属黄埔实验学校公众号

这一次，湖南师大不仅选派骨干管理团队，入驻湖南师大附属番禺实验学校，导入同宗同源的师资培养、课程研发、教育科研、校园文化等体系，让名校血脉得以延续。

值得一提的是，前不久，湖南师大附中党委书记伏炎安还亲自来到广州，第一次向广州家长系统解读这所百年名校的办学实力和文化底蕴。

而且，这是继湖南师范大学附属小学副校长曹劲文、湖南师范大学附属黄埔实验学校校长杜军之后，项目第三次邀请校长级重要人物来到现场与广州家庭深度交流，可见集团对其重视程度之高。

在文体馆，学校还豪配了省级示范图书馆、恒温游泳馆、智能科创实验室等一流设施，让孩子多方面发展，拥有更开阔的眼界、格局。

其中，篮球馆和游泳馆上周六已正式开放，未来在非学生教学时间，也会对业主开放，让孩子和家长一起通过运动尽情释放多巴胺。

所以，随着湖南师大附属番禺实验学校的落地，这种顶流名校的教育氛围，无疑能为孩子创造更好的成长、学习环境，也值得家长期待和托付。

文体馆实景图

对于家长而言，更直接的价值是：学校和万科檐屿城仅一路之隔。

这意味着什么？不仅抬高了孩子的人生起点，还把这份顶级教育资源变成日常。

父母或长辈不需要一大早因为送孩子上学而手忙脚乱，孩子可以多睡半小时，吃完热腾腾的早餐，愉快地步行回学校。

番禺黄金高效生活圈

吃尽南站配套爆发红利

如果说湖南师大附中给了买家长期留下来的理由，那么万科檐屿城提供的生活便捷度决定了另一个重要的东西——时间成本。

只要摊开地图，你就能清晰看到它不仅离广州南站CBD最近，而且这两年配套集中兑现所构成的高效生活圈，在整个番禺都难得一见。

交通不用多说，广州南站的通勤效率向来出色。

地铁7号线、22号线、广佛东环、海珠湾隧道，实现6站到珠江新城，4站到海珠和万博，快速通往广州核心区域。

再加上规划的3条有轨电车，T3线连接谢村，T2线串联南站、石壁、南站万科中心、万科檐屿城，还有万科重金打造的步行、骑行系统和楼巴、公交等接驳。

不仅孩子的教育半径缩短，大人的通勤半径也被缩短了。早上七点半，看着孩子进校门之后，父母转身就能去坐楼巴、搭地铁，丝滑奔赴自己的岗位。

商业、文体、医疗、公园等配套也迎来井喷。

天環·广州南由天河路天環团队操刀，今年下半年分阶段落成；全国最大的广州足球公园，场馆主体逐渐成形；约26万方的南站新天地，已启动招商；喜街更是早已开业，年客流高达800万人次。

周末，上午一家人去喜街吃个bruch，下午到天環逛街、带孩子玩一圈，傍晚再去足球公园看场比赛，一天的行程不用跨区就能完成。

在前几天，广州南站枢纽型国际商圈，更是和长隆万博一同被纳入“番禺十五五规划”，升级为集总部经济、商业消费、赛事文旅与高端服务于一体的城市增长极。

不想走远，楼下的约1000方檐下集也能买杯咖啡，吃完沿着约2万方河滨公园慢慢走一圈，孩子在前面跑，大人顺便遛娃、散步，天气好的时候还能停下来观鸟。

加上周边的富力UCLA等顶级医疗资源，给孩子接种疫苗或者老人定期体检，不用驱车几十公里去市中心挤急诊，家附近就有专业的呵护。

一家人从早到晚、从年轻到老的生活日常，家庭全周期的生活需求在一个极高浓度的生活半径内就能完美闭环。

檐下集&河滨公园实景图

所以，回望万科深耕广州南站的这十年，战略眼光颇具前瞻性。

写字楼、星级酒店、潮流商业与高端社区，一步步重塑了这片土地的血肉。

而万科高达126万方的超大开发体量，不仅在板块内有明显优势，也让万科檐屿城告别了新城最需要耐心的拓荒期，进入高能级配套集体爆发的红利期。

两三百万预算

拿下满配生活质价比

当然，对很多家庭而言，在广州买房最难的一步永远是为了预算而妥协。

尤其是手握两三百万预算，在万博或许能买到很完善的配套，但只能一家人挤在十几年前的老破小；在增城、花都等外围区板块能买到大房子，但你可能要忍受长时间通勤，还不一定有CBD的烟火气和名校资源......

而万科檐屿城真正有吸引力的地方，就在于：

作为板块内唯一的新规项目，它将一路之隔的九年制湖南师大附中、广州南站CBD的超级交通、国际级商圈、高使用率的新规产品，同时压进了两三百万起的友好门槛里，在珠城30分钟置业圈内，几乎都难以复制。

甚至在交付上，它还首创“交付选配方案”。入户玄关、厨房岛台岩板、地面拼花等，都能差异化定制，满足业主的不同审美。

所谓质价比，不只是便宜，而是同样的预算，你能少放弃多少东西。

这也是二期涨价以后，买家依然坚定选择这里的重要原因。

在我看来，一路之隔的九年制湖南师大附中落地等变化，让二期拥有了更成熟的外部底盘，而回到项目里面，万科做对的第二件事，就是它在进行一场更高难度的自我超越。

据我观察，为了省事，市面不少多期开发的红盘，只要前期卖得好，后期通常会沿用以往的产品思路。

但万科檐屿城让我意外的是，它不仅深度复盘了一期3000组客户和业主的真实生活反馈，还在二期产品上进行了颠覆性的细节修正与品质跃升。

体感23℃的超配园林

在广州夏天也能微度假

广州很多小区的园林都很漂亮，可面对夏天35℃的高温，大片无遮挡草坪基本只能负责拍照。

而万科檐屿城二期，园林明显更懂广州的天气。

大量乔木形成林下遮阴，叠瀑水景、林荫步道和架空层彼此连接，人在社区里走的时候，体感温度能保持在23℃。

约300米的U游街区连通约3200㎡的森系公园商业，也很巧妙。平时下楼买杯咖啡，顺便在树下吃早餐；晚上在这里遛弯，顺道就能跟邻居聊几句。

在湖南师大附中接完孩子后，可以带他去屿果乐园撒欢，在草坡、钻洞、攀爬绳网释放天性和压力，周末还能探索自然，陪伴和遛娃两不误。

旁边的森屿之境泳池，做了成人和儿童分区，又连接栖光森屿的疗愈植物园。孩子游泳、认识植物，大人散步、乘凉，老人也有自己的活动路线。

极具度假感的架空层，也把生活往家外延伸。

工作日下班回来，可以先去健身伴盒运动半小时；想清静一点，就在休闲伴盒坐会儿，欣赏一下斑斓的花木。

到了周末，孩子在仪式伴盒看世界名著、参加社区活动；朋友来家做客，也可以到社交伴盒找个舒服的位置，畅聊小聚。

在广州，好公区最大的价值，就是在35℃的时候，让你还愿意下楼。

家庭平权的超配新规户型

广州南站真正的好房子

公区在帮房子往外“扩容”，回到家里，与时俱进的新规户型在空间尺度上也超越了好房子标准，使用率在板块内遥遥领先。

比如，层高霸气拉到3米，空间感翻倍，装吊顶也不压抑；次卧大幅扩宽，灵动空间做到零飘窗，每个人都能拥有奢阔的私享天地；天井最窄超2.4米，避免卧室对视，更不会和邻居面面相觑......

落到具体户型，除了家庭平权，各自也有很清晰的家庭逻辑。

比如建面约79㎡三空间户型，最狠的地方就在于，面积小但功能不缩水。

不仅做到同面积户型罕见的双卫，还通过S墙，提高收纳空间；烟道外置挤出约1㎡台面，下厨更加自如；次卧约3.4米进深，能随心改造；主卧还带全景飘窗，小户型也有大视野。

家庭往前走几年，它依然接得住：年轻夫妻刚开始两个人住，可以各自拿一间房做瑜伽房、电竞房；以后有了孩子，空间再切回卧室。

建面约91㎡三空间户型，我觉得可以当作79㎡户型的放大版。

罕见南向四开间，把采光面拉开；入户增加独立花园，兼具收纳和仪式感；宽U型厨房配双面岛台。

特别最后一点，我挺喜欢。孩子在岛台吃早餐、夫妻一起准备晚餐、朋友来家里边聊边做饭，人与人之间的互动感会强很多。

建面约112㎡户型，更适合二孩甚至三代同堂家庭。

其中建面约112㎡A户型，做真四空间，有独立大玄关、南北通透，约5米宽厅连接阳台，把采光和通风效果进一步拉高。

主卧带步入式衣帽间和独卫，次卧可以做到三边下床，各自都有阔绰的活动空间，也保留了边界感。

尤其入户独立客房，家里老人偶尔过来帮忙，朋友留宿，甚至你想要一个安静书房，都可以安放在这里。

建面约112㎡B户型，把更多尺度给到餐厨和家庭公共空间。

餐厨开间超4.55米，加上约5米LDKB宽厅，亲朋好友到访时，做一顿精致西餐或传统中餐，一起在大圆桌上品尝，既有面子，交流也更亲密。

重金升级8大超配交标

提前预判解决居住痛点

当然，魔鬼藏在细节里，比如二期在8大交标上的大手笔升级，就给好房子赋予了更多实用的功能。

厨房标配冷霸，彻底告别炎夏下厨的桑拿体验；油烟机升级挥手感应，灶具增设防干烧功能，安全与便捷拉满。

客卫全面换装轻智能马桶；镜柜精心预留吹风机挂架与牙刷消毒格；全屋踢脚线升级为高颜值铝合金材质；甚至为扫拖机器人预留了专属水电接口。

好房子的分水岭往往就藏在这些地方。真正的交付升级，就是把以后最容易返工的事情提前解决。

最后，我想说的是，从配套的体系化兑现、社区的精细化升级，到新规产品的尺度平权与交标跃升，万科做对的每一步，都在向市场展示真正意义上的好房子逻辑。

所以，万科檐屿城二期逆势涨价依然引爆市场，并不难理解：

一路之隔的九年制湖南师大附中保证了孩子的优质教育，大人能享受广州南站更高效的通勤，国际级商业，顶尖医疗、城市公园、世界级文体资源都在家门口，还有赶上新规红利跟着家庭成长的好产品。

对一个预算两三百万、又要考虑孩子教育的双职工家庭来说，这套超配组合尤其有吸引力。

他们买下的，不只是一套好房子，更是一家人未来十年少做很多道选择题。