胡葆森清盘式自救收效甚微，河南建业中报连亏五年

来源：滚动播报

（来源：北京商报）

营收几近折半，亏损泥沼难以挣脱，扎根中原的建业地产，至暗时刻仍未翻篇。近日，建业地产发布的2026年半年度业绩报告显示，1—6月，公司实现总营收39.3亿元，同比降幅超四成，营收已连续三年下滑。作为建业地产掌舵人，创始人胡葆森近年来多方奔走自救，推进债务重组、重构组织体系，接连处置商业、文旅板块股权资产，却依旧无力止住归母净利润的持续失血。截至2026年6月末，建业地产净亏损达17.24亿元，近五年上半年同期累计净亏损超120亿元。

比账面亏损更为棘手的，是悬于头顶的债务压力。未来12个月内，建业地产到期待偿的银行贷款与离岸优先票据规模超200亿元，而账面现金及现金等价物尚不足2亿元。站在生死关口，胡葆森今年三度减持“建业系”旗下中原建业股权，半年之内累计变现约1.21亿港元。官方对外口径称，希望借力接盘方在不良资产领域的实操能力，盘活陷入困局的存量项目。但从眼下的债务现状来看，自2023年6月债务违约爆发以来，建业地产的生存警报至今仍未解除。这家驰骋中原地产江湖多年的本土房企，依旧困于生死局中。

上半年净亏17.24亿元，建业地产连续第五年中期亏损

2026年上半年，建业地产实现营业收入39.3亿元，同比下降40.2%。其中，销售物业收入34.39亿元，同比下滑42.11%；来自酒店经营的收益1.47亿元，同比下滑9.88%。

公司解释称，房地产行业处于深度调整期，市场以价换量，导致销售物业收入大幅下降，预计短期内集团在河南省的房地产业务仍将承压。

时间拉回2019年，建业地产销售额突破千亿元大关。这一势头延续至2020年，彼时建业地产重资产与轻资产合同销售金额仍保持千亿规模，达1026.42亿元，同比增长1.5%，为公司历史高点。

2021年5月中原建业独立上市后，建业地产除一个项目外，不再运营轻资产项目管理服务，也不再收取相关收入。失去轻资产业务这一重要资金来源后，合同销售金额的上升势头在2022年上半年戛然而止。

2022年上半年，建业地产录得重资产合同销售金额140.4亿元，同比下滑54.79%。截至年末，情况持续恶化，重资产合同销售金额同比下滑60%至240.49亿元，此后连续五年下滑。

重资产合同销售金额的持续下滑，很快反映在利润端。2026年上半年，建业地产净亏损17.24亿元，这已是自2022年上半年首次由盈转亏后，连续第五年录得亏损。

2022—2025年上半年同期，建业地产净亏损分别为56.05亿元、11.92亿元、26.09亿元、12.77亿元。加上2026年上半年，五年间建业地产累计净亏损达124.07亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，企业延续“以价换量”策略，项目降价导致亏损扩大。更深层原因在于前几年项目储备较多，市场下行后经营调整空间受限，固定成本高企，盈利修复面临较大挑战。

在持续经营层面，企业需积极争取保交付政策支持，用好融资协调机制和白名单制度，同时依托河南市场本身的城镇化潜力和建业长期积累的品牌价值，着力规避负面舆情，稳定各方预期。

创始人股权散尽，建业地产失去“主心骨”

深耕河南楼市数十载，建业地产曾是中原本土房企的标杆。当行业潮水退去，连年亏损的沉疴缠身，创始人胡葆森并未坐以待毙，数次大刀阔斧自救突围，只是几番博弈挣扎，终究没能逆转企业颓势，最终落得股权散尽、抽身离场的结局。

“自救”的第一刀便是组织架构及人员调整。自2022年初，建业地产开启大规模自救行动。在组织架构上，建业地产将原本的五级管理架构压缩至三级，总部裁员超50%，全年累计裁员7000人。

架构调整的长效红利远水解不了近渴。眼看内部节流收效迟缓，财务危机持续发酵，胡葆森转而向外破局，借力国资纾困求生。2022年5月，建业集团旗下两大核心文旅王牌——电影小镇、只有河南·戏剧幻城，其运营主体同步完成股权更迭，河南本土国资平台河南老家文化旅游发展有限公司正式入局接盘。

多重调整之下，建业的颓势非但没有扭转，反而加速坠落。昔日称霸中原的标杆房企，沦为债务违约企业。2023年6月，建业地产无力兑付3亿美元境外债利息，正式宣告美元债违约，海外再融资通道关闭，企业资金链岌岌可危。

这场债务泥沼迁延日久，直至2026年上半年仍未解脱。据建业地产半年报披露，公司境外优先票据规模达133.49亿元，多项经营与债务风险叠加，存在经营不确定性，导致集团持续经营能力存在重大疑虑。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，一旦审计报告对建业地产出具持续经营不确定性提示，将直接对项目复工、楼盘销售、融资渠道产生连锁负面影响，甚至造成项目停工、销售停滞、融资完全中断。

谢逸枫进一步分析称，项目复工、销售及融资开展的重要前提，是企业经营未受到强制执行事项的干扰。但现实情况是，相关强制执行安排已经冲击到公司持续经营基础。一方面，该风险可能直接造成复工、销售、融资活动停滞；另一方面，公司账面现金规模极低，无力覆盖巨额短期到期债务，企业维持项目复工、市场销售等正常经营活动的资金支撑基本丧失。

相较于企业层面的危机，波及自身的个人债务风波，更让胡葆森深陷困局、分身乏术。这场风波缘起建业面向内部员工发行的信托融资产品，彼时胡葆森为项目出具个人无限连带责任担保。2025年9月，郑州市中级人民法院一审宣判，建业控股及胡葆森本人，需向中原信托偿付本金、溢价款、违约金等合计11.5亿元。

2026年，中原信托正式申请强制执行，胡葆森名下资产悉数被纳入执行范围，涵盖建业地产股票、内地房产、三亚游艇等各类私人资产。个人资产遭查封冻结，胡葆森自此长期滞留香港。

自2025年下半年起，胡葆森滞留香港，官方对外口径为统筹推进境外美元债重组、对接跨境债务谈判。2026年1月建业集团年度管理年会，他打破数十年现场参会惯例，仅以视频形式隔空参会。

严跃进表示，在资产处置方面，当前市场买家偏少，变现效率下降；同时，个人无限连带责任引发的强制执行案例增多，这在行业调整期虽不鲜见，但对投资者和金融机构的信心确实产生了负面影响。

个人财务危机压身，偿债压力迫在眉睫，胡葆森最终选择变卖核心股权自救。2026年6月24日，中原建业公告显示，胡葆森全资控股的Joy Bright Investments Limited，于6月22日与两名自然人投资者签署股份转让协议，累计抛售6.03亿股，变现约4818万港元。交易落地后，胡葆森持股仅剩1.78亿股，持股比例缩水至4.6%，彻底退出核心控股股东行列。

复盘其股权抛售轨迹，这场离场早有铺垫。2026年1月，胡葆森通过全资平台，向黄永恒旗下企业转让3.87亿股中原建业股份，变现3982万港元，占总股本10%。时隔三个月，他再度折价甩卖，以较首轮近乎腰斩的0.057港元/股价格，向同一买方抛售5.79亿股、占比15%，变现3305万港元。

半年间，胡葆森分三次转让了自己在中原建业近乎全部的股权，变现约1.21亿港元。从控股股东到边缘股东，整个过程只用了不到半年。

30亿甩卖两大文旅地标，折价超10亿仍难填债务缺口

巅峰时期的建业集团旗下坐拥建业地产、中原建业、建业新生活、筑友智造四家上市平台，版图横跨地产、服务、智造多领域。凭借深耕中原数十年的行业统治力，创始人胡葆森稳坐头把交椅，被业内冠以“河南王”的盛名。在其众多商业作品中，只有河南·戏剧幻城无疑是最具分量、最深入人心的巅峰之作，也是他留给建业地产最厚重的商业印记。

2018年，胡葆森跨界携手知名导演王潮歌，斥巨资开启超级文旅IP的打造。该项目总投资近60亿元，占地622亩，囊括21座剧场，规模与创意在国内文旅项目中独树一帜，一经落成便成为河南文旅的“金名片”。

彼时的胡葆森早已洞悉项目的商业属性：2021年该项目正式开城之际，他便公开坦言，这个项目可能不是一个成功的投资，“没有十年、二十年都无法做到财务平衡”。他寄望于这一文化地标长期赋能河南、沉淀品牌价值，却未曾料到，汹涌而至的债务危机，根本没有留给项目成长的时间。

随着地产行业深度调整期的到来，建业债务压顶，现金流彻底陷入枯竭。截至2026年上半年，建业地产流动负债净额高达240.6亿元，负债净额98.82亿元，银行及离岸优先票据总规模达224.53亿元，其中未来十二个月内到期的离岸优先票据、银行贷款合计超220亿元。与之形成鲜明对比的是，集团账面现金及现金等价物仅余1.65亿元。

近2亿元现金，难扛超百亿到期债务，建业地产资金链已然走到悬崖边缘。为断臂求生、缓释偿债压力，胡葆森最终被迫割舍自己亲手打造的两大文旅王牌——只有河南·戏剧幻城与建业电影小镇。

事实上，两大文旅项目长期处于亏损状态，2024年、2025年税后亏损分别达6282万元、5529万元，持续失血进一步拖累建业地产财报。

2026年7月23日，建业地产正式发布资产处置公告，公司联合相关合作主体，与信宸资本旗下机构签署股权转让协议，将两大核心文旅项目整体出让，交易总对价30亿元。

亏本出售凸显了胡葆森及建业地产的艰难处境。据公告披露，截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价较账面值折价超10亿元。

溢价打造、亏本抛售，昔日承载情怀与野心的文旅“金名片”，最终沦为债务纾困的抵债筹码，成为“河南王”商业落幕的真实注脚。

围绕建业地产2026年半年报暴露的债务、亏损、资产处置等问题，北京商报记者通过邮件及电话向企业发起采访，截至发稿暂未获得建业地产的回复。

北京商报记者 李晗