机构：短期房企回款延后利空有限，重新磨合出新的运行模式后将会是一个健康的市场

9月2日，中银证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房、二手房成交有所走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度、维护购房人权益。

新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大，二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。

新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。第35周47城新房成交面积239.6万平，环比上升3.3%，同比下降16.9%，同比降幅扩大了9.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.7%、6.4%、-1.7%，同比增速分别为10.9%、-8.8%、-34.0%，一线城市同比涨幅较上周收窄了5.7百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了0.7个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了20.2个百分点。

二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第35周23城二手房成交面积为213.2万平，环比下降4.5%，同比上升2.9%，同比涨幅较上周收窄了1.4个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为0.5%、-6.4%、-9.8%，同比增速分别为9.9%、-3.5%、4.1%，一线城市同比涨幅较上周扩大了2.7个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了3.0个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了5.5个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第35周末，13城新房库存面积7147.0万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-11.3%；去化周期17.1个月，环比扩大0.3个月，同比下降3.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.4、14.5、60.7个月，一、二线城市环比分别上升0.3、0.2个月，三四线城市环比下降2.0个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.2、1.4、7.3个月。

土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第34周百城全类型成交土地规划建筑面积为633.3万平，环比下降24.7%，同比下降44.0%；成交土地总价为119.6亿元，环比下降51.5%，同比下降19.9%；楼面均价为1888.1元/平，环比下降35.6%，同比上升43.0%；土地溢价率为2.8%，环比上升1.7个百分点，同比上升0.3个百分点。

房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第35周房地产行业国内债券总发行量为63.3亿元，环比下降58.0%，同比上升50.7%。总偿还量为121.5亿元，环比下降44.7%，同比上升6.3%；净融资额为-58.2亿元。

板块相对收益有所上升。第35周房地产行业绝对收益为2.6%，较上周上升4.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深

300）为2.8%，较上周上升3.6pct。房地产板块PE为8.7X，较上周下降1.8X。

“8·28”一揽子政策的出台是对中国房地产新模式的基础制度的正式落地。

1）销售端，有力有序推行现房销售，但非“一刀切”，新项目可以现房销售，也可以预售。实行预售的，规范预售条件（改为“结构封顶预售”），加强预售资金监管，保障预售资金安全。但实际情况是在前几年行业出现房企暴雷、项目烂尾情况后，部分城市已经将预售门槛提升至“结构封顶”了，对于这些城市来说，实际变化不大。此次销售制度的改革是在2025年的“十五五”规划建议中就已经明确提出，此次为落地。

2）居民信贷端，预售项目的居民个人住房贷款发放时间改为竣工备案后，比原先拉长，对于购房者来说，意味着“所见即所得”，同时竣工前可以不用偿还贷款本金和利息，降低了购房人的成本、保证了购房人的权益。另外，贷款年限延长至40年，减少了月供压力。

3）开发商融资端，主要的变化是原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率。房企周转率会大幅下降，资金使用率降低，IRR下降，短期内房企拿地会有明显收缩，预计市场短期供应将有明显降低。但同时，也打开了另外两个配套融资“窗口”，弥补销售回款的缺口。一是发布了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，意味着房地产信托融资可以正常展业，二是证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。与2022年11月的“第三支箭”不同的是，本次未提及募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。同时，开发贷款期限也延长，以此来匹配销售回款的延后。此前开发贷款期限一般在3年左右，此次《商品住房开发贷款管理办法（试行）》中明确规定开发贷款期限应与项目建设、销售周期和风险水平等相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期原则上应在竣工备案后。

4）银行端，推行“主办银行制”，压实银行的资金监管和风险管控责任。

总体来说，此次一揽子政策主要是从保护购房人权益的角度出发，此为重中之重，也是恢复当前低迷的房地产市场信心的重要基石之一。对于开发商而言，现在很多项目本身已经处于现房销售的阶段了（2025年现房销售面积占比32%；截至2026年7月末，现房库存占比超过30%，处于历史最高水平），对此类项目没有边际影响。但是对于项目仍然预售的房企来说，周转率会大幅下降，资金使用率降低，短期内拿地量可能会有明显收缩。不过，从2025年的房企资金来源占比来看，定金/个人按揭已经达到2.19，2026年以来该比例还有所提升，说明购房人加杠杆的意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。

从开发商的应对手段来讲，

1）我们预计房企有较大概率会转嫁给上下游建筑建材等供应商。目前房企应付工程款占比已经提升到了12%，为历史最高。

2）现房销售可能会催生项目售价多阶梯化（类似中国香港），即按照定金缴纳的不同比例给予总价的优惠点数。

3）可能会减少精装的配置比例或毛坯竣工后改造以此缩短竣工备案时间。

4）由于新的预售条件为“单体建筑主体结构封顶”，开发商可能会改为一栋一栋楼销售而非以往的按期数销售。同一个项目的开盘批次会明显增加。

5）短期由于各地方的土地出让和项目监管细则会逐步落实，房企会谨慎观望一段时间，短期预计拿地量会明显减少。后期拿地也会尽量选择小体量、低密度地块，并与地方政府协调土地款分期缴纳节奏。

对于房价而言，短期的阶段性供应可能减少，叠加竣工后放款的资金成本也可能转移到定价上（尤其是本身品质和地段都较好的项目），市场供需关系将进一步动态调整，房价有概率回升。

长期看，一揽子政策符合稳定发展的、提质提效的大方向，只有稳定购房人信心以及供给侧出清才能稳定房地产市场。

投资建议

此次“8·28”一揽子政策的出台是对中国房地产新模式的正式落地，核心在于维护购房者的权益，一定程度上有助于恢复市场信心。短期房企回款延后的利空有限，在重新磨合出新的运行模式后，将会是一个健康的市场。

从投资角度来说，长期利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面的龙头公司。

现阶段我们建议关注：

1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。

2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。

3）经纪公司：我爱我家。

风险提示：

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。