外资集体反水！高盛大摩突然翻多，房价暴涨信号已现？

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管部门、中国人民银行和证监会等部门密集推出了房地产相关制度安排。 其中一条调整是个人住房贷款最长年限由30年调整为40年。

同一天，上海一位中介在朋友圈发了一条消息：“今天带客户看了三套，两套直接谈价，一套当场签了。 ”这条消息很快被几十个同行转发。 有人留言问：“是不是政策一出，房价又要涨了？ ”中介没回复，只发了个“嘘”的表情。

这不是一个孤立的场景。 过去一个月，类似的故事在上海、深圳、广州的一些中介门店里反复出现。 7月份的70城房价数据显示，一线城市二手住宅环比上涨0.3%，其中上海涨了0.5%。 新建商品住宅方面，上海同比上涨3.0%，深圳和广州也有小幅上涨。 这些数字在全国一片下跌的数据里显得格外扎眼。

但北京却在同一份数据里走了一条相反的路。 7月，北京新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅虽然环比上涨0.2%，但同比仍然下降。 同样是核心城市，上海的房价在涨，北京的房价在跌。 这种差异说明，即便是一线城市，内部也在分化。

外资机构注意到了这种分化。 2026年4月，高盛判断上海、深圳可能率先进入复苏阶段，并预计这两个城市的房价在一定时期内存在上涨空间。 摩根士丹利也提到，中国房地产调整已经持续多年，部分核心城市出现稳定迹象。 这些判断被市场解读为“外资集体翻多”。

但真正了解房地产行业的人知道，这些机构判断的依据不是政策，而是数据。 2026年1至7月，全国新建商品房销售面积同比下降11.8%，销售额下降13.1%。 这个数字说明全国市场远未恢复。 但上海的数据不同。 上海同期的新建商品住宅价格同比上涨了3.0%，二手住宅环比上涨0.5%。 当全国大部分城市还在下跌时，上海已经走出了独立行情。

这才是外资机构真正关注的。 他们不是在看整个中国房地产，而是在看那几个能跑赢大盘的城市。 高盛判断上海、深圳可能率先复苏，本质上是在说，这两个城市的资产价格已经跌到了值得重新评估的位置。

8月28日的政策调整，进一步强化了这种判断。 现房销售制度改革提高了预售条件，强调项目建设和资金监管。 这意味着购房者买到烂尾楼的风险在降低，但同时也意味着开发商的资金压力在增加。 过去那种靠预售资金滚动开发的模式，正在被一种更慢、更稳的模式取代。

贷款期限调整的逻辑也类似。 从30年延长到40年，相同贷款金额和利率条件下，月供会降低。 这对刚需和改善型需求有一定支持作用。 但支持不等于刺激。 政策的目的不是让房价暴涨，而是让购房者有能力入市，让市场流动起来。

上海的一位购房者说，他看中了一套房，总价600万，贷款400万。 如果按30年还，月供大约1.8万。 如果按40年还，月供降到1.5万左右。 他算了一笔账，觉得可以接受，就签了合同。 签完合同的那天，他收到了中介发来的一条消息：“你的贷款年限批下来了，40年。 ”他说，那一刻，他觉得自己不是在做投资，而是在买一个能住40年的房子。

这种心态的变化，正在上海、深圳的一些购房者中蔓延。 过去几年，大家买房是为了赚钱，怕的是踏空。 现在买房，怕的是烂尾。 政策调整后，预售资金监管更严了，现房销售比例提高了，烂尾的风险降低了，购房者的信心反而回来了。

但信心回升并不等于全面上涨。 广州一位购房者说，他看了半年房，发现广州的价格虽然没怎么跌，但也没怎么涨。 他问中介：“广州什么时候能像上海一样涨？ ”中介说：“广州不是上海。 ”这句话听起来像废话，但说出了房地产市场的核心逻辑：每个城市的基本面不同，房价走势也会不同。

上海为什么能涨？ 因为它的产业、人口、公共服务都在持续提升。 2026年，上海仍然是中国最吸引年轻人的城市之一，每年新增几十万年轻人，这些人的住房需求是刚性的。 深圳也是类似的情况。 北京虽然也一样吸引人，但它的房价基数更高，政策更严，市场恢复的速度自然更慢。

这种分化不仅体现在一线城市，也体现在二线城市。 7月，二线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，二手住宅环比下降0.7%。 三线城市更差，新建商品住宅下降0.3%，二手住宅下降0.5%。 这说明，全国大部分城市仍在调整中，只有少数核心城市出现了企稳迹象。

外资机构看中的，正是这些少数城市。 他们在2026年重新评估中国房地产，不是因为他们判断整个市场会涨，而是因为他们发现，在这些少数城市里，资产价格已经跌到了值得重新计算的位置。 风险在下降，价值在回升。

8月28日的政策调整，进一步降低了这些城市的风险。 现房销售改革提高了交付确定性，贷款期限延长降低了月供压力。 这些变化，对购房者和投资者来说，都是实实在在的好处。

但好处不等于结果。 市场能否真正企稳，还要看成交量能不能持续回升，库存能不能继续下降，居民信贷需求能不能逐渐恢复。 如果这些条件都满足了，价格企稳才有可能从少数城市向更多区域扩散。 如果满足不了，市场可能长期处于低位震荡状态。

这就是2026年8月中国房地产市场的真实图景。 一边是上海、深圳的房价在涨，外资机构在重新评估；另一边是全国大部分城市仍在下跌，购房者还在观望。 政策在调整，模式在转变，但结果还没出来。