绍兴凤江住商楼：居民欲效仿长城教苑重建，磊哥看完直摇头

免责声明：本文仅为行业客观分析，不构成任何改造、购房决策建议，所有判断基于公开现状推演，不代表官方立场。

绍兴长城教苑12天完成100%签约，浙江预制板楼自主更新一炮打响之后，绍兴城南不少同龄老小区，都燃起了原拆原建的希望之火。

离它不远的凤江住商楼，就有不少业主私信求助，希望复制长城教苑模式，推倒老旧板楼，原地建起带电梯的新房。

但对越城区老旧危房了解的朋友可能知道，凤江住商楼有特殊的现实背景：该楼栋已经鉴定为C级局部危房，早年受隔壁双牌溇安置房项目施工建设影响，房屋出现开裂、脱落等结构病害，但损害因果与责任界定至今没有完全落定，历史遗留争议悬而未决。

正是带着这份安全焦虑与历史心结，今天这位来信咨询业主把全部期待押在了自主更新、原拆原建上。

但实地梳理完小区各项现实条件之后，磊哥只能直摇头：看着地理位置接近，同为90年代老旧楼栋，凤江住商楼想要照搬长城教苑的成功路径，现实阻碍远比想象中大得多。

01 -同一片城南，两个命运不一样的老小区

凤江住商楼，坐落于越城区城南街道凤江路，兴越花园北侧，步行可达城南银泰城与地铁1号线城南大道站，地段相当能打。

凤江住商楼共3幢楼，于1994年竣工，为6层砖混步梯楼，底层是沿街商业，楼上是住宅，主流户型78-97平米，属于典型住商混合楼栋。建成年代久远，体量又小，根本无法引入正规物业公司运维，只能业主自管。小区内部空间逼仄，几乎没有规划车位，停车基本依靠路边占道。

虽然部分房产交易平台的二手房挂牌价格维持在1.4万元/平米，但实际成交价格堪忧，虽然地段加分，但房屋硬件已经严重跟不上居住需求，再绍兴楼市整体需求不振，供给充足的情况下，并非购房者首选。

公开的资料显示：2020年相关机构出具鉴定报告，凤江住商楼1‑3幢评定为C级危房，房屋出现墙体开裂、构件受损，属地安装24小时动态监测设备持续监控房屋安全状态，监测数据整体平稳，但局部结构安全隐患客观存在。

绍兴政协答复

来信求助的业主表示，居民普遍认为，房屋损伤来源于隔壁安置房项目的施工扰动，可多年过去，损害的责任划分始终没有明确闭环，这也成为全体住户心头一块大石。

地理上，凤江住商楼和长城教苑相距不远，同处城南街道，共享凤江水系；同样背负房屋安全方面的困扰。很多业主天然会认为：长城教苑能成，我们为什么不行？

但在磊哥看来，自主更新这件事，从来不是只看房龄和房屋破损程度，土地条件、产权构成、历史遗留纠纷，才是决定项目能不能走通的底层基石。

长城教苑的成功，是多重利好条件叠加出来的特例，并不是所有老旧危房都可以直接抄作业。

02 -五大硬坎，拦住凤江住商楼复制长城教苑 长城教苑能够原拆原建启动，由特殊优势，但凤江商住楼想要自主更新成功，却需要迈过五道坎。 第一重坎：住宅商铺产权纠缠，共识门槛指数级抬升

长城教苑是纯粹教工宿舍，全部为住宅产权，没有底层商铺干扰，所有业主诉求统一，全部是改善居住条件。

凤江住商楼最大的痛点，就是住商混合。一楼是独立产权沿街商铺，商铺业主和楼上住宅业主的利益完全不在一条线上。

住宅业主想要推倒重建，解决房屋安全隐患；商铺业主看重的是沿街门面的持续经营收益。一旦启动原拆原建，重建周期数年，商铺要停业、搬迁，租金收入归零。商铺业主会要求高额补偿，重建之后商铺的位置、面积、层高、商业价值能不能复原，全都是巨大博弈点。

越城区自主更新政策明确，小区申请更新，需要业主同意率达到95%以上方可提交申请，最终腾空签约需要100%全部产权人签字通过，这里的产权人，包含底层商业产权持有者。

住宅内部达成共识已经很难，再叠加商铺业主的诉求，想要拿到100%全产权人同意，难度会成倍放大。只要一户商铺业主坚决不签字，整个项目直接卡死。

第二重坎：地块先天受限，扩面红利几乎吃不到

长城教苑的核心密码，是地块周边有腾退留白空间，推倒重建之后，可以适度提高容积率，多出一部分增量房源。增量房源用来平衡建造成本，摊薄每户居民的出资压力，这也是长城教苑可以做到较低出资门槛的关键原因。

反观凤江住商楼，地块本身形态狭长，四周被成熟建成小区紧紧包围。东边、西边、南北方向全部是已建成建筑。按照规划规范，新建建筑必须满足日照退让、消防退让要求。

退让条件吃掉大量土地空间之后，留给新建住宅的可开发余量非常有限，很难做出足够的增量房源。

没有增量房源来分摊成本，就意味着全部建安、配套、前期费用，几乎全部要由原有住户自己承担。居民的个人出资单价，会远远高于长城教苑的水平。很多本就收入有限的老年住户，会直接被高昂的出资挡在门外。

更棘手的一点：楼栋存在C级危房的历史责任争议。住户内心会有朴素诉求：既然房屋损伤有外部施工的因素，重建成本不该全部由居民买单。但责任尚未定论，这笔历史遗留账，没有现成的解决方案，会进一步放大各方博弈。

第三重坎：虽为C级危房，但历史责任未闭环，政策落地更复杂

长城教苑启动自主更新，房屋预制板老化、墙体开裂等安全隐患是重要现实推力，房屋安全现状，给项目争取到了政策层面的重点关注。

凤江住商楼已经有正式C级危房鉴定报告，房屋安全风险客观存在，属地也落实了动态监测管控措施。但和长城教苑不一样，它叠加了一段特殊历史：房屋受损疑似和隔壁安置房施工相关，可责任认定、损失界定至今没有彻底闭环。

这就造成一个两难局面：住户希望借危房解危推动原拆原建，顺带了结历史遗留问题；但自主更新政策框架内，并没有现成机制去一并解决多年前的损害责任纠纷。危房解危、责任追责、原拆原建三件事纠缠在一起，大大增加项目推进复杂度。

同时，该小区目前并未列入越城区自主更新试点名单。绍兴越城区的政策导向，会优先倾斜安全风险突出、各方权责清晰的预制板楼栋。叠加历史纠纷，想要拿到试点名额，难度进一步加大。

第四重坎：小区基础治理薄弱，缺少牵头组织力量

长城教苑能够快速推进，离不开小区内部业主骨干提前数年的奔走，形成了成熟的业主议事组织，能够入户沟通、统一居民诉求，对接街道、住建各个部门，这是项目启动的软性基础。

凤江住商楼目前为业主自管，没有成熟的业委会或者更新委员会。自主更新不是靠一腔热血，从意愿摸排、方案编制、资金测算，再到逐户谈判，还要处理危房历史争议，海量繁杂工作，必须有稳定的业主代表团队扛下来。缺少组织载体，就算部分业主呼声很高，也很难把零散诉求转化成正式的项目申请。

第五重坎：解危路径并非只有重建一条，多重诉求容易互相绑架

按照危房管理相关规定，C级危房，可供选择的处置路径不止原拆原建，维修加固也是法定解危选项。

对一部分住户来说，加固不足以彻底消除多年的心理阴影，希望一次性推倒重建；但另一部分住户会惧怕重建的高额出资、漫长周期。 一边是房屋安全焦虑、历史责任心结，一边是资金压力、产权博弈。多重诉求捆绑在一起，很容易陷入僵局。

03 不是完全不能改，只是原拆原建不是最优解

写到这里，并不是说凤江住商楼就彻底没有改善机会。

摆在面前其实是两道命题：一是C级危房的解危处置；二是厘清早年施工带来的房屋损害责任问题。两件事可以关联，但并不等于必须捆绑“原拆原建”这一条路。

原拆原建这条路阻力重重，但还有维修加固、综合改造的选项：通过结构加固消除安全隐患，同步做外墙翻新、管线更新、环境整治，条件允许情况下申请加装电梯。这种模式不需要全部产权人同意重建，政府有配套改造资金，居民出资压力小，可以优先完成危房解危。

至于历史遗留的损害责任问题，则需要另外通过鉴定、协商乃至法律途径去厘清，不能完全寄希望于自主更新项目一并解决。

想要复刻长城教苑，推倒重建、原地换上电梯新房，以小区当前的土地、产权现状，叠加悬而未决的历史责任纠纷，短期之内现实可能性很低。

很多老百姓看到一个成功案例，就希望自家小区照葫芦画瓢。但城市更新的真相就是：每一个小区的土地、产权、人群、历史包袱都独一无二，别人的馅饼，未必是你的出路。

长城教苑是浙江自主更新的优秀样本，但它是多重有利条件叠加出来的“幸运儿”，不能默认所有老旧危房都可以复制这套剧本。

老旧小区的出路，从来不止“原拆原建”这一个标准答案，适合自己小区条件的方案，才是最好的方案。

04 -后记：原拆原建的路不是那么好走

后记最近绍兴不少老小区业主看到长城教苑的新闻，纷纷开始打听自主更新。尤其本身已经是危房的小区，更容易把原拆原建当成唯一解药。提醒大家，在萌生重建想法之前，不妨先问自己四个现实问题：

1.小区土地条件，能不能产生足够的扩面增量，摊薄重建成本？

2.小区内部全部产权人，包含商铺、共有产权住户，有没有达成极高共识的基础？

3.历史遗留纠纷、责任争议，是否有清晰的处置路径，会不会和更新项目深度绑定？

4.有没有愿意长期投入的业主骨干，扛起整个项目的沟通协调工作？

四个条件，如果有两个不满足，就要理性看待原拆原建的期待，不要盲目抱有过高幻想。

本文仅为行业观点分享，不代表街道、住建部门官方意见，项目是否推进，以官方正式公告为准。