828地产新政推演：从认知到阵痛，再到AI重塑

文/乐居财经 曾树佳

九月的第一天，易居中国董事局主席周忻去了趟中铁置业。

这位干了30年的地产老炮，原本是去做AI培训的。

结果，见到总经理申凌云时，两人不约而同聊起的第一个话题是：对828新政怎么看。

时间拨回四天前。

8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会，五部委同日发力，集中发布8份全国性房地产核心政策，把开发、融资、销售的底层规则推倒重写。

新政一出，地产界哗然、茫然，甚至焦虑。地产股价，也是先涨后跌。

828新政，到底终结了一个什么时代？眼下，房企该干什么、不该干什么？

这些问题，在中铁置业的会场上，周忻开诚布公地聊了聊。

他把828之后的地产行业，划成了三段：认知期、阵痛期、重塑期。

十分巧合的是，在828新政那天，易居海外债重组方案高票通过，并正式确立了“AI 不动产”核心战略，将“克而瑞•深度智联”打造成中国不动产领域AI基础设施与人工智能应用服务商。

一个时代体面谢幕

最近几天，社交媒体上，对地产新政的解读，五花八门。

这表面，大家对新政的理解，还停在认知期。

为什么？只出了政策，没出细则。等细则落地，再横向交叉比较，才能真正读出牌面。所以，解读期会很长。

不过，至少有一件事已经清清楚楚：一个时代结束了。

周忻讲了一个老故事。2011、2012年，他带着一批中国地产职业经理人去沃顿游学。宾夕法尼亚大学那位研究房地产的著名教授，开场的第一句是，“我不懂中国房地产，我给大家上的课，是中国房地产以外的房地产”。

教授的意思很直白：全世界的房地产开发，都是项目公司制。只有中国，过去这一轮用的是集团式。

集团式成就了中国房地产的高速发展，也埋下了2021年以来这五年深度调整的根，一大批房企暴雷、倒下。

如今，高负债、高周转、高杠杆的开发时代结束，集团式运营模式结束，以项目公司为主导的开发，是下一个时代的主旋律。

新旧交替，阵痛是应有之义。

周忻的原话很扎心："跟房地产相关的人都懵了：不知道干什么，不知道会是什么，不知道过去的怎么办，不知道未来的东西是什么。"

而且这阵痛，不是短期的，需要一段时间，慢慢去理顺。

但需要坚定一点，政策能终结一个地产旧模式，同时开启了一个健康发展的新时代。

让子弹飞一会儿

新政一到，地产人焦虑了，根源在于，旧地图失效了。

先看旧地图长什么样。"三高"时代，是一套精密的金融机器：

1、高负债：规模即信用，谁借得多，谁拿地猛，谁跑得快。

2、高周转：把拿地到开工的周期压到6-7个月，每个节点配上投资模型、产品模型、设计模型，全行业都在学。

3、高杠杆：拿地用现金，集团资金池统一调拨，每一分钱都算利息，快进快出，杠杆越滚越大。

828新政，动的正是这台机器的底座。

周忻点了几条：金融机构给地产公司融资、发债，要套上监管项目制、主办银行制：“钱被关进项目的笼子，集团资金池调不动了”；对老百姓，按揭年限从30年拉到40年、拿到房以后再还贷，期房时代的规则，改成了现房时代的。

三高玩的是金融，现房玩的是制造。资金链条从"快"变"重"，旧模型全部作废。

阵痛已经具体到了签字的笔尖上。

周忻举了个例子：这两天要开拍的新地，投资模型是用老办法做的。“明知道有新政策在那儿，老的投资模型你敢套吗？套完以后，敢签字吗？“

刚做完按揭的老百姓也在问：“拿到现房再还钱，还是现在就还？”

对这些，周忻的回答很干脆："变是一定的，已经变了，不需要焦虑。"

过去是过去式，未来是未来式，这条路已经划开了。焦虑解决不了任何问题。练好内功、吃透政策、重构流程、应对阵痛，才是企业该研究的题目。

眼下有几件事是肯定的：加快施工进度，把手里好的地加快做完；不冒进，等政策解读得更清楚了，再继续做。

一句话：趁着这个时间点，重塑企业。

用AI重塑竞争力

当新政出台后，有些房企急着研讨新模式。

周忻泼了一盆"冷水"：“政策从落实到实施层面，还为时尚早，先让子弹再飞一会。”

为什么？项目公司制下，最直接的难题是钱：钱谁给你？账怎么算？什么事才能从项目公司里拿钱？按国外的法则，董事会决定分钱的时候，集团账上有钱，也只能看着。

从拿地到竣工，每一分钱、每一本利息，都要重新算。集团管到现场的那一整套流程，全部要重置。

但，也不能干等。周忻认为：政策没吃透就动手，是冒进；看到别人抢先了还不动，是迟到。

中国房地产已经干了四五十年，模型变了，不等于要立刻推倒重来。这个阶段，练内功，比抢跑道重要。

新旧交替的关口，周忻押注的确定性，是AI。

他的判断：AI将以几何级数的能量落地千行万业，倒逼行业从"资源驱动"走向"数智驱动"。

在新周期下，核心竞争力不再来自拿地多、盖房快，而来自用AI重新定义每一个决策节点：投研的数据穿透、设计的千人千面、建造的智能监控、运营的动态调优。

房企拥抱AI，要干三件事：战略升级、流程重塑、技能重构。

在周忻眼中，未来世界只有三种人：用AI去创造的人、会用AI的人、不会用AI的人。

他旗下的易居，已经把20年行业数据清洗结构化，打造出中国房地产行业首个垂直大模型，推出CRIC 2025 AI数据智能体、CoWork AI工作平台、地产模数通和极客问道GEO等四大应用产品。

为了全面推这件事，他出手两项计划：房地产企业AI技能职业经理人培训，以及行业AI升级跃升计划，帮企业建立内部AI战略团队。

旧地图作废，不等于路没有了，只是需要一张新地图。

项目公司制终结了中国房地产三十年的“集团信用”范式，行业将由资本腾挪的金融叙事，回归精工细作的制造本源。