陕西
作者：周军律师.
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房产执行实务中经常会有开发商或个人售房后，已与买受人完成商品房买卖合同网签备案，但购房款分文未付，而后续买受人负债涉诉，法院直接查封、拟拍卖该套房屋。此时房屋名义已对外备案公示，买受人主张房屋归其所有，而售房人以未收房款、交易未实际履行为由，请求排除强制执行的情形。
那么，房屋出售已备案但房款未付的，售房人能阻止查封拍卖吗？
最高院在《恒泰公司、正达矿业公司等小额借款合同纠纷再审案》中明确：
被执行人何某某与他人签订了《商品房购销合同》，但未支付购房款，且未实际占有房产，亦未办理产权登记手续的，不得将房产作为被执行人的财产予以查封、拍卖。
最高院认为，
本案中，石林恒泰公司提交的《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》可以证明，何云桥与石林恒泰公司签订了《商品房购销合同》，但只办理了合同备案登记，并未办理产权登记手续。而合同备案登记，并不是发生物权变动的法定事由。故不能因何云桥办理了《商品房购销合同》的备案登记，而认定何云桥对案涉五套商铺享有物权。
从本案的现有证据来看，何云桥与石林恒泰公司签订《商品房购销合同》，系为购买石林恒泰公司的案涉五套商铺。本案中，何云桥、石林恒泰公司均认可何云桥未支付购房款，且未实际占有案涉五套商铺，亦未办理产权登记手续，依照上述规定，不得将案涉五套商铺作为何云桥的财产予以查封。
【裁判观点简析】
房屋仅完成网签备案、买受人未支付购房款的，交易实质未成立，买受人不享有合法物权期待权，售房人依法有权排除法院强制执行、阻止司法拍卖。
网签备案仅为行政管理公示行为，不产生物权变动效力，不能直接认定房屋归买受人所有。执行异议排除强制执行的核心依据，是买受人是否享有合法、真实、完整的物权期待权，而付款义务是买受人的核心合同义务与权利基础。
本案中买受人未支付任何房款，未履行核心对价义务，不构成合法购房消费行为，其物权期待权自始不成立，无权对抗售房人的原始房屋所有权。因此法院不得查封、拍卖案涉房屋，售房人的异议请求依法成立。
关键法理：区分网签备案与物权期待权
第一，网签备案≠产权登记，仅为行政监管手段，不改变房屋权属，房屋原始产权仍归属售房人。
第二，买受人排除执行需满足法定要件，根据执行异议复议规定，合法物权期待权必须以真实交易、实际付款、合法占有、无过错未过户为前提。
无付款、无对价的虚假或未履行交易，即便完成备案，买受人也不具备排除执行的权利，法院不得据此处置售房人财产。
周军律师提醒，已备案但未收款的售房人，遭遇房屋被查封拍卖时，可及时提起执行异议及异议之诉，主张排除强制执行。同时可依据买卖合同，行使合同解除权或确认之诉，进一步固定交易终止事实和物权归属，彻底阻断房屋被司法处置的风险。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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