华润置地开发业务退位，经常性业务成利润主力

界面新闻记者 | 王妤涵

华润置地如今最赚钱的业务，已不再是传统住宅开发销售，而是购物中心、写字楼等经常性业务板块。

8月31日，华润置地披露2026年中期业绩，并举办业绩发布会。上半年，公司实现综合营业额678.7亿元，同比降幅达28.5%；股东应占净利润98.4亿元，同比下降17.16%；核心净利润达101.6亿元，同比增长1.6%。营收规模缩水近三成，核心利润却迎来小幅增长，背后是华润置地利润结构的深层“换挡”。

从财报数据来看，营收下滑的直接诱因，来自开发业务结算规模的周期性回落。上半年，华润置地开发销售型业务实现营业额452.6亿元，同比下降39.1%；结算面积198万平方米，同比减少38.3%。截至6月末，已签未结算开发物业营业额达1881.9亿元，其中约972.8亿元预计年内结算。

但销售端表现保持韧性，期内物业签约销售额达到1165亿元，同比增长5.6%；签约面积316万平方米，同比减少23.2%。主要依托高能级城市核心项目的发力，对冲了整体销售规模的收缩压力。其中深圳湾澐玺、上海澐启滨江两大标杆项目销售额双双突破百亿元，包揽全国商品住宅单盘销售冠亚军；同时公司在深圳、上海等6座城市的市场占有率位列第一，15座城市跻身区域前三。

不难看出，华润置地住宅开发的传统基本盘并未松动，但企业整体盈利逻辑已发生根本性转变。开发业务的签约规模依旧可观，但毛利率已跌至10%，赚钱能力正在被稀释。在传统开发业务进入盈利收缩周期的行业大背景下，高频稳定的经常性经营业务，正式接棒成为公司利润增长的核心引擎。

华润置地近五年财务简况 制图：王妤涵

上半年，华润置地经常性业务合计收入226.1亿元，同比增长9.9%，占总营业额比重达33.3%。利润端的提升更为突出，经常性业务实现核心净利润66.5亿元，同比增长10.4%，核心净利润贡献占比同比提升5.3个百分点至65.5%。

这意味着当下，华润置地超六成核心利润不再来源于卖房，而是购物中心、写字楼、酒店、物业管理等经营性板块。

拆分来看，经营性不动产收租业务上半年实现营业额141.6亿元，同比增长17%；核心净利润56.2亿元，同比增长12.7%。旗下98座在营购物中心实现零售额1281.9亿元，同比上涨16.4%，经营利润率达到66%。轻资产管理平台华润万象生活录得核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。

从毛利率对比来看，华润置地上半年住宅开发销售业务毛利率仅10%，而经营性不动产收租业务毛利率高达73.3%。依托高毛利经营性资产的强力拉动，公司整体综合毛利率逆势提升1.4个百分点至25.4%，彻底扭转了传统地产业务低毛利拖累整体盈利的局面。当前华润置地的整体盈利水平，已不再由住宅开发业务主导，商业租金、物业服务等常态化经营板块，稳稳筑牢了企业的利润基本盘。

在业绩会上，华润置地董事会主席李欣表示，公司“十四五”高质量发展的核心成果，便是顺利完成增长曲线迭代，从以住宅开发销售为主的传统第一增长曲线，跨越至以城市投资、开发、运营为核心的第二增长曲线。

财务方面，截至6月末，华润置地总借贷2711.8亿元，手持现金989.1亿元，净有息负债率41%；加权平均债务融资成本较2025年末下行9个基点至2.63%，处于行业第一梯队低位。

土地投资层面，华润置地上半年新增获取项目16个，权益投资金额324.9亿元，其中一二线城市投资占比达99%。细分来看，开发销售类项目14宗，权益地价297.7亿元，重点补仓北京、深圳、成都等核心城市。

截至报告期末，华润置地总土地储备面积为3923万平方米，其中大本营华南区域占比最高，达1292.5万平方米，其次为中西部区域。

值得关注的是，业绩会召开前夕，房地产领域迎来重磅新政落地。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，配套信贷、资本市场支持政策同步出台，搭建起以现房销售制、项目公司制、主办银行制为核心的房地产基础制度框架。

在业绩发布会现场，华润置地总裁徐荣在接受界面新闻记者采访时，深度解读了本轮销售制度改革的行业意义及公司应对策略，并从四大维度拆解新政影响：

其一，新政将修复新房供需与价格预期。当前二手房交易规模已全面超过新房，但新房待售、待建库存仍处高位。新政优化土地供给、鼓励现房销售，高能级城市将率先受益。华润置地土储集中于一、二线核心地段，上半年新增土储一、二线占比达99%，新政有利于公司加速存货去化、优化土储结构。

其二，保障购房者合法权益。“所见即所得、先拿房再还贷”的导向，倒逼开发企业强化工程质量管理。华润置地已搭建"三好十二优"好房子产品体系，后续将全面对接政策要求。其三，推动行业逻辑重构，由规模优先转向品质致胜，投融资、开发、销售、运营全链条迎来系统性重塑。其四，政策实行“新老划断”，不搞“一刀切”，为行业留出缓冲窗口期。

谈及后续经营，徐荣对界面新闻表示，公司一方面将向内做好经营开源节流，一方面向外做好属地政府沟通，在模式切换期保障公司投资生产经营稳中求进。