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北京「海开·瑜海云颂」

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瑜海澐颂是海开在北京的第四座 "颂系" 产品，前面三座分别是：圆明天颂、栖海澐颂、颐海澐颂。海开控股是海淀区国资委 100% 持股的区属国企，1982 年成立，中关村西区的地标建筑（四通大厦、海泰大厦、数码大厦）多是它盖的。2025 年 12 月 23 日，海开以 84.56 亿拿下上地 0702 地块，溢价率 0.4%，全场就海开和北京建工两家报名，住宅部分对价约 64.77 亿，折合楼面价 6.96 万/㎡。

0702 地块土拍溢价极低，并非地块价值不足，核心在于地块捆绑了大量自持配套。地块分北住宅18 号、南住宅 24 号、商办 23 号三子地块，总地上建面 22.54 万㎡，可售商品住宅仅 9.31 万㎡，其余均为自持产业办公、托老、文体配套，且商办部分需开发商自主招商引入高新企业。普通开发商只会盖房子，缺乏中关村高新产业的运营资源，所以只有身为海淀区的 "亲儿子" 海开才能干的了。

瑜海澐颂南北地块合计30栋楼，都是 4—10 层的纯板电梯洋房，全楼栋一梯两户，容积率 2.2、限高 30 米，两地块合计 719 户：

• 北区（18 地块）17 栋楼，排列成5排，楼间距 30-40 米，仅中庭楼王组团错落排布，最大楼间距能达到 49 至 65 米，面积段包括 116/138/159/179㎡；
• 南区（24 地块）13 栋楼，排列成4排，楼栋排布更紧凑，多数楼间距 30 米出头，局部楼栋间距仅 18 米，面积段包括 98/116/138/159㎡；

物业是海开自持物业，物业费 7.12 元/㎡·月，车位配比约 1:1.3。集中供暖的地暖，拥有中央空调和新风系统。☎️ 置业热线：400-159-1788接通后输入9999【官网认证】

楼栋分布图

关于瑜海澐颂有三点大家可以重点关注：

• 第一是 2.2 的容积率加纯洋房形态，这在海淀产业核心区里还是比较少见，周边上地东里、西里是 6 层无电梯老破小，博雅西园、润千秋佳苑容积率也在 2.5 往上，功德寺双盘也是 2.5。
• 第二是 719 户的小体量，二手流通盘子不大，出现砸盘业主的概率小。
• 第三是楼间距较小，尤其在第四代住宅中，30米的楼间距实在是拿不出手，索性楼栋楼层都不高，采光还算可以保证。☎️ 置业热线：400-159-1788接通后输入9999【官网认证】

24地块（南地块）

18地块（北地块）

23地块商业

No.1

小区品质

还是先说小区品质。瑜海澐颂是目前海淀少有的第四代住宅，目前海淀明确是第四代住宅的只有隅海岄、海宸元境、保利·熙瑞，但这三个盘都在西边。由于期房未交付，目前对这盘品质的评价，主要基于开发商的规划和 "颂系" 产品的过往口碑来看。

首先是小区的外立面和大门。瑜海澐颂小区的主入口由 6 根石材立柱加铜门构成，门把手做景泰蓝和玉雕，入户屏风号称非遗大师孟德仁的手笔，第一重院落叫 "古木交柯"，配古木、静态叠水、眺望台。外立面是玻璃幕墙加铝板加石材，南立面全用超白玻璃（成本高、透光率高、自爆率低）。建筑设计是北京大象 VAAS 做的，圆明天颂、香山樾、香山壹号院都出自其手，整体色调采用汝窑白配传奇古铜，这颜值和用料在海淀新房里算第一梯队。☎️ 置业热线：400-159-1788接通后输入9999【官网认证】

楼栋外立面

既然是第四住宅，所以当然设计了架空层和会所。瑜海澐颂南北两个地块加起来共 10 栋楼做了首层架空，层高 3.05—4.25 米，合计约 1700㎡ 活动空间，全部敞开不封闭，不计入住宅公摊，规划了书角、亲子玩乐、棋牌会客、健身区，是海淀首批落地架空层政策的项目。不过架空层有人活动就有声，正上方二楼的住户最受影响，这也是第四代住宅的通病问题。瑜海澐颂的会所也是南北各一个，北区 1900㎡（健身房、泳池），南区 1800㎡（健身房加图书馆），合计 3700㎡。不过南区会所没泳池，想游泳还得跑去北区，这就是双区割裂的弊端。

园林设计方面，瑜海澐颂以三山五园为底，取颐和园谐趣园的意境，种地景观操刀（建发海晏同款设计方）。北区 "一园三院·山林叠翠" ，南区 "一园两院·曲溪藏境" ，配 620 米环形夜光步道和风雨连廊。各区水系规模很大，面积都在 400㎡ 以上，三重叠瀑是最大亮点，并架一座 "玉带桥"。园区种 9 棵松树、5 棵银杏，有 "九五至尊" 之意。

下沉庭院设计

北京「海开·瑜海云颂」

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