克而瑞地产：8月新房交易走弱 二手房韧性凸显 土地溢价率回落

智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2026年8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。8月全国重点20城二手房成交面积约1451万平方米，同比增长8.8%，增幅与上月基本持平。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。土地市场方面，从市场热度来看，本月平均溢价率回落至7.68%，较7月下降7.25个百分点，但较上年同期仍高出1.51个百分点。

新房供应

同环比双降、同比降幅再扩大 前8月累计同比下降23.3%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约617万平方米，环比下降10.0%，降幅较上月收窄22.4pcts；同比下降31.8%，降幅较上月扩大6.9pcts，供应规模延续收缩并再度走低。1-8月累计供应面积约6109万平方米，累计同比下跌23.3%，降幅较1-7月扩大1.1pcts。在“以销定产”逻辑主导、房企推盘节奏放缓的背景下，8月供应端依旧克制，新增供给对成交的支撑进一步弱化。

图1 2025年1月-2026年8月全国重点50城月度新建商品住宅新增供应面积变化

从各能级城市表现看，一线城市8月供应面积约94万平方米，环比微降1.1%、同比下降35.9%，前8月累计供应908万平方米，累计同比下滑29.2%，降幅在各能级中居首，其中北京单月供应35.91万平方米、环比增长70.8%，是8月一线供应的重要支撑，上海、广州、深圳供应环比则均现回落。二线城市8月供应约360万平方米，环比下降12.6%、同比下降34.7%，前8月累计供应3740万平方米，累计同比下降24.9%，多数城市供应延续收缩，仅哈尔滨、南宁、厦门等低基数城市明显放量。三四线城市8月供应约163万平方米，环比下降8.9%、同比下降21.0%，前8月累计供应1461万平方米，累计同比下降14.3%，绝对规模处于历史低位，同比降幅在各能级中最为温和。整体来看，8月供应延续“整体收缩、局部放量”格局，各能级全面走弱背景下仅少数低基数城市逆势放量。

表2 2026年8月全国重点50城新建商品住宅供应情况(单位：万平方米)

新房成交

环比续降、同比由平转跌 前8月累计同比下降10.8%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。1-8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%，降幅较1-7月扩大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央层面密集释放的销售制度与信贷新政，有望为“金九银十”市场注入预期动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。

图2 2025年1月-2026年8月全国重点50城月度新建商品住宅成交面积变化

从各能级城市表现看，一线城市8月成交约154万平方米，环比下降8.9%、同比增长5.9%，是三大能级中唯一保持同比正增长的板块，前8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4.2%，市场韧性相对突出；其中上海单月成交47万平方米，环比增长23.4%、同比增长27.6%，在一线城市中表现最为亮眼，广州以51万平方米居一线城市成交规模首位。二线城市8月成交约553万平方米，环比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累计成交5560万平方米，累计同比下降14.4%，其中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成为拖累二线成交的主要力量；仅济南、哈尔滨等部分城市逆势放量。三四线城市8月成交约226万平方米，环比下降21.6%、同比下降22.0%，单月下行压力在三大能级中最大，但前8月累计成交2348万平方米、累计同比仅微降5.3%，低基数下累计表现相对平稳。整体来看，8月新房成交“一线相对韧性、二线加速回落、三四线单月承压”的分化格局进一步凸显。

表3 2026年8月全国重点50城新建商品住宅成交情况(单位：万平方米)

二手房成交

环比降幅扩大、同比保持正增 前8月累计同比增长6.9%

2026年8月，全国重点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8.0%，降幅较上月扩大2.3pcts；同比增长8.8%，增幅与上月基本持平，在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，增速较1-7月扩大0.2pcts，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。

图3 2025年1月-2026年8月全国重点20城月度二手房成交面积变化

从各能级城市表现看，一线城市8月二手房成交约414万平方米，环比下降5.6%、同比增长4.1%，前8月累计成交3608万平方米，累计同比增长5.3%。二三线城市8月成交约1038万平方米，环比下降8.9%、同比增长10.7%，前8月累计成交8900万平方米，累计同比增长7.5%，增速明显领先一线城市，反映部分二三线城市在房价充分回调后，价格敏感的刚需与改善需求释放弹性更足，存量房市场承接能力持续增强。

从重点城市成交规模看，8月成都以168万平方米居首位，环比微降1.8%、同比增长15.6%，连续多月领跑全国；上海以167万平方米紧随其后，环比下降4.5%、同比增长10.9%；北京成交127万平方米位列第三，环比下降1.6%、同比增长2.8%。从同比增速看，苏州、东莞、扬州、惠州等城市同比增幅超20%，低基数叠加价格优势驱动成交放量。整体来看，二手房市场“头部城市规模稳定、外围城市成交分化”的格局延续。

表4 2026年8月全国重点20城市二手房成交面积(万平方米)

土地市场

8月土拍热度延续回落，溢价率回落至7.68%

2026年8月，土地市场在7月缩量基础上进一步降温，核心城市优质地块仍保持较高活跃度。重点50城土地供应建筑面积为1230.73万平方米，环比增长25.70%，同比下降37.20%；成交建筑面积603.08万平方米，环比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金额750.61亿元，环比下降23.80%，同比增长28.80%；成交楼面价约12446元/平方米，环比增长10.90%，同比增长90.40%。

从市场热度来看，本月平均溢价率回落至7.68%，较7月下降7.25个百分点，但较上年同期仍高出1.51个百分点。北京以246.97亿元成交总价居首，上海(246.61亿元)紧随其后、两者几近持平，两城土地成交总价占重点50城比重达到65.8%；成都(35.29亿元)位列第三。流拍率回升至3.77%，较7月上升1.82个百分点，但仍处于相对低位，房企拿地更趋审慎。

各能级城市成交表现分化明显。一线城市中北京表现最为突出，以246.97亿元的成交总价与51220元/平方米的成交均价均居全国首位；上海成交总价246.61亿元位列第二(与北京几近持平)，成交均价35391元/平方米亦居次席，核心地块楼面价仍居前列。二线城市中，成都、东莞、武汉等保持较高活跃度，核心城市优质地块价值持续凸显；三四线城市中镇江以66.95万平方米的成交建面居首位，南通、徐州等亦放量明显，但多数三四线城市成交规模持续低迷，市场分化格局延续。

图4 2025年8月-2026年8月50城涉宅用地月度供应成交情况

从地块成交情况来看，高总价地块高度集中于北京、上海等核心城市。榜首为上海普陀区真如之心地块(W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块)，由中海以150.19亿元底价竞得；北京海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线城中村改造项目以97.61亿元位列第二，由北京广茂置业竞得，成交楼面价达68444元/平方米，溢价率14.10%；北京朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目以83.99亿元位列第三，成交楼面价81407元/平方米，溢价率19.13%，由北京永鑫兴业竞得。

总价TOP10地块中，北京占4宗、上海占4宗，东莞、成都各占1宗，一线城市占据绝对主导，整体热度显著。

单价榜方面，榜首为北京朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，成交楼面价81407元/平方米。北京海淀区四季青镇地块以68444元/平方米位列第二，上海浦东新区C-02E-01地块以48114元/平方米位列第三；上海普陀区真如之心地块以37835元/平方米的成交楼面价位列第六。单价前十地块中，北京占5宗、上海占5宗，一线及核心城市高端地块价值持续被市场认可。

总体来看，8月土地市场进一步降温，但核心城市优质资产仍具吸引力。北京在总价和单价榜上表现突出，上海核心地块(真如之心、北外滩等)楼面价亦居前列；武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地短缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场热度回落、结构分化的特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变。