长沙一女子贷款500万元法拍精装别墅，收房时傻了：地板、墙面、吊顶等266处被拆毁，连马桶都被挖走

2024年10月，长沙市民苏女士通过司法拍卖渠道，竞得长沙市望城区金山桥街道金地三千府的一套别墅。本次拍卖由望城区法院在淘宝网司法拍卖平台发起，拍卖公告明确标注房源为精装户型，仅标注房屋存在占用、由被执行人居住，未提示任何房屋瑕疵。苏女士最终以596.27万元的价格成功竞拍成交。

竞拍前，苏女士曾联系辅拍机构预约实地看房，被告知被执行人身处外地、暂无房门钥匙。出于对司法拍卖公信力的认可，以及法院具备现场勘查、查封保管的法定职责，苏女士未实地验房，在2024年11月8日结清全部购房款项。2024年11月28日，望城区法院出具拍卖成交裁定，确认房屋所有权归属苏女士。后续因被执行人家人居住需求，经法院协调，双方约定交房时间延后至2025年1月20日。

房屋过户前，苏女士多次向办案法官申请现场查验房屋，彼时被执行人已将钥匙上交法院，法院距离房源仅二十分钟车程，但工作人员始终以沟通妥当、不会出现问题为由拒绝验房。苏女士最终在未查看房屋实景的情况下，完成了房产过户手续。

2025年1月20日，苏女士在法官陪同下正式收房，屋内场景与拍卖公告标注的精装状态严重不符。整套别墅出现大面积损毁拆除情况，中央空调、实木地板、暖通设备、全屋灯具等固定装修被拆除，墙面墙布、吊顶、柜门出现大面积破损，厨卫马桶等基础设施也被悉数挖走拆除。现场多处天花板因管道拆除裸露龙骨与电线，多处门框、柜体留存暴力拆除痕迹。

经过逐层逐间细致清点，房屋共计出现266处损毁与拆除问题，其中损坏点位149处、拆除点位117处，覆盖室内固定装修、嵌入式家电、附属设施及庭院附着物等多个区域，房屋彻底丧失基本居住功能。苏女士当场拒绝收房，针对房屋现状与拍卖公告描述不符的问题，向望城区法院提起执行异议，申请撤销拍卖裁定、退还全部购房款。

2025年6月18日，望城区法院驳回苏女士的异议申请。法院认为，拍卖公告已标注以实物现状为准，不承担瑕疵保证，苏女士未实地看样，需自行承担竞拍风险，房屋损毁若由被执行人造成，需另行提起侵权诉讼维权。苏女士不服裁定，向长沙市中级人民法院申请复议。

2025年9月26日，长沙中院以房屋设施损毁时间、原因事实不清、证据不足为由，撤销一审裁定，将案件发回望城区法院重审。重审过程中，望城区法院重新组成合议庭，对被执行人刘某展开调查，刘某承认部分屋内设施在拍卖成交、房屋所有权转移后被拆除。2026年3月20日，望城区法院再次驳回苏女士的异议，认定拍卖公告与竞拍启动时房屋状态相符，损毁发生在拍卖完成后，不满足撤销拍卖的法定条件。

苏女士再次向长沙中院提起复议，2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，推翻望城区法院的审理结论。法院审理查明，望城区法院拍卖期间，未对房屋精装设施、附属设备制作现场勘验笔录，拍卖页面展示的是过往旧照片，并非拍卖启动时的实时实景。在未查清房屋真实状况的情况下，以精装房屋对外公示，造成公告信息与房屋实际情况存在根本性偏差，存在严重程序瑕疵。

长沙中院指出，案涉房屋的损毁并非轻微瑕疵，而是直接影响居住功能的基础性损坏，所有损毁问题在房屋移交前已客观存在，拍卖公告未作出任何风险提示。普通购房者基于司法拍卖的公信力，有理由信赖公告展示的房屋状态，房屋现状的巨大偏差，直接导致苏女士购房居住的核心目的无法实现，符合撤销拍卖的法定条件。

针对望城区法院以所有权转移时间界定损毁责任的抗辩，长沙中院不予认可。法院明确，无论损毁行为发生在拍卖前后，法院未依法勘查、未如实公示的程序问题属实，买受人的购房期待与房屋实际状态严重不符，拍卖行为应当撤销。最终，长沙中院裁定撤销拍卖成交结果，责令望城区法院在裁定生效十五日内，全额退还苏女士596.27万元购房款，贷款利息、税费等损失可通过另行诉讼主张。该终审裁定于2026年6月24日正式生效。

按照裁定要求，望城区法院需在2026年7月10日前完成全额退款，截至8月26日，苏女士始终未收到任何退款。苏女士介绍，购房首付款为自筹资金，剩余500万元通过银行按揭贷款办理，近两年时间里持续偿还房贷，始终无法收房入住，长期承受经济与维权双重压力。

望城区法院工作人员回应，涉案购房款已分配给相关债权人，案件始终处于执行状态并未终止。承办法官助理表示，法院已向债权人下发十五天限期履行通知，逾期未履行将依法追加其为被执行人，采取强制划扣措施。债权人解释，因涉案贷款已完成核销，暂无可用经营账户，需通过恢复房屋抵押登记、重启银行贷款流程的方式筹措退款资金。

北京市炜衡（广州）律师事务所郑政昊律师针对该案作出解读，长沙中院终审裁定已明确，购房款返还的责任主体为望城区法院，裁定未设置向债权人执行回转的前置流程，法院不得将执行风险转嫁至买受人。同时，郑政昊梳理出多条合法维权路径，当事人可向上级法院申请执行监督、向检察院申请检察监督，也可依据国家赔偿相关法规，主张资金占用利息等合理损失。