房贷最长期限延长至40年！申请须满足哪些条件？存量房贷怎么延长？

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（来源：现代商业银行杂志）

日前，房贷政策迎来重大调整——房贷最长年限将由30年延长至40年。

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，40年房贷既可针对新客户，也可针对老客户。

那么，申请40年房贷须满足哪些条件？存量房贷怎样延长？

房贷期限延长落地仍待细则

“还得再等等，银行层面具体细则还没下来。”“我们这个层面还没接到通知。”“还没有通知，需要系统调试好才可以，现在还没有这个选项。”“从国家政策到银行层面执行，需要一些时间。”

8月31日，针对房贷期限延长政策的落地情况，来自北京、山东等地的多家大行及股份行工作人员给出了类似答复，即目前仍按照此前政策办理，最长期限仍是30年。

不过，也有个别银行工作人员表示，客户如有需求可以按照40年申请，具体要看审核结果。另有消息称，建设银行已针对存量房贷客户开放贷款期限调整申请。

登录建设银行手机App可以看到，该行已在贷款服务页面“精选服务”栏目提示办理房贷期限最长40年，并在住房贷款产品特点介绍中明确标明“贷款期限长，最长可达40年”。不过，据该行客服查询，北京、上海等地目前房贷期限最长仍是30年，尚未看到政策更新。

图片来源：建设银行手机App

“贷款年限肯定是已经延长到40年了，但我们还在等正式的细则，因为牵扯到很多细节，比如贷款年龄上限是不是会同步调整，这每个银行都不一样。（新政之后）我们（支行）新发放贷款还没做，有的签约了但还没到贷款环节，具体情况不是很清楚。存量房贷是不是延长不知道，没有相关通知。”一位建行工作人员表示。

此外，实地走访或致电工商银行、农业银行、中国银行等多家银行房贷业务部门，上述银行均表示，贷款延长政策细则正在敲定，未收到具体落地通知，待细则出台后银行会主动通知房贷客户。

根据央行、金融监管总局发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》等新规，个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。新政还新增展期条款，允许银行针对阶段性出现还款困难的借款人展期、延迟还本、调整还款计划等，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。同时，月全部债务支出占收入比例上限由55%提高至60%。

值得一提的是，此次房贷新政还提到了存量房贷利率。对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款。

中信建投政策研究首席胡玉玮认为，个人住房贷款的最长期限由30年延长至40年，平均月供下降15%左右，可以有效激发释放购房者的购房需求。中指研究院政策研究总监陈文静也表示：“拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，以时间换空间提升购房者贷款能力，尤其利好首次置业和改善置换群体。”

“从国际比较来看，30年是全球大多数国家的默认水平，比如美国、加拿大、澳大利亚、德国等成熟房贷市场均以30年为核心上限，然而一些老龄化国家，比如日本、韩国均允许最长期限为50年的个人住房贷款期限。因此，40年的还款期限，政策意图是‘以时间换空间’，属于合理范围之内。”胡玉玮说。

中金公司最新观点认为，上述政策也有助于降低存量房贷违约风险。“通过延长期限和调整还款安排，可以避免具有长期偿债能力的居民因阶段性收入波动被迫违约。”报告指出，居民最终偿债能力仍然取决于收入和就业预期改善。

提升贷款灵活度

“个人住房贷款最长期限拉长到40年，可以更好地适应当前经济社会发展需要以及居民收入结构和还贷能力的新变化。”某国有大行个贷业务部相关负责人在采访中表示，“期限的延长给银行端和借款人双方都提供了更大灵活度和选择空间，借款人每月月供将明显下降，一定程度上提升了购房人的贷款能力。”

“当前首付比例、房贷利率已处历史低位，叠加贷款期限延长带来的月供下降，三者共同形成‘首付低、利率低、月供低’的购房支持格局。这对释放住房消费形成多重支撑，预计将对后续房屋销售市场和信贷投放产生提振效应。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在采访中表示。

以100万元贷款本金、3%房贷利率、等额本息还款方式为例，贷款30年（360期）的月供是4216元，若同等条件下贷款期限延长至40年（480期），月供则降至约3580元，每月减少636元，每年可节省约7632元现金流支出。

不过，贷期限的延长也会带来贷款总利息的增多。以3%贷款利率计算，本金100万元的贷款，期限延长10年，总利息会多出20余万元。

对此，严跃进表示，40年是政策上限而非强制期限。购房者可依据自身收入与银行协商确定具体年限，随着收入水平的提升，购房者亦可通过提前还贷等方式缩短实际还款周期，总利息支出并非不可调节。