观点直击 | 新希望服务提前战略“卡位” 但利润依然承压

观点网 8月28日，新希望服务发布截至2026年6月30日止六个月的未经审核中期业绩报告并召开中期业绩会。据与会投资者向物聊社透露，出席会议的管理层有执行董事兼首席执行官陈静、副总经理兼首席财务官张强、副总经理兼董秘李红佳。

对于行业现状，陈静的判断是当前并未出现系统性行业危机，而是行业由规模扩张转向质量竞争深度转型过程中必然经历的阵痛期。未来能够持续生存发展的物企，未必是报价最低的企业，而一定是能够让业主感受到服务物有所值的企业。

同时她还指出，新希望服务的经营底气来源于前期战略“卡位”，始终坚持向优势区域集中深耕。

从数据来看，2026上半年公司96%的收入来自一线及新一线城市，项目当期收缴率81.2%，综合收缴率71.1%，两项指标均优于去年同期；高端项目客户满意度超过92分；账龄一年以内应收账款占比达94%。

她表示，行业正处于出清阶段，公司有机会在行业出清之后获取更大市场份额。无论市场如何波动，公司将恪守财务纪律，以稳定分红与高质量业务增长回报广大投资者的信任。

增收不增利背后

新希望服务期内营业收入约7.71亿元，较上年同期的7.40亿元增长4.2%；毛利约2.20亿元，同比下降约6.0%，整体毛利率同比下降3.1个百分点至28.5%；期内净利润1.05亿元，同比下降19.9%，其中归母净利润约1.00亿元，较上年同期1.21亿元下降17.0%。营收端的温和增长，未能对冲毛利下滑与费用上升带来的压力。

针对利润及毛利率等指标的下降，管理层从三个方面进行了解释：一是公司在AI科技、业务拓展、高端服务培育等领域开展高价值前期投入，对公司利润造成一定压力；二是业务结构的改变，第三方市场化业务收入占比持续提升；三是外币汇兑损益的影响，对利润形成扰动。

管理层随后表示，尽管短期利润指标出现结构性回调，但对比行业整体水平，公司毛利率、归母净利润等核心指标仍处于行业较好水平。

从收入结构看，新希望服务四大业务板块“两升两降”，分化明显。其中，物业管理服务实现收入约5.04亿元，同比增长7.9%，占总收入65.4%，是当之无愧的业绩压舱石；非业主增值服务收入约0.58亿元，同比大增21.9%，占比提升至7.6%，展现案场与交付前服务领域的拓展能力。

而生活服务收入约1.65亿元，同比下降6.9%，占比21.3%；商业运营服务收入0.44亿元，同比下降8.3%，占比5.7%。两者成为拖累整体营收的主要板块。

关于生活服务板块出现的盈利波动，新希望服务方面称是一种提质优先的主动选择。期内对部分效益不及预期的低效项目开展调整与清退，虽然短期对营收数据带来影响，但目标是能够建立客户信任，打造具备复购能力的可持续民生服务场景。管理层表示，生活服务将成为未来重要的利润来源与增长空间。

毛利率的结构性变化，进一步放大了增收不增利的矛盾。期内整体毛利率由上年同期的31.6%降至28.5%。

分业务看，物业管理服务的毛利率减少2.2%，主要由于积极对外拓展，独立第三方物业管理费收入占比进一步提升；非业主增值服务的毛利率减少4.6%，主要受内地房地产行业下行周期影响；商业运营服务的毛利率减少8.7%，主要由于经济下行部分项目出租率有所下降；生活服务的毛利率减少1.0%，主要受经济下行影响高毛利率的经纪业务减少。

利润承压的财务动因同样清晰，期内行政开支约0.80亿元，较上年同期的0.61亿元增长约30.2%，显着吞噬了营收增长带来的增量；与此同时，金融资产预期信贷亏损录得约0.14亿元，进一步削减当期利润。费用上升与减值加码，构成归母净利润下滑17.0%的直接原因。

规模扩张与风险把控

盈利承压的另一面，是资产端的审慎与规模端的进取。

应收账款方面，截至2026年6月30日，新希望服务账上贸易应收款项总额约5.02亿元，较2025年末的5.04亿元微降0.4%，规模总体平稳；但期内减值拨备由2025年末的5089.6万元增至6245.1万元，增幅近22.7%，拨备率升至约12.4%，即每100元应收账款中有逾12元被认为存在无法收回风险。

据了解，管理层详细介绍了应收账款管控措施：一是回归服务本源，通过提升项目服务品质、提高业主满意度，依托服务增值带动收缴率改善；二是实施应收账款精细化回款管理，落实“一户一策”，催收过程严守合规底线，充分兼顾业主感受，聚焦业主重点关切的质价匹配、服务透明度等问题；三是针对关联方形成的应收账款，依托集团标准化信用管理制度，关联方历史履约付款记录良好，回款情况随着业绩数据也在持续改善。

上述措施亦取得了一定成效，其当期收缴率81.2%，同比提升0.1个百分点；综合收缴率71.1%，同比提升1.1个百分点，两项指标均优于去年同期。

截至报告期末，该公司在管项目262个，在管建筑面积约4002.2万平方米，同比增长5.2%；签约项目276个，合约面积约4344.6万平方米，同比增长4.9%。

期内新获取成都秦皇帝锦钰翠轩、昆明世林国际、温州九宸园等项目，完成第三方各类项目签约金额4.6亿元，达成全年目标66.3%，当期市场化业务转化金额超过5400万元，市场化外拓已经成为拉动公司业务增长的重要动力，第三方外拓成效显着，在管面积占比提升至46.4%，正逐步降低对关联方的依赖。

但值得注意的是，新希望服务上半年外拓项目的平均物业费单价为2.43元/㎡/月，低于公司综合物业费单价3.08元/㎡/月，短期会对整体物业毛利率形成一定摊薄。

对此，管理层表示，公司坚持筛选优质项目，一方面在深耕区域提高项目密度，另一方面依托多场景增值服务提升单位面积创收能力，外拓项目运营期毛利率正在持续走高，将规模扩张对整体毛利的负面影响控制在较低水平。

按区域划分，深耕区域签约额占比达95.4%，同比提升4.4个百分点，其中西南、华东区域签约额占比分别为79.4%和16.0%；深耕区域物业管理收入占比达85.6%，市场资源进一步向优势区域集中。

来源：企业报告截图

业务层面之外，新希望服务于4月以约7484.78万元收购成都明宇环球商业45.5%股权，持股比例提升至96.5%。

管理层在会上介绍，在并购完成后，公司及时调整明宇商服战略规划，上半年收入虽同比减少366万元，但管理费用率实现同比下降2.4百分点，利润总额得以提升351万元至2043万元。后续将依托新希望集团产业资源赋能，以西南区域为核心，加大商业写字楼、产办类资管项目拓展力度，目前已有若干优质资产正在洽谈合作。

与此同时，公司还在持续关注其他收并购机会，上半年累计研判超过10个收并购项目，重点跟进5个项目，业务赛道覆盖生活服务、资产运营管理、物业服务等，优先选择可以和现有业务产生高度协同的标的。

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