北京买房：理清思路，购房建议1992

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我是替孩子问北京房子怎么购买的事情，孩子有购房资格，首付预算150万，贷款暂定最多一万。他想买海淀西三旗，我看了看应该能买到两居室，但我对西三旗不熟，在北京工作时应该都没去过，想听听您的意见。主要是听说海淀都是学区房，想问问是否有必要。

Ps：我在北京工作都是二十多年前的事情了，当时老乡在朝阳承包了个市场，我跟着维修电路和收费什么的。2005年市场关了我就回老家了，拿着在北京攒的十多万在老家开网吧和超市什么的，钱没多赚累没少受，说实话当年还不如在北京买套房呢，当时通州1000多一平的有的是，还不限购。但现在后悔没用了，我们老家的房当年也1000多，现在才3000多，跟北京没法比。现在主要是儿子肯定要留在北京了，工作快两年了，刚换工作到清河，所以想买西三旗的，尽量离的不远。

A：

1、西三旗属于旧改板块，在过去属于海淀边缘，和朝阳+昌平的三区交界，产业不强，城市环境也一般，不是太受重视。

但这些年挺好，海淀必须发展这里了，所以在金隅（当地大地主，国企）的规划引导下还不错。我认为是有发展潜力的，就因为有大量的待建用地，所以至少是有预期，孩子要觉得合适就买这里呗，房价不高+居住的性价比相对高。

2、月供1万大约对应200万贷款，加150首付是350左右。这肯定能在西三旗买到两居室，但多数都是老小区了。老小区的优势是居住的性价比相对高，价格走势肯定跟随板块大盘。劣势除了社区环境，最主要的就是出手时不太好卖，着急出手的话有可能吃亏。

3、常规建议是，如果短期用不上学区，那没必要太早准备学区房。不过在西三旗的学区中，大多数都溢价不太高。以海淀平均溢价率25%来说，西三旗大多数也就是15%或以下，所以算居住的性价比相对高的。真要买的话可以多看房+多算账，尽量买溢价更低的就算更合适的了。

4、呵呵，当年的事儿后悔没用。而且甭说您是外地人在北京短期工作的了，就算是北京人，2006年之前对房子都没多少关注的。2005年之前的北京房价涨的不算多快，更没人敢相信能涨到现在的程度。这就甭后悔了吧，还是多考虑现在吧。

我建议是最好再来次北京，多考察一下西三旗再做决定。这里听着只是一个学区或板块，但实际上占地有十多公里呢，小区档次和房价也高低悬殊，还是看看再说吧。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询下光华里社区甲1号楼怎么样？夫妻双方一个在国贸上班，一个在军博上班，可首付100个，双方目前每月的公积金总共是7100，孩子现在一岁，可以上车吗，通勤和学区都想考虑。

A：

1、这问题问的我都不好回答。简单说吧，光华里就是典型的老公房社区，没什么特殊的。优势是地段儿好，居住角度的性价比相对高，因为公摊小。劣势就是老呗，流动性弱，出手时最好选择横盘期慢慢儿卖，着急的话有可能吃亏。保值角度肯定是跟随大盘，占不到便宜也不算吃亏。

但这甲1号楼我不知道具体情况，问当地中介吧。光华里是好多家单位的宿舍区，主要是光华染织厂，然后还有电光源厂，外交部，一机床等不少单位呢，其他的我忘了，好像还有首开的。尽量选择原产权单位尚存的吧，如果跟5-6号楼似的原拆原建，有单位的一般都比没人管的强点儿。

2、资金的事儿自己计算，通勤的事儿也只能自己考虑。这里不算学区房，房子没溢价，居住的性价比正常。

3、总之是否上车自己决定，房子是用来住的，有需求就买。光华里就是普通的老小区，优劣势都很明显，我只能是列出情况供参考而已。

仅供参考。

借网友这话题聊两句。皮带哥前几天被判了无期，网上有视频扒出了深圳掮客王占江的事迹，之后又挖出了幕后的真正大佬，中信地产的老胡。

但很多人不知道，老胡的老本营就在光华里的这堆老破小里，公司名字叫中信光华。前几年是王占江的桦盛系出了不少风头，但业内人都知道，背后遥控指挥的在光华里的光华会。再多不聊了，反正主角儿们都已经在高墙里边了……

三

Q:

预算500万，希望是三环内次新小区，商品房绿化好些的，有停车位，南北通透大两居或三居室，带电梯，学区中上就行，但希望流动性好，不住的话租金高些。（缩减版，不太重要的删了吧，要不然要求太多了）

A：

1、您这又是属于预算和期望值不匹配的，现实中没有这样的房子。

2、打个比方您这就跟高考填报志愿似的，500分，希望是大城市的名校，新建校园设施好，带单人宿舍的985或211，热门专业，轻易不会挂科的，另外希望能随便转专业，不上学的话也没人管的，食堂又好吃又便宜，最好顺便能娶个白富美。反正我是找不到的，也就推荐不了。

3、多说一句，商品房的三居或大两居基本都100平左右，500万的话也就是5万一平，三环内哪儿有这么便宜的房子啊？其他的各项要求就甭提了，这一条就Pass了，我帮不上忙。

仅供参考。

每天都有找我咨询买北京核心区房子的，但每隔几天也必定来个许愿的。今天又来了这么一位。

一般来说这种许愿贴回复几句也就得了，但这个网友属于比较执着的，也比较典型。在他的认知中，北京的二手房市场是被中介给垄断的，平台上挂出来的都是高价房源。而现实中的真实成交价肯定能打个狠折，同时还肯定存在着大量的低价好房子，只是被中介给信息屏蔽了而已。

但其实呢，人生有四次重大选择。除了房子，其他三个是高考择校+工作择业+婚恋择偶，也都是要靠自身实力做支撑的，否则就是跟愿望不匹配。但这种事儿讲不清楚，很多人也分不清需要+需求的区别，所以经常是鸡同鸭讲。

简单说吧，所有家长都希望孩子上清北985的热门专业，这是需要，但分数只支持三本民办校，这就是现实的需求。所有人都想找钱多事儿少离家近的工作，这是需要。

但任何好资源其实都跟病毒似的，只通过母婴+血液+性接触进行传播，好事儿是轮不到普通人的。

择偶也一样，霸道总裁和公主私奔的故事只出现在文学作品和爽文短剧里，现实中的婚恋市场是相当现实的，男的好色女的贪财，都是资源的平等交换而已……

四

Q:

我是2020年为孩子上学买的东城，**小区的小两居53平。当时买这里还有赌拆迁的想法，但到今天也没进展，邻居都说可能是改原拆原建了，可在网站上也没查到计划表，所以想咨询您看看有什么建议。

A：

1、拆迁的事儿我可不知道，只能说从政策角度是难度够大的。毕竟核心区早就是减量发展了，除非是重大的规划调整，否则不太可能有商业性质的拆迁和开发了。

而且我也想不通**小区为什么要拆迁啊？这地段儿不临主干道，既不影响交通，也不可能规划为商业，拆这儿干什么啊？我在网上也没搜到消息，估计是误传的谣言，或者说只是住户们的愿望，但没有成型的规划。

2、而且我刚才算了一下小区的租售比，基本就是东城老破小的平均值。那说明没人相信这里会拆迁，也就没人来炒作，所以才没出现单独的泡沫。同时说明小区业主们也不太相信拆迁的事儿，所以才没单方面涨价+扛着价格不卖。

3、我要建议就是既然用完了学位，那除非是就喜欢这地段儿或小区，否则就卖掉置换呗。或者说如果能接受在孩子上学期间租房，那可以换成朝阳的非学区房，这样租金收益率高，拿着租金在东城能租到更好的房子，等于占了东城的便宜。

4、总之我不知道这里拆迁的事儿，原拆原建也不知道。要不您还是问问当地中介吧，他们或许知道。

仅供参考。

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