上海
最近房地产圈出了个重磅新政策，那就是明确要 “推动预售制改革”。
这对房地产市场来说可是个大变革，要明白其中的道理，就需要了解房企的运作模式。
以前房企搞高周转，全靠新房预售制撑着。说白了就是让购房者提前给开发商递了一笔巨额无息杠杆资金，一般能占到项目总投资的 60% 到 70%。
过去房子不用盖完，只要开工开盘，盖个几层就能收购房者的首付，没过多久还能拿到银行的按揭款。从拿地、建房到全款回笼，一年左右就能走完一轮。
房企拿到这笔钱，转头就拍下一块地接着滚动，一年能周转个两三波，靠杠杆快速把盘子做大、赚快钱。
这下大家能明白为啥以前人人都想挤去做房地产了吧？一是门槛真的低，开发商手里有点钱就能干；二是利润实在高，谁看了不眼红。
所以我说之前的房地产更像是金融逻辑，不像是制造逻辑。金融思维好的房企，发展就快。制造思维好没用，反正不管造成啥样，在房价快速上涨的年代，都能很轻松卖出去。
但现在预售制要彻底变天了，这次新规卡得很死： 单体建筑的主体结构必须封顶之后，才能开始预售。 换句话说，以后再也不会出现地刚拍下来、房子才建一半，就开始卖房的情况了。
而且还有个配套政策特别值得留意： 买预售住房的个人按揭贷款，得严格等到项目竣工备案之后才能发放。
打个比方，你买一套 500 万的期房，首付 150 万，贷款 350 万。 以前开发商很早就能拿到银行这 350 万的按揭资金，转头又去拿新地了。 但以后就算房子封顶了、开发商开始预售，这 350 万也得等项目竣工备案办完，银行才会真正放款。
央行和金融监管总局直说了： “确保购房人能拿到房，再还贷。”
但问题也跟着来了：购房人不提前掏钱，开发商的钱从哪来？
以前是购房者提前贷款付钱，房子还没交付，项目风险全转嫁到买房人头上，这显然不合理。 而这次改革的核心，就是把项目风险转回给银行和开发商自己。
比如这次政策同步推出了房地产项目 “主办银行制”，一个项目对应一家主办银行，由银行或者银团负责项目融资，还要求项目资金单独核算、封闭管理。
同时，预售项目的开发贷款期限最长放宽到 5 年，现房项目最长能做到 7 年。 以前很多开发贷期限也就 3 年左右，明显是给房企留出了更长的建设和销售周期。
说白了这波政策，就是重新划分了房地产市场里的风险承担者。 从以前的购房人提前按揭→开发商盖房， 变成了银行给开发商放开发贷→开发商把房子盖完→购房人拿到房以后再还按揭。
这么改的好处也很明显：以前银行主要当个资金中介，现在风险担到自己身上了，风控肯定会严得多。要是一个项目前景不行，银行可能直接就不肯放贷了；再要是开发商资金实力太弱，银行可能直接就拒绝合作。
当然这政策对房地产企业的冲击也不小，基本等于宣告房地产的高周转时代彻底结束了。 以前拿地最快 4 个月，开发商就能回笼钱再投去买地，现在一个项目光竣工备案动不动就要 2-3 年，资金周转周期直接暴增三倍都不止。
懂点财务的都知道，ROE≈净利率 × 资产周转率 × 权益乘数。 政策一出，那些高负债、高周转的房企，资产周转率大幅下滑，ROE 也会跟着明显下降，以后日子会更难过，这也是地产股集体下跌的原因。
有机构算过，光是财务成本就要吃掉房价的 2% 到 4%，最后整个行业的投资回报率直接断崖式下跌。
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