828新政出台后，地产股的表现，让人惊诧！

近两年最重磅的国家级的楼市政策，也就是 828 地产新政出台之后，已经有几天了，各种机构专家学者对它的评价多数都是积极的、看好的。

对于中国房地产开发行业的中长期健康发展，这是一个偏正面的基础性制度改革。

而无论是开发商拿地，还是机构、散户投资地产股、地产债，包含个人买房关注的短期市场波动。

如果我们从具有短期实操价值的层面来看，它对市场、对地产商究竟是利好还是利空？

8 月 28 号是周五晚上，新政出来之后，网上很多舆论是比较看好地产股短期走势的，甚至有人预测，本周一开盘之后，地产股会集体涨停。

而老杨在新政出台之后的评价，尤其是对于地产股的短期走势是偏谨慎的。

那么进入本周之后，周一周二已经经历了 2 天的交易。

从地产股这个非常敏感的层面，我们来看看它对于 828 新政的反应。

这张图是在 A 股上市的房地产开发指数。

这个指数在 8 月份以来呈现震荡式的往上走。

这个倒不是房地产市场止跌回暖了，而是 7 月份科技股大跌，导致股市出现了板块轮动，一些老的传统股、周期股出现了一个企稳反弹，房地产股票就是这种性质。

本周一就是这根大阴线：开盘之后大涨，但很快冲高回落，最终收跌。

而本周一大盘指数都是涨的。

本周二低开高走，勉强翻红，收涨 0.1%。

本周一的开盘暴涨，就反映了很多网友和机构学者的一致认知：周一地产股要大涨。

那为什么冲高之后很快就回落，最终收跌呢？

这其实反映了股市中的一些大资金，尤其是机构投资者，对这样一个消息，其实是认为利空地产商的。

冲高回落，是典型的借着貌似利好的消息来收割股民。

如果你是一个投资者，在周一开盘之后就追高买入地产股，那么到收盘的时候，你已经亏得一塌糊涂了。

由于 A 股的这个房地产开发指数当中包含的成分股很多、很杂，有相当部分公司其实近几年都不再拿地了。

所以我们需要重点关注的是，那些近几年有拿地、未来还有意愿和能力拿地的企业。

我们找一家地产商中的龙头央企，看一下其股价走势：

周一同样是一根大阴线，但当日收跌接近 9%，远超刚才我说的房地产开发综合指数，而且是放量大跌，成交量放大，后续继续下跌了 1% 多。

我们再来看一下，在港股上市的一家比较重要的地方性国企，也是近几年拿地比较多一家房企。

这家公司的股票走势就比较惨烈了，周一暴跌了百分之十几，周二继续大跌了将近 8%。

2 天大跌之后，直接把今年 7 月份以来的涨幅全部抹平，而且明显创出新低。

上述 2 只股票都是国企，一家是在 A 股上市的龙头大央企，另外一家是一个大型的地方性国企。

他们的股价走势已经非常明确地传递出一个信号： 828 新政对他们的经营是一个利空，至少是从短期甚至是中期来看是偏利空的。

显而易见，这 2 天大型地产商股票的下跌直接打脸了上周末对于新政比较乐观的一些人。

那很多人可能还想不明白：为什么会这样呢？

其实这个期房转为现房销售的改革，虽然它并不是一刀切，但是会影响到很多开发商的项目：未来新拿地的，和过去已经拿地、刚刚取得规划许可证的地块。

不管有多少项目未来会实行现房销售，有多少项目仍实行期房销售，这些项目的资金和融资都会发生巨变。

因为按照最新的销售制度安排，开发商要想回笼资金，只能等到项目竣工验收之后。

其实从政策的设计角度来考量，已经为开发商的融资新设立或打通了一些融资的渠道，就包含开发商股市的再融资、房企融资、房企的多元化融资。

但正如之前我所分析的，这些所谓的替代性的、补偿性的融资安排，无法完全弥补项目销售资金回笼严重滞后造成的资金缺口。

也许部分购房者会很开心，以后实行现房销售，开发商的日子不好过了，赚钱难了，买房人的权益得到了保障，这对买房人不是好事吗？

我想这种观点呢是比较狭隘的！

新房市场当中有两个主体，一个是购房者，一个是开发商，二者关系要和谐融洽，才能够促进这个市场健康发展。

如果有一方的利益被压榨，比如2016-2021年购房人被房价高涨所损害；

再如，这 2 天地产商的股票大跌，侧证开发商对于未来相当担心，比较痛苦。

开发商如果没法合理地赚钱，那就会造成市场的供给端出现问题，或者造成很多开发商不愿意去拿地，从而引发某个时段的新房供应紧缺；

或者开发商因为经营压力比较大而降价促销，房价迟迟无法止跌。

老杨认为，商品房销售制度改革呢早晚会大力地推进，但是实际出台时机问题其实是有待商榷的。

因为，这其实是对开发商、对房地产开发行业是一个短期利空政策。

在房地产市场依然低迷，房价没有止跌的背景之下，其实这个政策还可以再等等。

早在去年的 4‑5 月份就有传言，相关部门呢要准备出台类似这样的政策，结果滞后了 1 年多。

我认为比较合理的政策出台时间可能要再滞后 1 年，甚至是 2 年，等房价止跌，甚至房价上涨一段时间之后再议。

那么就对市场，尤其是对开发商不会形成较大冲击。

既然地产股、开发商反应这么大，接下去这个政策怎么落地呢？

首先，这是一个国家级新政，接下来地方会出细则，而且也允许地方细则有一些调整松紧度的空间。

那么地方出细则的时候，是更宽松一点呢，还是更紧一点呢？

按当前预期推演，按中性松紧度出细则后，开发商拿地就会比较谨慎，除非地方政府进一步下调土地的定价，否则土地卖不出去，地方财政又难受了。

所以我想在实际执行中，可能很多的地区，尤其是一些弱二线、三四线城市，会相对宽松地制定地方细则。