克而瑞：8月土地市场热度继续走低 京沪高总价地块领衔核心城市稳健成交

来源：智通财经网

克而瑞地产发文称，2026年8月，土地市场整体进一步降温，成交端明显走弱、溢价率回落至个位数区间，但核心城市优质宅地仍保持一定热度。据克而瑞数据，当月重点50城土地供应建面1230.73万平方米，同比下降37.2%、环比增长25.7%；土地成交建面603.08万平方米，同比下降32.4%、环比下降31.3%；平均溢价率回落至7.68%，较7月下降7.25个百分点，但较上年同期仍高出1.51个百分点。北京、上海等重点城市高总价地块悉数成交，核心优质资产对资金的吸引力依旧强劲。

核心要点

供求：供需两端表现分化，供应建面环比回升25.7%但同比大降37.2%，成交建面环比降31.3%、同比降32.4%，土地成交在7月缩量后再度下探。供地结构上，重庆、漳州等城市放量居前，北京、上海等核心城市优质地块占比维持高位，三四线城市供地积极性仍偏弱。

热度：平均溢价率回落至7.68%，较7月下降7.25个百分点，但较上年同期仍高出1.51个百分点，市场热度中枢已较上半年明显下移。流拍率回升至3.77%，较7月上升1.82个百分点，但仍处于相对低位，房企拿地渐趋审慎；北京、上海核心地块仍能实现一定溢价，超高溢价成交基本消失。

区域：城市表现持续分化，北京以246.97亿元领跑全国成交总价，上海以246.61亿元紧随其后、两者几乎持平；二线城市中成都、东莞、武汉等保持活跃。从总价、单价、溢价率三榜来看，上海、北京占据总价与单价前列，武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地稀缺跻身溢价率榜，核心城市土地价值“强者恒强”格局持续。

成交走弱不改结构热度，核心城市仍是资金主战场

8月土地市场数据传递出三个核心信号：一是市场热度中枢下移，平均溢价率降至7.68%的个位数区间，房企出价趋向谨慎，超高溢价成交基本消失；二是供地节奏的月度波动属于正常现象，8月供应建面环比回升更多是前期缩量后的节奏调整，而成交端则在7月基础上进一步走弱；三是市场结构性分化的特征进一步强化，高总价、高单价地块集中于北京、上海等一线及强二线城市，三四线城市土地市场热度相对较低。

从驱动逻辑来看，当前市场的核心支撑仍然是供给端“提质缩量”策略的有效贯彻。核心城市持续推出配套成熟、去化确定性强的优质地块，有效降低了房企的拿地风险预期。同时，头部房企尤其是国央企在核心城市的补库存需求持续释放，进一步印证了头部资金向核心资产集中的趋势，而中小民营房企参与度有限。

展望后市，8月28日中央层面发布一系列新政，包括：销售端推行现房销售、预售封顶及资金全额监管等；信贷端个贷期限延至40年、“交房再还贷”等；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”等，对房企拿地影响将呈现显著的结构性分化特征：央国企凭借融资便利与资金优势，在核心城市优质地块的争夺中优势将进一步扩大；中小民企受制于销售回款放缓与融资渠道收窄，拿地参与度预计维持低位。

供应环比回升、成交总量下探，核心城市价值凸显

土地供应方面，2026年8月，重点50城土地供应规模在7月阶段性缩量后环比回升，但同比仍显著下滑。单月供应地块106宗，总供应土地建面约1230.73万平方米，同比下降37.2%、环比增长25.7%。其中：

一线城市中，上海供应建面约59.93万平方米，居一线城市首位；北京供应建面约32.94万平方米，广州约6.78万平方米，深圳供应建面约2.60万平方米，一线城市整体供地节奏放缓。

二线城市中，重庆供应规模居全国首位，供应建面约166.38万平方米；济南、武汉、合肥供应建面也分别达到84.61万平方米、66.76万平方米、66.33万平方米，居二线城市前列；成都、沈阳、郑州、常州等城市供应体量亦较为突出，供地结构仍以高能级城市为主导。

三四线城市中，漳州供应约163.01万平方米，居三四线首位；南通、扬州、景德镇、淮南、徐州、温州等城市供应规模亦较为突出，但多数三四线城市供地规模处于低位或零供应状态，城市间分化明显。

图1 2025年8月—2026年8月重点50 城涉宅用地月度供应情况

成交方面，2026年8月，重点50城土地成交规模显著回落。成交总建面约603.08万平方米，同比下降32.4%、环比下降31.3%；成交总价约750.61亿元，同比增长28.8%、环比下降23.8%；成交均价约12446元/平方米，同比增长90.4%、环比增长10.9%。成交均价环比小幅回升、同比大幅上升，主要受城市间成交结构差异及核心城市高价值地块占比提升影响——当月北京、上海等核心城市高总价地块成交对整体均价形成支撑，其中上海真如之心单宗地块收金约150.2亿元。

图2 2025年8月—2026年8月重点50城涉宅用地月度成交情况

从城市表现看，成交建面方面，上海以69.68万平方米位居首位，镇江、重庆、南通、北京分列第二至第五位，成都、南宁、温州、南京成交建面亦居前列，三四线城市中，镇江、南通、徐州成交放量明显。成交总价方面，北京凭借多宗核心地块成交，以约246.97亿元的总成交价居首，上海以246.61亿元紧随其后、两者几近持平，成都、东莞、南通分列其后，核心城市集聚效应显著。成交均价方面，北京以约51220元/平方米居首，上海以35391元/平方米位列第二，东莞、天津、成都位居前五，核心城市优质地块价值持续凸显。

表1 2026年8月重点50城涉宅用地成交建面、成交总价、成交均价TOP10

溢价率降至个位数区间，流拍率小幅回升

2026年8月，50城土地平均溢价率为7.68%，较7月的14.93%回落7.25个百分点，较2025年8月的6.17%仍高出1.51个百分点。核心城市优质地块仍能实现一定溢价成交，但高溢价地块数量进一步减少，市场出价更趋谨慎。

从具体地块看，8月溢价率最高的地块来自武汉东湖新技术开发区P（2026）063号地块，溢价率达48.92%；南宁西乡塘区GC2026-033地块溢价率为41.84%，南昌高新区DAGJ2026008地块溢价率为40.05%，大连甘井子区两宗地块溢价率分别达36.62%和33.70%。与7月相比，8月超高溢价（溢价率超过50%）地块基本消失，市场热度进一步向理性区间回归。

整体来看，8月溢价率水平延续回落态势，平均溢价率降至个位数区间，但核心城市优质地块仍能保持一定溢价水平，表明房企对确定性强的优质资产的争夺意愿仍存，但出价更趋谨慎，市场热度中枢较上半年下移。

图3 2025年8月—2026年8月重点50城涉宅用地成交平均溢价率月度走势

8月土地流拍率为3.77%，较7月的1.95%有所回升，但仍处于房地产深度调整以来的相对低位；较上年同期的5.42%下降1.65个百分点。流拍地块主要集中在三四线城市，核心城市优质地块基本全部顺利成交，市场分化格局延续。

图4 2025年8月—2026年8月重点50城涉宅用地流拍率月度走势

上海、北京分别领跑总价榜、单价榜，武汉、南宁跻身溢价率前列

从总价、单价、溢价率三个维度综合来看，8月土地市场的热度高度集中于北京、上海等核心城市。其中，一线城市中北京、上海表现突出；二线城市中成都、东莞、武汉等亦有优质地块入围。

总价TOP10方面，上海普陀区真如之心地块（W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块）由中海以150.19亿元底价竞得，综合楼面价约37835元/平方米（住宅部分约6.8万元/平方米），居总价榜首；北京海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目以97.61亿元位列第二；北京朝阳区南磨房乡广渠路地块以83.99亿元位列第三；上海虹口区北外滩地区地块以38.45亿元位列第四。TOP10中北京占4宗、上海占4宗、成都、南京各占1宗，一线城市占据绝对主导。

单价TOP10方面，北京朝阳区南磨房乡广渠路地块以81407元/平方米的楼面价登顶，北京海淀区四季青镇地块以68444元/平方米位列第二，上海浦东新区C-02E-01地块以48114元/平方米位列第三；上海普陀区真如之心地块以37835元/平方米的成交楼面价位列第六。单价前十地块中北京占5宗、上海占5宗，一线城市高端地块价值持续被市场认可。

溢价率TOP10方面，武汉东湖新技术开发区P（2026）063号地块以48.92%居首，南宁西乡塘区GC2026-033地块以41.84%位列第二，南昌高新区DAGJ2026008地块以40.05%位列第三；大连两宗地块分列第四、第五。8月溢价率榜单城市分布更为分散，武汉、南宁、南昌、大连等城市因区域供地稀缺出现高溢价，但整体溢价水平较7月明显回落。

综合来看，8月土地市场的关键词是“回落与分化”——北京、上海在总价和单价榜上表现突出；武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地短缺出现个别高溢价地块，但不改变整体市场热度回落、结构分化的特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度仍受供地节奏与房企资金面影响呈现明显的月度波动。

表2 2026年8月重点50城涉宅用地成交总价TOP10

表3 2026年8月重点50城涉宅用地成交单价TOP10

表4 2026年8月重点50城涉宅用地成交溢价率TOP10