消失的“刚需”，谁会是下一个出局的房企？

来源：市场资讯

（来源：地产高富帅 地产一品塘）

大家好，我是地产高富帅。

8.28楼市突发新政，牵动每一个地产人的心。楼市预售制调整与最新房贷策略两大王炸同时出炉，给房地产行业带来翻天覆地的变化。

本次新政一出，等于是直接颠覆了房地产行业开发的生产全链条。

我们熟悉了几十年的“拿地—建设—销售—交付”四大开发模块，彻底变天。

这种从底层逻辑重塑的行业变革，在任何一个行业都极为罕见。对于中国几十年发展史上最大的一个核心产业而言，或许是一个重大的历史时刻。

城镇化红利曾为房地产带来巨大增量，但也积累了大量行业潜规则与风险。本次变革，为房地产行业走向健康可持续提供了深度背书。

接下来的一周，恐怕是各大房企高管闭门思考的一周。如何应对突如其来的政策，如何对新拿地项目做前期定位，如何对现阶段库存项目做分拆？

无论如何，曾经盛行多年的高周转运营策略已经彻底退场，房地产行业真正磨炼内功的时刻才刚刚开始。

刚需时代消失

本次新政发布以来，给到小编最大的震撼，不在于预售制的彻底颠覆，也不在于房企运营策略的优化，其「最大的变化」在于刚需市场的彻底消失。

首先回顾过去几十年的行业特性，融资门槛放宽的年代，市场红利的房地产行业底层仍然是金融属性，刚需产品符合这一时代的基本面。

在这个时代，多数房企对刚需产品是情有独钟的。从产品特点来看就是"短平快"，开发建设过程完全可以执行一套标准化流程，无论从户型设计到营销套路都可简单复制。

彼时市场处于快速上行周期，购房者多数对房子的品质要求不算高，特别是首次置业群体占比高，因此在交付板块仍可实施标准化。

因此，早期开发商整套的流程走下来， 其实难度最大的不是在建设与销售端口，这一时期谁能借到钱才是核心竞争力，因为有了资金就可以马上滚动开发，迅速形成规模效应。

有了规模效应，就预示着有更大的融资权益，可以看到，在整个房地产开发链条上，关于如何开发好产品、如何服务高净值客户这两个方面，并没有留下过多色彩。

这一时期，“产品标准化、集团管控体系化”，此类战略语句被多次提及，相反，如何提升产品力、客户画像、高端定制服务等，却很少被真正重视。

因此，在高周转时代，所谓的高品质豪宅是屈指可数的，对应的都是雷同的批量建造，中国房地产真正的红利时代。

随着这一波新政出炉，刚需时代或许真的要说再见了。

首先，从拿地端口开始说起，现在各大城市供地都出现了围绕主城区低密度地块展开，控制了容积率，加大了高端配套等附加条件，符合拿地条件的房企本身就屈指可数。

其次，金融政策层面已给拿地房企设置了超高门槛，拿地成功的房企对地块的研判首先就已经过滤掉了纯刚需属性，为了覆盖高溢价拿地成本，势必要提升未来的项目销售价格。

可以说，未来一手新房，从土地端口就已经对早期刚需产品说“不”，房企过去总部那套极致标准化体系已经彻底失效，必须“一城一策”，走非标化开发路线。

严格来说，早期很多房企所谓的标准化体系，就是纯针对高周转拿地策略为主，现阶段的拿地策略，已经是高度客户思维下的定制化逻辑。

在近三年，特别是在一二线核心城市，入市的很多价格看起来很刚需的项目，其实早就不是我们前几年的观感了，也就是说真正的刚需时代早就过去。

谁能想到，现阶段很多大城市总价300万以内的项目，都已经出现了"超强底盘、立体景观、超千平米的会所"，甚至产品已经卷到了定制精装设计层面。

以上种种配置已经是很多超级豪宅的配置，特别是在上海，杭州，南京，深圳等产品标准较高的城市，价格早已不是评判产品体系的门槛。

这种现象更深层次的意义在于：房企现在无论是针对什么类型地块，都必须在产品创新迭代与品质服务方面下足功夫，而不是简单从总价去判断操盘思路。

未来的新房市场，开发商的整体开发思路务必要全面颠覆过往经验，可以说，越依赖之前的经验，死得越快--整体客群画像早已经迭代了多次。

行业已逐步进入新房市场与二手房存量市场并行的阶段，新房市场已经没有了刚需豪宅的绝对界限，只有客户需求的不同。

新房市场玩家也迎来了历史性割裂，从早期各种房企百花齐放，进阶到极少数核心玩家主导。

未来新房大概率就是一个板块的精品小盘，是房企发挥内功的真正试验田。单盘主义，从此从集团战略规划真正落到项目端口的实战训练。

对于房企产品营造能力、资金的可持续性、客服的综合服务能力，都有了更高的要求。

金融属性失效：谁是下一个出局者？

当房地产回归消费品属性那一刻，高周转运营模式就已经留在历史舞台。房企开发能力，才是衡量实力差距的关键。规模论的时代一去不复返。

这次新出台的现房制，更是直接让习惯性高周转打法的房企上了一道"紧箍咒"，也是对新房市场再下一道猛药。

我们较为熟知的预售制其实源于香港，“卖楼花”也是最早源于香港，也是早期房地产启蒙阶段的一种开发模式。

“卖楼花”最早上世纪90年代引入内地时，正赶上城镇化提速、住房缺口大，预售制确实发挥过作用。

它让开发商能更快回款、快速拿地、加速开工，也让大量家庭更早买到房子。

但这套机制有一个前提行业持续上行、资金链稳定、项目能顺利兑现。

三部门联合发文后，延续了三十多年的“先收钱、后建房”逻辑，开始被系统性调整。

很多人第一反应是救市或托价，但这次真正被改写的，是购房款如何流转、风险由谁承担。

过去一些烂尾、延期交付、交房减配的纠纷，本质上都绕不开这一点：买房人不仅是消费者，某种程度上也成了开发链条里的融资方。

本次新政最明显的就是把系统性风险已经从消费者身上彻底转移，这意味着，预售制过去最核心的融资功能，被明显削弱了。

购买者有了更好的保障，享受到了消费品最实在的所见即所得，信贷环境也得到了有力稳定。

这么一来，压力就直接给到了现阶段的一众开发商，行业投资模型与财务运营逻辑迎来了彻底变更。

据克而瑞研究中心测算，在新制度下，开发商在一个10万㎡典型项目中的自有资金峰值将从旧预售模式下的7.1亿元飙升至18.5亿元，增长约2.6倍，开发商需要自己垫资到竣工前夜。

同时，股东IRR（内部收益率）则从27.2%骤降至8%-9%。这意味着，快周转模式下的高回报神话被终结。

也就意味着，早期开发商财务“三部曲”：拿地杠杆、销售杠杆、集团资本运作三大策略集体失效。

购房人的钱退出了开发融资链条，银行和资本市场的资金顶了上来。住房金融正从“生产者融资制度”转向“消费者保护制度”。

也就预示着，现阶段开发商变成了单纯的生产者。房地产会更像一个拼产品、拼管理、拼兑现能力的行业，而不是单纯比谁转得快。

在现阶段房企阵营中，基本上很多房企仍然延续早期的高周转策略，拿符合新规的小地块，3-6个月就把示范区做出来，马上就可以拿到预售许可，一年内完成现金流回正。

这种项目在很多二三线城市的市区较为常见，由于很少被大型开发商关注，也成为了很多小微民营房企最中意的投资标的。

既控制了总价，又有一定现金流的保障，不过随着新政的实施，这部分项目的风险也开始加剧，现现房销售对中小开发商而言，可能构成致命打击。

在近三年，行业出现了一家民营房企-四川邦泰，几乎每年拿地金额都可以冲进行业榜单前列，可以说是行业的超级黑马。

从云贵川再到中西部，几乎很多省会城市都能看到邦泰拿地身影，无一例外都是短平快项目，其运营内核仍然还是早期的高周转+极致成本管控。

7月，邦泰的拿地节奏堪称“疯狂”，短短13天内，在全国4省5城接连出手6宗地，彻底炸响地产圈。

从今年邦泰的拿地节奏来看，很明显更偏向了主城区低密地块，成都国宾1.5容积率、延安1.8容积率等低密地块，也说明邦泰也开始关注改善项目。

回过头来，一向善于在三四线城市捡漏的四川邦泰，突然换赛道瞄准二线省会城市主城改善，这更像是这一轮市场变化下的紧急投票。

但是问题来了，二线主城区改善已经聚集不少玩家，全国化的头部央企与深耕本土的强势国企，加上区域型产品型中小民企，竞争形势不容小觑。

如果邦泰还是依靠早期的极致周转体系，资金的压力实在太大，况且邦泰既没金融系统内部支持，更缺乏其他民营深厚的实业内核。

更何况，近两年邦泰在交付端更尚未成体系，特别是在很多二线城市，都没有真正站得住市场口碑的项目。

预售制的优化，给了强产品与强交付力的房企更多机会，也很容易让走老路的房企直接进了ICU。

总结：

当潮水退去，裸泳者出局，剩下的人必须学会在低杠杆、长周期、强监管的水域里游泳。

这是一场残酷的成人礼，也是一个行业走向健康的必经之路。

房地产的黄金时代结束了，但属于好房子的时代，才刚刚开始。

房地产终于回归制造业的本质：先有生产能力，再有销售资格；先有交付信用，再有规模扩张。

今天就聊到这里，对房地产行业变天有何分享的，你认为这轮新政之后，最先出局的会是哪类房企？欢迎留言聊聊。

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