青年观察｜城市更新里安居梦如何照进现实，上海老旧小区改造上演“青春破题记”

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

城市之美，美在人民；城市之兴，贵在更新。随着上海的旧房改造如火如荼地推进，城市更新正加速迈向纵深，它是现代化建设的重要支柱，一头连着宏大的发展品质，一头系着平凡的烟火日常。

然而，老旧小区改造绝非易事。在这场如火如荼的城市更新大潮中，青年突击队成为了最活跃的生力军，他们将创新智慧融入更新改造：有的用模块“拼”出高楼新家，有的在马路与住宅的夹缝中破解建造难题，也有的顾老适青，建造多元需求下的精品样本。这群年轻的建设者，为城市更新写下鲜明的青春注脚，将千家万户的安居期盼，化为触手可及的幸福实感。

【 案例一 】

红砖老楼房龄半百？

2995个模块“智能建造”，居民一年回新家

改造类型：老旧住房原拆原建

青年团队：徐汇区重大工程青年突击队

平均年龄：35岁

走入徐汇区田林路65弄，一栋栋整齐漂亮的单元楼迎面而来。居民们正满怀喜悦，登记领取新家钥匙，以“新住客”的身份重回焕然一新的“老家”。曾经的红砖老楼一梯七户，三四户人家挤进一间狭窄的厨卫。而今，新落成的住房户均统一拓宽了约10平方米，独立厨卫的居住梦想成真。而一项建筑领域的全新科技——智能建造MIC技术，是此次再造的关键词。田林路65弄，是上海市首个混凝土模块化建筑项目，也是全国规模最大采用模块化建造方式的城市更新项目。

要新科技，也需要有人味

站在崭新的房子里，谈及昔日的田林路65弄，出生于1994年的徐汇区重大工程青年突击队成员施佳宇仍记忆犹新。改造前，拥挤的共用厨房里，天花板上满是油污，时间摧残下，房屋漏水、墙体开裂、管线裸露老化等问题层出不穷。

这座始建于上世纪50年代的小区，拆除重建已是迫在眉睫。但改造涉及建筑面积约7.9万平方米，工程量巨大。重建期间，1044户居民需暂别家园，异地过渡，加之田林路地处徐汇区高密度核心地段，施工要最大限度减少对周边居民的干扰。“田林路的城市更新，既要追求速度，更要传递温度。”施佳宇感慨难度。

破解这一难题，年轻的团队瞄准了智能建造MIC技术这项新科技。据中国建筑国际集团中建海龙驻场设计师、95后青年宋佳清介绍，9栋住宅楼被科学拆解为2995个混凝土模块。房屋先在工厂自动化流水线上标准化生产，待内部结构装修、水电管线铺设一应俱全，再运输到现场拼装，高楼“搭积木”般，层层拔地而起。“原本预计需要三年的工期，压缩到了一年左右。”宋佳清说。工期缩短，意味着居民可以更早回迁，给周边带来的影响也大大减小。

不过，像“搭积木”一样造房子，毕竟是件新鲜事，不少居民，特别是老人家心中犯起嘀咕：这样拼接的房子会不会漏水？安全性到底过不过关？于是团队走进居民共建会，在田林路设置展区，让居民直观了解模块技术，以及房屋在结构安全、隔声和节能等方面的性能。一场场沟通，居民的疑虑化为对技术的认可。

不止高科技，解决居民的急难愁盼，让项目有了温馨的“人味儿”。施佳宇印象最深的，是一个关于晾衣杆的小故事：“最初内部装修不含晾衣架的内容，传统的室外晾衣方式有高坠隐患，还会破坏外立面保温板，增加墙体渗水风险。但居民有需求，项目组及时调整了方案，增加了阳台升降晾衣架，能晾晒、安装方式统一，保证房屋安全。”

智慧续航，青年管家妙招

随着钥匙的正式交付，青年突击队的使命也从“造好房”变为“管好家”。早在春节前，团队就围绕社区共建与居民代表围坐交流，从小至晒衣规范、楼道杂物清退等细节切入，一点一滴与居民沟通共识。

科技也从施工现场延伸进社区管理。“我们通过200多个摄像头，配合后台智能AI算法，识别乱挤乱扔、非机动车和机动车乱停乱放现象。”施佳宇介绍“智慧物业”。近千平方米的党群服务中心设置物业服务空间，平日也向居民开放，可商议会议、休憩，成为集多功能于一体的新空间。

居民回迁那天，青年们还准备了一份小小“归家礼”。房屋使用说明书、电器保修卡、服务联系卡……这些材料通常装进普通牛皮纸袋，居民们收到的，却是专门设计的帆布袋。袋子上印着田林路65弄的独特元素，里面还有自制冰箱贴。而这也是突击队的想法。“阿姨们平时买菜也能用，既方便，又有辨识度。我们青年聚在一起，就会自然地想到做这些东西。”施佳宇自豪地说。

【 案例二 】

老宅“前后夹击”、高压线压顶，

夹缝中施工也能从“蜗居”到“优居”

改造类型：旧住房成套改造

青年团队：卫百辛城市更新青年突击队

平均年龄：35岁

毗邻街道的控江路501至515号，棕红立面，明净窗户倒映出蓝天。很难想象，仅在一年之前，这座如今承载着160户居民安居梦的小区，还是一座仅有5层、破损严重的装配式危房。神奇的是，经历改造，房屋既未“增高”，也未“变宽”，户均使用面积却实实在在地多出约8平方米。这座始建于上世纪60年代的内江大板房，在青年突击队的打造下，真正实现了由“蜗居”向“优居”的蜕变。

窄空间里的高效率

接手“内江大板房”旧住房成套改造项目时，卫百辛城市更新青年突击队成员、项目负责人贾延臣看到的，是建筑老化严重的高密度旧住房。墙面装修涂料脱落，承重结构开裂，墙根部位渗水。更棘手的是控江路501至515号的施工环境：一排靠马路的住房，北面紧邻市政街道，南面则靠其他小区住宅，头顶还有高压线，可以说是被前后夹击。“房子既不能长高，也不能‘长胖’。空间极其有限。”贾延臣感叹。

面对有限空间，青年突击队选择从施工方式上寻找突破，采用施工模拟的办法，即先在平台上确定好施工方案，再严格按照标准，进行“异地加工”，比如现场的钢筋，都是在加工好之后，运到现场来，从而保证精确程度。

施工地段狭小，没有足够的地块堆放材料，“错峰作业”便成解决妙方，贾延臣举例：“这栋楼得钢筋绑扎施工，那栋楼得浇筑混凝土，施工现场却只有中间场地，我们会严格排布相应的时间，避免不同工种撞上。”效率于是迅速提高，材料堆场周转率提升至98%，日均施工效率提升40%。

左邻右舍与内江一村仅一墙之隔，为减少改造期间对居民的影响，突击队以三维可视化的动态监管来管控工地，还创建“三时三色”沟通机制，红色预警时段开居民见面会、黄色关注时段开居委会周例会、绿色平稳时段公示工程日志。

藏在走廊的品质细节

“内江大板房”内里变化也翻天覆地。青年突击队采用结构性修缮方式，在有限空间里重新规划居住功能，真正实现“螺蛳壳里做道场”。“改造之后，每个单元配备一个消防楼梯和一部电梯，户均使用面积增加约8平方米，建筑面积增加了13个平方左右。”贾延臣走在长廊里，比画它的宽度。为了让出空间，加装电梯，团队进行探索实践，创造性地将两个单元合并，一举解决了86.67%老年居民和17.50%残疾人的出行难题。

如今楼内的公共走廊宽敞明亮，原木色铝方通吊顶从头顶延伸，脚下则铺着仿大理石哑光瓷砖。由于大板房南侧为住宅、北侧为走廊，采光存在先天不足，老年居民较多，突击队特意选择了更温暖明亮的色调，并在入户门、门牌等细节上参照商品住宅的设计标准，提升居住空间的美感和质感。

从结构安全到居住品质，青年突击队希望做的，不只是让居民“搬回来”，更要让他们“住得好”。贾延臣笑着回忆，交房那天，现场居民欢呼雀跃，甚至可以说是“锣鼓喧天”：“作为青年突击队的一员，我很幸运能用自己的汗水、知识为城市更新尽一份绵薄之力。”

【 案例三 】

适老顾青双管齐下，小空间精算细改

老小区从“将就”变“讲究”

改造类型：老旧小区精品建设

青年团队：长宁区房管局房屋修缮更新青年突击队

平均年龄：30岁

一片老房子，修出新味道。走进长宁区新泾八村，曾经斑驳的住宅外立面如今换上整洁明亮的新装。这个建成约30年的小区，承载862户、2000余名居民的生活记忆，在如今精细化更新下，焕发新的活力。面对建筑老化、公共空间不足、人口老龄化程度较高等多个问题，青年突击队没有简单“翻新”，而是在有限的社区空间里寻找平衡，回应居民多元需求，推动老旧小区向“精品小区”蝶变。

多元需求，找出最优解

作为长宁区2025年精品小区改造名单中的最后一批项目，新泾八村于2025年早早启动修缮更新方案编制。改造前，突击队关注到一个特殊的数据：小区60岁以上老年居民占比超过40%。这意味着，改造既要满足老年居民的种种需求，也不能忽视年轻家庭的生活习惯。但不同群体之间，需求并不总是一致。长宁区房管局房屋修缮更新青年突击队李振宇拿出最典型的一个案例来讲：“比如老年居民喜欢早起活动，青年居民却希望周末的早上有更安静的环境。”

需求间相互“打架”，真的能一并满足吗？团队却认为，并不是非此即彼。就声音环境，他们深入小区，经过多次现场勘查，团队发现：这一症结，是因原有的活动区域与居民楼距离过近。于是项目团队对此针对性调整，以铺设静音地坪、打造绿植隔音围挡等方式，隔断声音向楼栋扩散。“这样既满足了老年人的健身社交需求，又最大程度减少了对其他居民的打扰。”李振宇说。

类似的精细平衡，也贯穿于电梯加装全过程。新泾八村共有住宅楼26幢，其中具备加梯条件的楼道有21个。早在2018年，小区便开始探索加装电梯，推进时却意见不一：有人担心电梯影响采光通风，有人关心电梯品牌选择，也有人对费用分摊、后期维护存在疑虑。

“统一加装公司、施工设计、加梯位置、电梯品牌、收费标准、建后管理。”李振宇将团队坚持的“六个统一”原则算了个清楚。为打消居民疑虑，他们还邀请专业电梯加装咨询公司走进社区开展专场宣讲，逐一解答施工、费用和运维等问题。如今，19台加装电梯在小区里每日运转，承载着居民的“上上下下”。

小小空间，造品质生活

新泾八村总建筑面积约2.6万平方米，社区空间不算宽裕。随着时间的推移，停车位不足、公共活动空间有限等老旧小区常见问题逐渐显现。青年突击队与设计团队反复走访、梳理社区资源，在细节中寻找改造空间。

以停车位微改造为例，就是在不减少原有绿化面积的前提下，拓增车位。倾听需求，队员们把设计师请到了居民座谈会现场，几套方案摊开在桌面上，居民共同拍板。考虑到小区老年居民较多，团队还商议在台阶边缘增设黄色警示线，降低老人踩空、摔倒的风险。

除了看得见的变化，埋藏在管线中的雨污混接等细节，也是改造重点。最初，团队设想新建雨水管网实现彻底分流，可一摸排，发现不少居民会把洗衣机搁在阳台，洗衣废水顺着阳台落水管，悄悄混入雨水系统。“我们选择在屋面新设雨水立管，将原有管道调整接入污水系统。这样既避免了大规模改动居民室内管线，也能够解决洗衣废水进入雨水管网的问题。”李振宇介绍。

如今新泾八村的楼宇涂装一新，但李振宇觉得，他和突击队的工作还远没有画上句点：“持续找到老旧小区改造的动态平衡点，把老小区打造成好小区，我们将持续贡献属于年轻一代的智慧与力量。”眼下，新泾八村外立面等主体工程已基本完工，零星收尾工作正紧锣密鼓推进，预计2026年10月前后，这个焕新后的家园将迎来全面竣工。

链接 更新老小区，“焕”出新生活

在上海，城市更新正于一个个社区深处扎根。微小却深刻的变化，令住宅老旧容颜悄然焕新。一组数据勾勒出渐进变化的新图景：截至今年6月底，老旧小区改造完成486.7万平方米，完成全年计划的61%。旧住房成套改造落定15.01万平方米，达成全年目标的75%，惠及3733户居民。城中村改造累计动迁5226户，电梯更新达1.67万台，近三年累计2.4万台，托举起78.9万户人家的日常起居。最年轻的针脚，织就着向新的每一天，也生出旧巷深处新生的烟火气。