征收正式开户！武汉丹水滨江城市更新来了，200亿数智长江落地！

编者按：说起江岸丹水池，很多老武汉人都有印象，这里曾经是汉口重要的内河码头，仓储、批发市场扎堆，见证过汉口商贸发展的过往。但随着城市不断向前发展，大片老旧仓库、老旧居民楼聚集，基础设施老化，这片滨江宝地的潜力一直没有充分释放。最近丹水滨江片城市更新迎来关键节点，征收专户正式开户，意味着项目从前期摸排、控规调整，正式迈入房屋征收实质性实施阶段。依托地铁12号线丹水池车辆段地下建设、地上复合开发的TOD模式，总投资约200亿元的“数智长江”产业项目落位，住宅、学校、综合医院、公园绿地、复合养老院全部规划到位。今天我结合控规公示、征收公开信息，聊聊这片3.44平方公里滨江片区，会发生怎样脱胎换骨的改变。

一、征收专户开户，丹水滨江更新迈出实质性一步

很多朋友一直在关注丹水滨江的进展，这次征收专户完成开户，是国有土地上房屋征收流程里面非常关键的一步。在我看来，这代表整个片区的旧改工作，不再停留在图纸、征求意见阶段，正式进入落地执行的通道。

片区对应的是主城区A020103管理单元，也就是地铁12号线丹水池车辆段所在的核心区域。四至范围很清晰：东至京广高铁走廊，西至解放大道，南至汉堤路，北至新湖街，整体规划面积达到3.44平方公里。

走进这片片区，能够看到这里的构成十分复杂，老旧居民社区、单位宿舍、仓储厂房、专业批发市场交错分布。大量房屋建成年代久远，管线、道路等基础设施老化，不管是居住环境，还是城市界面，和一江之隔的对岸，以及南边二七滨江片区，存在比较明显的差距，当地居民改造的呼声一直很高。

前期丹水池街道、江岸区城市更新局已经做了大量铺垫工作，多轮入户调查，摸排房屋权属，收集群众意见，政策宣讲、现场咨询接待也在常态化开展，把前期的基础工作做扎实。

专户开立完成之后，接下来整套流程就会依次铺开：选定房地产评估机构，开展入户实地评估，核验房屋权属资料，公示征收补偿方案，再推进居民协议签约。

这里我要特别提醒一句，征收有两套主流安置方式，货币补偿以及产权调换，完全按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行。

货币补偿，由第三方评估机构给出房屋价值，同时包含装修、搬迁补助、临时安置、附属设施等补偿，全部资金专户存储，专款专用。

产权调换遵循“先签约、先选房”，有就近安置、异地安置两类房源，具体的房源清单、选房规则，以后续官方发布为准。

住宅、公有住房、商铺厂房仓库，会对应不一样的补偿细则，停产停业损失、搬迁费、过渡安置费，全部严格按照武汉市统一政策标准执行。

网上流传的各类小道消息很多，大家千万不要轻信，所有补偿细则、奖励政策、安置房源，一切以江岸区住更局发布的征收决定、正式补偿方案公告为准。

二、用地大重构，告别仓储批发市场，转向职住一体滨江新区

这次配套征收同步完成的，还有大规模控制性详细规划修改，整片区域的用地格局几乎重新洗牌，变化幅度非常大。

原有的一类物流仓储用地、部分零售商业用地、旧的商务科研用地、防护绿地被大幅度调减。过去这里是汉口城北重要的仓储集散地带，大量仓库扎堆，物流货车往来频繁，这是时代留下的印记，但已经跟不上现在江岸滨江的发展定位。

增加的用地类型看点十足：城镇住宅用地、中小学用地、医院用地、大面积公园绿地、商业服务业用地、产业科研混合用地、公共交通场站、供水配套用地全部补齐；同时规划1处复合式养老院，2处公共社会停车场，落实综合管廊控制线以及预控道路红线。

简单来讲，就是这片土地不再以物流仓储、批发市场作为主导功能。未来这里是产业、居住、民生配套三者并重的复合型滨江新区。

而这一切规划的底层核心载体，就是武汉地铁12号线丹水池车辆段。12号线作为武汉首条地铁环线，配置“一段两场”，丹水池车辆段就是江北最重要的地铁基地。它采用地下建设车辆检修基地，地上做综合开发的模式，也是华中地区比较有代表性的地铁上盖TOD项目。

地下保障地铁环线的运维检修，地面之上不再单纯做停车场，而是把产业、住宅、学校、医院、公园、养老空间叠加布局，把地铁基础设施的土地价值充分挖掘出来。我认为，车辆段上盖开发，最大的难点就在于地下轨道交通运行和地上城市生活如何兼容，这次控规调整，把各类民生配套同步落实，就是要避免出现“只有产业，缺少生活”的TOD通病。

三、200亿数智长江，打造长江北岸数智创新走廊关键节点

整个片区产业的核心，就是总投资约200亿元的“数智长江”创新基地，落地丹水滨江数智产业公园，形成约50万平方米高品质产业发展空间。

产业赛道方向定位很清晰，重点布局数字科创总部、数智传感研发、算力中试平台、企业孵化基地以及完整的产业配套服务，培育发展新质生产力。它和南边已经成型的二七滨江商务区，会形成错位互补的关系。

二七滨江以高端商务、金融总部为主，而丹水滨江更多偏向科创研发、数字产业孵化。一个侧重成熟总部金融，一个侧重科创孵化与技术转化，二者串联起来，共同组成长江北岸数智创新走廊。这样的布局，我觉得非常有巧思，避免片区之间同质化竞争，形成产业接力的效果。

不只是单纯建设写字楼，项目规划里面包含算力中试平台，对于科创企业来说，中试环节是实验室成果走向产业化的关键门槛。把中试载体直接布局在片区，能够实实在在降低科创企业落地的成本，不只是盖房子招企业过来，而是搭建完整产业生态。

当然片区也充分考虑职住平衡，大规模城镇住宅同步规划落地。上班的科创人才，就近就可以安家，不用远距离跨区通勤。不再是白天人山人海，晚上人去楼空的产业园区，真正实现工作、居住就近平衡。

四、全套民生配套拉满，在家门口搞定就学就医养老休闲

翻看控规文本，最让我印象深刻的，就是这里民生配套的完整度非常高，教育、医疗、养老、生态公园、市政设施几乎全部配齐。

教育层面规划有中小学用地，未来片区会落地公办学校，周边居住的孩子，可以就近入学，不用长途奔波。

医疗板块规划专门的医院用地，补齐江岸北部滨江片区医疗资源短板，周边居民看病就医，在家门口就能够得到保障。

养老方面规划复合建设养老院，面向片区老年群体，提供养老照料服务，适配城市老龄化的现实需求。

生态休闲上，新增成片公园绿地，结合长江岸线资源打造滨江开放生态空间。片区本身拥有老码头、老仓储的工业记忆，更新不会简单全部推倒抹平，会保留一部分工业文脉，把工业遗存和滨江公园结合起来，既有现代化新城，也留住丹水池的城市记忆。

市政短板同样在补齐，新增社会停车场，解决老片区停车难的老问题；建设综合管廊，供水场站同步落地，城市地下基础设施一次性升级到位，预控多条规划道路，打通片区内部的交通微循环。

可以想象，未来居住在这里，孩子上学、家人看病、老人养老、周末散步逛公园，都可以就近解决，形成一站式的生活场景。

五、丹水滨江更新，对于汉口滨江向北拓展意味着什么

很多人看这个项目，目光只聚焦在拆迁、建新房上面。但在我看来，丹水滨江片城市更新，它的意义远远不止改造一片老城区。

第一，打通汉口滨江向北延伸的关键断点。

二七滨江发展多年，已经形成成熟的滨江城市界面，但是向北走到丹水池，大片仓储老旧建筑，成为滨江城市界面的断点。丹水滨江更新完成之后，二七滨江的城市发展势能可以继续向北传导，把长江左岸江岸段的滨江界面完整打通，江岸滨江的发展空间得到进一步拓展。

第二，探索大型地铁车辆段上盖综合开发的武汉样本。

地铁车辆段，需要占用规模很大的土地，过去很多时候只单纯服务轨道交通运维，土地价值没有释放。丹水池车辆段地下做地铁基地，地上叠加产业、居住、学校医院公园养老多重功能，把一块土地的价值最大化。这种模式，能够给武汉后续其他地铁车辆段、停车场上盖项目，提供可参考的实践经验。

第三，实现老工业码头片区的转型重生。

丹水池曾经是汉口重要的内河码头，仓储物流是这片土地过去的标签。随着时代变迁，传统物流仓储功能已经不再适配主城滨江定位。这次城市更新，不是简单大拆大建，兼顾工业文脉保护，实现从传统仓储物流片区，向数字科创、职住平衡的滨江新区转型，完成片区功能迭代升级。

第四，产业和民生同步落地，避免城市更新“重地产轻配套”。

现实当中不少城市更新项目，优先开发住宅，教育医疗公园养老配套滞后落地。丹水滨江在控规调整阶段，就把学校、医院、养老院、公园绿地全部明确写入规划，产业空间、居住空间、民生配套同步布局。我认为，这一点恰恰是城市更新很重要的内核，城市更新最终目的，是让生活在这里的老百姓过得更好。

当然我也要客观说明，征收刚刚走完开户这一步，后续入户评估、签约、腾退，都需要一个过程。控规是规划层面的方案，后续还会有方案深化，各个配套项目开工、投用会分批次推进。200亿产业投资、产业人口导入，也是中长期的发展目标，建设、招商都需要周期。所有征收细节、规划落地内容，全部以江岸区政府正式公示文件为准，规划不等于已经建成。

从老码头、老仓储聚集的老旧片区，到集科创产业、居住、教育医疗养老生态于一体的滨江综合新区，丹水滨江正在迎来属于自己的蜕变。随着征收工作稳步推进，未来这片长江北岸的土地，城市面貌持续迭代，老百姓的生活也会变得更加美好。

对于丹水滨江片未来的变化，你最期待哪一项配套早日落地？

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