直击业绩会 | 华润万象生活管理层：核心一二线城市仍是主战场，物业“质价矛盾”解法在于业主共同参与

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“对于新拓展项目的选择，我们主要还是坚持全域卡位式布局、高质量的规模增长、产品领先的原则。”

在8月31日举行的2026年中期业绩发布会上，华润万象生活（HK01209，股价39.10港元，市值892.46亿港元）副总裁兼商业航道总经理王磊回答《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）提问时如是说。

今年上半年，华润万象生活实现营业收入92.17亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.29亿元，同比增长10.8%；毛利率38.0%，同比提升0.9个百分点。

图片来源：华润万象生活2026年中报

在本次业绩会上，公司商业航道高增长、生态圈业务爆发式增长及物业行业普遍面临的“质价矛盾”等话题成为关注焦点，华润万象生活管理层也就上述问题作出了解答。

购物中心成拉动业绩增长核心引擎

在业绩会上，华润万象生活首席财务官聂志章介绍，2026年上半年，公司商业航道收入同比提升13.2%至36.99亿元，整体毛利率同比增加0.8个百分点至66.9%。

每经记者注意到，从华润万象生活上半年的业绩表现看，购物中心已经成为拉动其业绩增长的核心引擎。

中报显示，2026年上半年，华润万象生活新开业购物中心3座。截至6月末，公司在营购物中心增至138座，在管购物中心增至218座。上半年，138座在营购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%。

其中，第三方购物中心的贡献也在持续提升，收入及税前利润占比分别同比提升4.7个百分点、4.6个百分点至35.4%、28.5%。写字楼业务期内与头部金融机构签约4个项目，收入10.89亿元，同比增长8.6%，毛利率38.7%。

值得一提的是，在2025年度业绩会上，华润万象生活曾提出“十五五”期间要新拓展100个购物中心的目标。目前公司的拓展节奏如何？

王磊在业绩会上透露，“十五五”期间年均20个以上的预期“还是会坚定执行好”。主战场为核心一二线城市；对于三线城市保持谨慎布局，优先选择长三角及大湾区人口基数大、经济体量大的城市。项目筛选聚焦区位优越、TOD（以公共交通为导向的开发模式）优先，“坚持确保做一成一”。

此外，在业绩会上，华润万象生活新自营美妆业务MIXC BEAUTY（华润万象生活旗下自营美妆集合品牌）的边界问题被媒体追问。对此，王磊回应称，该业务是“为客户打造极致体验的一种战略尝试”，目前已在昆明、郑州、长沙的项目跑通模式，下半年将在广州、东莞、武汉的三个项目试点。

“我们跟品牌端也会说明，当下购物中心的高化业态仍然以租赁模式为主，只有在试点项目里才会采取自营模式，这个边界是非常确定的。”王磊表示，公司化妆品事业部与项目端招商团队是市场化合作，西安、贵阳等项目仍按租赁模式推动，两种模式并行、互不干扰。除美妆外，公司还运营19个冰场及影院、剧院等自营业务，坚持“自主经营、自负盈亏、自建品牌、自建能力”原则。

物业“质价矛盾”解法：重塑服务逻辑

中报显示，截至今年上半年末，华润万象生活物业航道实现收入53.30亿元，同比增长3.4%；毛利率18.3%，同比微降0.5个百分点。

中物智库调研数据显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率为82.3%，较上年减少2.4个百分点。回溯历史，这一数据较2020年左右的93%高点已下滑逾10个百分点。

在住宅物业费普遍承压下，“质价矛盾”也成为业内关注焦点。

“所谓质价矛盾，实质是业主和物业公司之间在服务内容、服务标准、成本投入、交付品质、价格价值等方面的认知偏差，这种偏差导致信任缺失、认可度下降。”在业绩会上，华润万象生活副总裁兼物业航道总经理王海民在回答每经记者提问时表示。

那么，“质价矛盾”的解法是什么？王海民给出的答案是：重塑服务逻辑，推行“五共模式”（共情、共创、共治、共享、共生），现场重点阐释共情、共创、共治，让业主从服务的被动接受者转化为价值创造的主动参与者。“当业主能够参与服务标准的制定、运行计划的制定、成本预算的制定，并亲自参与过程管理、计划执行、结果评价和考核监督，当然也有缴费履约，公司和业主就能在共同参与中形成价值认同，形成品质认知的一致性。”

而对于物管行业规模与利润的关系，王海民认为不是二选一。“公司一直秉承有质量的规模增长。没有利润和现金流支撑的规模不能持续，脱离服务品质形成的利润也不能持续。”他强调，公司不会以低价换规模，也不会以降低品质换取短期利润，“通过更专业、更多元、更高效的服务来赢得客户长期信任”。

关于第三方住宅拓展意愿，王海民表示，华润万象生活不是传统物业公司，定位为“城市空间运营服务商”，非居业态已建立领先竞争能力。住宅物业仍是主要业态，“我们会一如既往地为认知一致、认可品质、尊重契约、与公司服务理念匹配的业主群体提供更好的服务”。

中报显示，2026年上半年，华润万象生活的城市非居业态新签合同额10.8亿元，同比增长31.7%，其中医院学校、产业园、场馆三大核心业态占比65.7%；期末非居在管面积1.4亿平方米，较2025年末提升10.4%，占比提升至32%。

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