周期大考下的质量答卷：越秀地产的稳健经营逻辑

2026年上半年，房地产行业的深度调整仍在继续。传统高杠杆、高周转的增长模式彻底退场，市场修复乏力，区域分化加剧，盈利持续承压——行业已全面进入存量精细化竞争阶段，比拼的是质量、安全与韧性。

在此背景下，具备持续稳健经营能力的房企愈发稀缺。8月28日，越秀地产（00123.HK）发布了2026年半年报：上半年实现营业收入366.5亿元，毛利22.68亿元，毛利率6.2%，归母净利润0.9亿元。在行业利润普遍承压的周期里，以现金流管控、结构优化和“一主两翼”业务协同，展现出了较强的经营韧性。

稳字当头，筑牢财务安全屏障

过去行业追捧规模，谁的销售榜单靠前，谁就是赢家。但调整周期一来，融资收窄、回款放缓，现金流反而成了最硬的道理。

上半年，越秀地产经营性现金流净流入137.7亿元，连续保持正向，合同销售回款率同比提升了10个百分点，达到71%。在眼下购房者观望情绪浓、按揭放款慢的市场里，71%的回款率已经稳稳站在行业第一梯队。

高回款率意味着销售收入能快速沉淀为可用资金，不至于陷入“账上有收入、手里没现金”的尴尬。

除了自身造血，越秀也在积极盘活存量资产。

上半年通过向母公司越秀集团转让南沙IFC、智谷、云谷等项目，回笼资金44.6亿元。到6月末，越秀地产现金及银行结余总额515亿元，比年初增长了10.1%，覆盖短期债务达2.1倍。

再看融资成本。在上半年行业融资环境整体偏紧、利率走高的背景下，越秀地产的加权平均借贷年利率降至2.91%，同比下降25个基点，首次跌破3%。其中6月发行的19亿元境内公司债，票息仅1.97%。横向对比一下，目前主流稳健型房企的融资成本大多在3.5%到4.5%之间，部分民企甚至超过5%。

债务结构进一步优化。截至6月末，越秀地产保持“三道红线”全绿档：剔除预收账款后的资产负债率65.2%，净借贷比率49.2%，现金短债比2.1倍，三项指标均优于行业安全阈值。标普和惠誉双双维持“BBB-”投资级评级，展望稳定。信用好，融资渠道就宽，银行贷款、债券发行、资产证券化，条条路都通畅，形成了一个“低成本融资—低负债运营—高信用评级”的正向循环。

资产质量方面，近两年来越秀也在持续做减法。2025年资产减值计提15.7亿元，较2024年的22.7亿元大幅收缩，财务报表质量持续改善。

精字为要，聚焦核心业务底盘

财务安全守住了，接下来便要聚焦业务质量。越秀的选择是两条腿走路——投资聚焦核心城市解决“在哪做”，多元业务协同解决“还做什么”。

投资拿地方面，上半年，越秀地产在5个城市新增6幅地块，总建筑面积约68万平方米，权益投资额约70亿元。其中96.8%的钱投在了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都这六个核心城市。

管理层在业绩会上明确表示，全年300亿元权益投资规模不变，但对一二线高溢价地块会“积极而谨慎”。

这样的投资纪律，已经在家底上体现出来了。截至6月30日，越秀总土地储备约1657万平方米，94%位于一二线城市，总未售货值约2905亿元，核心六城占比约73%。投资端和销售端的城市选择高度重合，形成了“投—销”闭环。

布局的精准度，在销售端已经得到了验证。上半年越秀地产核心六城合计贡献了近85%的业绩。具体来看，大本营广州全口径销售额超200亿元，同比增长约31.8%；北京璞樾单盘贡献21亿元，上海翡云悦府销售32.34亿元，杭州望舟府、潮语江澜府分别贡献18.22亿元和18.48亿元，成都天悦云萃也有11.79亿元进账。

值得留意的一个变化是，销售重心正在从“新盘拉动”转向“存量去化”，存量持销项目合同销售金额占比升至80.7%。广州市场上，公司精准抓住了“卖旧买新”和房票政策的窗口期：置换服务上半年接单旧房462套，带动新房销售约19.45亿元；房票成交706套，销售金额19.1亿元。渠道结构也在优化，中介渠道使用比例降至25.3%，创近年新低；自有渠道比例升至54.6%，首次超过半数。

而在开发主业之外，“一主两翼”的经营性业务正在成为第二增长极。

物业服务板块，越秀服务上半年营收19.15亿元，其中基础物业管理收入8.4亿元，同比增长17.3%。“四保进阶”“悦焕新”等专项行动持续推进，住宅项目人机协同覆盖率超90%，四保一服月度满意度达88.1分，同比提升4.9分。新增合约面积1042万平方米，同比增长74.8%，非住宅业态占比达68%。

商业运营方面，越秀房托上半年经营收入7.67亿元。广州马场项目引入华尔道夫酒店和SKP两大标杆品牌，谷歌跨境电商加速中心落户广州IFC。据克而瑞数据，上半年越秀在广州的投资额占全市土地成交总额的75%以上，核心区域的资源储备进一步加厚。

代建业务同样在发力。越建科上半年营收同比增长17%至8.9亿元，依托长期积累的工程管理能力、供应链优势和项目管理经验，市场化拓展持续推进，实现从项目建设管理向专业能力输出延伸。

这三块业务各有分工：物业服务提供稳定的经常性收入，商业运营贡献抗周期的租金回报，代建业务则把开发能力变成轻资产输出。三者叠加，构成了越秀穿越周期的业务底座。

实字托底，周期韧性持续验证

投资布局和业务底盘搭建好了，最终还是要靠业绩说话。

上半年，越秀地产累计合同销售金额505.1亿元，在克而瑞全口径销售榜上位列全国第8；销售面积约170万平方米，同比增长16.2%；销售均价约2.97万元/平方米。核心六城贡献了近85%的销售业绩，大本营广州全口径销售额超200亿元，同比增长约31.8%——高能级城市的深耕已从资源投入期进入价值兑现期。

财务端同样扎实。515亿元的现金储备、2.91%的融资利率、2.1倍的现金短债比，构建了一道“安全防线”。截至期末，已售未入账金额1324亿元，其中797亿元计划在2026年下半年入账，为全年业绩提供了明确的支撑。

展望下半年，越秀地产董事长林昭远划出了五个重点：一是有质量地达成千亿销售规模；二是保持300亿元权益投资目标不变；三是持续优化财务状况；四是加大产品力创新，打造越秀“好房子”；五是提升两翼业务竞争力。

资本市场反馈方面，中泰证券认为，越秀地产财务指标稳居绿档，融资渠道通畅，优质土储筑牢长期发展根基，当前估值处于低位，维持“买入”评级；中信建投同样指出，公司现金储备充裕、抗风险能力突出，维持“买入”评级。

当行业的估值逻辑从“谁跑得快”变成“谁活得久”，资本正在加速向经营稳健的优质房企集中。

周期承压之下，“质量优先” 不再是一句口号，而是房企的核心生存能力。

8月28日，三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确有力有序推行现房销售，新出让土地项目优先现房销售，同时强化预售资金闭环监管，推动行业走向 “所见即所得” 的新模式中国经济网。

这一制度变革意味着项目回款节点后移，房企需要自筹资金完成工程建设，对企业的现金储备、债务管控、项目操盘能力提出更高门槛，过去依靠预售快速滚动的高周转路径被进一步压缩。

在此背景下，现金流充沛、资本盘面稳固的房企竞争优势将进一步凸显。越秀地产以财务安全守底线、以核心城市投资固底盘、以多元业务拓宽收益来源，走出了一套重质量、稳节奏的发展路径。这套打法未必激进，但在现房销售逐步落地的行业新阶段，正是房企穿越周期、实现可持续发展的核心底气。